工程维修工作手册(修改)
工程修理工作手册
工作手册 Work Instruction
制定日期：2012年01月01日 实施日期：2012年01月10日 持 有 人： 工程修理主管
文件管制状态标识处 孙红利 制 订 审 查 核 准 文件修订状态 修订申请书编号 无 页次 全文 版本 1.0 修订内容摘要 (第一版发行) 目 录
一、工程修理部职能…………………………………………………………………4 二、人员配置…………………………………………………………………………4
三、岗位职责…………………………………………………………………………8 四、治理制度…………………………………………………………………………10 五、设备设施操作规程………………………………………………………………23 六、工作流程及信息反馈渠道………………………………………………………81 七、相关表格
一、工程修理治理设备设施的治理目标
1、客户、业主求助服务合格率95%以上、中意率100%； 2、客户、业主有偿服务中意率100%； 3、重点设备完好率 99%以上； 4、设备设施修理及时率 95%； 5、设备设施修理合格率 95%以上。
二、工程修理治理思路
用好、修好、管好设备设施，提高设备的利用率，保证设备完好率99%以上，是设备治理的全然目的，这就要求我们在设备的使用、爱护保养及检修等各个环节进行严格的技术治理和有效的经济治理。
所谓严格的技术治理，确实是针对锦绣江南小区而设立的技术保证框架〔质量保证体系〕，如对设备房的状态进行技术监控等，而有效的经济治理那么是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定，比较优秀数据，实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等，路灯分时段操纵等。
为此我们在针对小区的物业治理的机电设备设施方面提出〝一、二、三、四〞的整体治理构思。即，一个品质指标〔设备设施完好率99%以上〕；二项保证〔技术保证和经济保证〕；三种手段〔规范化、专业化、高效化〕；四个环节〔打算、实施、评定、提高〕。如以下图：
整体 治理 构思 技术保证 设备设施治理 经济分析 设备设施完好率100% 系列的«机电设备治理制度»、«机电作业指导书»、«机电手册»、«消防手册»等为范本，这些集聚多年物业治理机电类专业治理的规范文件是我们作为修理治理的指导性文件。
专业化——我公司目前拥有机械、电气、机电一体化等各类人才二十六人、中高级专业技术职称的工程师二十三人，这些专业工程技术人员大多数在公司的进展进程中组织、参与了从物业验收接管、工程改造、设备治理和修理等各个环节，专门是通过整理编辑上述一系列的机电治理文件资料，表达出我公司在机电设备治理的丰富的体会。
预防为主——机电设备治理，除了日常运行治理之外。加强设备预期性爱护保养是我们进行机电设备治理的重要一环。在以往知识过的物业治理机电治理中，通常差不多上实行例行保养工作制，这是常规惯用模式。我们在稳固例行保养的基础上更进一步提出预防性保养，既实行设备运行的动态测试，把握设备的运行规律，有打算的提出预防性爱护方案，按方案进行预防性爱护保养，真正达到〝用心服务〞的目的，保证了设备的完好率达到99%以上。
1、具体做法
规范化——我公司将全面导入质量体系，由标准的«机电设备类体系文件»作治理基础，一
工程修理部职能
工程修理部职能 园区公共区工程项目域设备设施的爱护保养 的验收及接管 园区公共园建土建工木制品、金属制程、装修品、路面、雨水工程、水沙井、路灯、健电工程身器材、楼道墙及机电面、天花、外墙设备安及给排水管网装调试等等设备设施等相关定期巡检及按工程的打算修理保养竣工验率100% 收及接管 机电设备保修范畴内园区公共设施的爱已过保修期 及相区域水电护及保养 关工程的修 理跟进 修理工作 园区配电园区相关 办公室通讯设房、水泵房、工程及相 备、监控系统、消防泵房、关设备设道闸系统、电梯消防监控机施〔机电设 系统、公共用电房、电梯等备、房屋设 设备设施、绿化相关设备设备〕等等的清洁用水阀门管施的爱护保修理跟进 件、水表、智能养 化水表、路灯等 等设备设施的定期巡查 工程部人员配置图
工程修理部主管 修理班领班1人 园区公共区域水电费的分摊及催缴 公共区域〔清洁、绿化及园竟〕水电分摊，施工用水用电分摊、商业用水用电分摊、变电损耗及管损分摊 园区紧急突发事件的处理 园区紧急停水停电的处理、机电设备紧急故障的处理、设备房紧急火灾的处理及园火警的紧急处理等等
水 电 维 修 员 1 人
综 合 维 修 员 1 人
班次安排：〔机电设备运行班〕早班： 8：00—16：00 ；中班：16：00—00：00；晚班：00：00—8：00 〔水电修理班〕早班：8：00—18：00；值班18：00—22：30
三、岗位职责 〔一〕、工程修理主管岗位职责
1〕切实执行项目经理指令，认真落实岗位责任制，督导部门职员严格遵守公司各项规章制度，认真执行物业治理法规。
2〕及时传达公司各种会议精神及领导指示，并组织部门职员学习、贯彻、落实。 3〕针对部门职员技术状态和思想动态，编制培训打算，对职员进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。
4〕负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的治理规定，并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。
5〕负责指导编制设施/设备保养修理打算，并落实执行，确保按打算保养率100％，设备完好率95％以上。
6〕负责物业公司接管物业项目的供配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。
7〕负责对园区内的工程改造、设备更新、重要修理工程的方案及进行技术审核并上报公司领导批准后，现场督导工程施工，操纵工程质量、进度。
8〕按照质量保证健全部门各项规章制度、操作规程，以及各种记录表格，并每月检查、审核。
9〕和谐施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保证业主利益。
10〕督导部门职员按服务规范为业主/住户提供及时、优质、高效的上门服务工作，要做到业主/住户中意率100％，到位及时率95％。
11〕对部门职职员作质量、工作效率进行考核，发觉问题及时纠正，对职员的劳动安全负责和引导。
12〕完成上级临时交办的工作任务，服从考核治理方法。 〔二〕、修理领班岗位职责
1〕协助部门主管完成各项强弱电日常治理工作，制定设施/设备保养、检修打算，完成对园区各设施/设备爱护、保养工作，确保设施/设备安全完好率达到95%。
2〕负责小区、配电房系统、二次生活给水系统、电梯系统、泳池循环系统的爱护、保养和制定保养打算和检查保养打算实施。
3〕督查各项设施/设备运行状态，检查各种设备的记录表格，准确、完整、规范与否，发觉问题及时解决并向部门主管汇报。
4〕负责小区紧急停水、停电和在建设施/设备工程跟进。
5〕负责会所和小区设施/设备日常修理，发觉问题及时汇报并与有关单位和谐整改解决。
6〕协助部门主管完成各项园区日常修理治理工作。
7〕负责指导修理技工按«修理服务规范»要求对业主/住户进行上门服务和特约服务,严格操纵修理材料的使用和降低修理的成本,做到业主/住户中意率100%,到位及时率95%。
8〕负责检查«工作任务派发单»、«设备、设施修理保养记录»等记录表格的准确、完整、规范与否和紧急修理情形的抢修、组织工作,发觉问题及时解决并向部门主管汇报。
9〕落实修理服务人员班前、班后训教、总结工作和抓落实服务人员的服务素养，严谨日常考核要求。
10〕每月按时上报修理材料采购打算。
11〕组织修理人员对二次装修现场进行定期检查。
12〕完成上级临时交办的工作任务，服从考核治理方法。 〔三〕、修理技工岗位职责
1〕认真执行各项规章制度，负责项目区域设施建筑主体的土、木装饰装横，门窗等设施的巡检修理工作，服从领班治理。
2〕按照修理保养打算实施工作，并与客户服务中心等部门进行沟通取得和谐，由主管审核批准后执行。
3〕严格按照建筑主体多项修理项目和公共区域多项修理项目进行检查修理，并每日登记工作量，认真填写工作记录。
4〕培养良好的职业道德，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在修理中与客户接触时要注意文明礼貌尊重客户，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门修理操作程序和室内修理的各项有关制度。
5〕认真学习和把握园区工程修理各方面的知识和各种修理技能，能做到独立处理修理项目范畴的各种技术问题。
6〕严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发觉问题及时调整修理。 7〕合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。 8〕落实日常客户装修现场的巡视检查工作。
9〕服从监控中心、客户中心日常的调度工作。
10〕完成上级临时交办的工作任务，服从考核治理方法。
〔四〕、综合工岗位职责
1、认真执行各项规章制度，负责小区区域设施建筑主体的土、木装饰装横、门窗、空调、电梯等设施的巡检修理工作。
2、制定所辖范畴修理保养打算，并与业主服务中心等部门进行沟通取得和谐，由部门主管
审核批准后执行。
3、严格按照设备设施治理规定进行检查修理，并每日登记工作量，认真填写工作记录。 4、熟悉空调、电梯的各项性能及使用方法，能及时处理一样性应急事件。
5、培养良好的职业道德，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在修理中与客户接触时要注意文明礼貌尊重客户，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门修理操作程序和室内修理的各项有关制度。
6、认真学习和把握园区工程修理各方面的知识和各种修理技能，能做到独立处理修理项目范畴的各种技术问题。
7、严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发觉问题及时调整修理。 8、合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。 四、治理制度
〔一〕、工程修理部档案的建立及治理规定
1、房屋的单体竣工图，管网管道图，供配电系统图，给排水系统图等等，进行分类，编号，建档及归档。
2、设备、设施建立设备台帐、设备卡及相关设备使用说明书、质量合格证，进行分类，编号建档及归档。
3、设备、设施修理记录、运行记录、保养记录、修理记录，修理台帐经修理部主管确认后，方可存档及归档。
4、修理台帐及修理单，日期、修理项目、完成程度、派单人、接单人、使用材料、有偿与无偿服务记录清晰及相关收费明确，经部门主管确认后方可存档归档。
5、存档归档时，依照时刻顺序、区域、设备名称、设施系统进行分类，编号并做好记录。 6、投诉单写明造成投诉缘故、处理方案、缘故分析、派单人与接单人签名、派单时刻与接单时刻、完成时刻、投诉类别、业主中意程度、经部门主管确认后方可存档归档。 7、回访记录做好，回访时刻、回访项目、业主中意程度、回访人、业主姓名及区域经部门主管确认后方可存档归档。
8、所有资料严禁携带外出，如需要时经部门主管同意后方可外借出并做好记录。 9、查相关资料时，经部门主管同意后方可查阅，并做好相关记录。
10、归还时必须检查是否完好并做好记录，经部门主管确认后方可存档归档。
〔二〕、工〔器〕具治理规定
1、工〔器〕具属于公司公共财产，每个职员都有责任和义务保证其正常使用。 2、使用人员要爱护使用工〔器〕具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。
3、工〔器〕具使用完毕后应及时收回，并擦试洁净后整齐摆放回原处。 4、工〔器〕具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报经理批准。
5、工〔器〕具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使用时须有两人在场，且做好安全爱护措施。
6、工〔器〕具显现自然损坏而无法正常使用，应在48小时内进行报废处理。
7、工(器)具原那么上不得外借，如有专门情形需外借的，须报部门经理批准并进行登记。 8、外借工〔器〕具归还时进行检查，确认完好后方可同意，在规定外借期间内未归还的，应及时催还，如有破旧或丢失的，应主动向对方索赔。
〔三〕、设备机房防火规定
1、不得在机房内吸烟；
2、修理工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品；
3、需要动火作业时，由修理领班填写机房动火作业申请表，部门主管签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种万能离开；
4、部门、班组治理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教诲职员把握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法；
5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情形，及时报告、处理火警信号；
6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件；
7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火安帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报经理；
8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持〝先断电，后灭火〞原那么；如油路发生火灾，应赶忙关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救；
9、火灾时设备操作应按各种工种的安全操作规程操作，并做好防火措施；
10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情形，书面上报公司领导。
〔四〕、机房卫生治理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最正确运行环境，特制定本卫生制度。 1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；
2、各班职员必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘；
3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘； 4、机房值班职员必须按时清洁机房通风系统滤尘网； 5、机房内电气操纵箱及电器开关表面必须按时清洁除尘； 6、领班负责制定本机房清洁卫生时刻表，并对机房卫生负责；
7、部门主管定期抽查机房卫生清洁情形，发觉严峻卫生问题，赶忙组织整改； 8、修理部每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生评比。
〔五〕、停电、限电治理规定
1、停电、限电的审批权限为项目经理以上；
2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应赶忙报告项目经理，并至少提早24小时书面通知受阻碍的用户；
3、修理部主管应安排足够的人员处理转、停电工作； 4、转、停电应填写操作票，交修理部主管签名；
5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备运行情形，发觉专门赶忙检修；
6、有关转、停电的情形应记录在当值日志上。
〔六〕、保安监视系统运行治理规定
1、保证系统不间断电源的开启；
2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载； 3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其它负载； 4、未经部门主管的同意，严禁修改系统参数；
5、系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员；
6、每天巡查系统运行情形一次，发觉专门赶忙处理，并记录在当值日志上； 7、系统有关的参数修改和重大修理都应记录在修理保养表格上；
8、摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复，有关的修理情形记录在当值日志上。
〔七〕、消防设备运行规定
1、监控中心护卫员负责监控室内消防设备〔报警系统、BTM系统、联动柜等〕24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应赶忙派人前往观看。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备；
2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程修理部进行修理处理；
3、当值护卫员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍； 4、工程修理部依照弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常爱护保养；
5、工程修理部和护卫部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态；
6、消防系统如因爱护或其它缘故要临时改变消防系统的状态〔如手动/自动等〕，应由工程修理部书面通知护卫部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。
〔八〕、污水井治理规定
1、污水井口盖板盖好，污水泵放在自动位置； 2、严禁向污水井内抛杂物、小便；
3、工程修理部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情形记录在当值日志上； 4、发觉污水井水位专门升高应赶忙追查缘故并采取相应措施降低水位； 5、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物； 6、污水泵每季度检查的保养一次。
〔九〕、化粪池治理规定
1、化粪池每年由指定的专业公司清洁一次；
2、化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好，未经部门主管批准不得开启化粪池盖； 3、清理化粪池工作应赶忙追查缘故并采取相应措施降低水位； 4、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物； 5、污水泵每季度检查和保养一次。
〔十〕、房屋修理治理规定
为了认真解决住户入伙后房屋修理问题，在本着〝实事求是，划清责任，合理收费，服务住户〞的精神，特制订本规定。
1、住户在入伙时同客户服务中心人员共同验收房屋发觉的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由客户服务中心负责联系项目公司组织专人修理。修理后实行消项验收，修理所发生的人、工、材料等费用由项目公司负责。
2、住户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，项目中心在接到住户投诉和反映情形后，假如工程较小，涉及金额不大，那么修理部
自行修理。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应赶忙报告主管领导，联系进展商，由进展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3、住户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原那么上同第2条。属于住户在使用和改建或装修中发生的问题，由住户自行负责。
4、如住户需要进行一样性的修理，可直截了当向修理部提出修理申请，由项目中心修理部进行修理，修理后由业主签名验收，修理部按成本价合理收费。
5、如住户提出大的修理申请，修理部应上报项目中心，项目中心派专职人员核实情形，制订修理打算，组织人员修理，修理后由住户验收并在工程修理单上签字。
6、凡楼宇内、外公共部位发生的修理，由项目中心负责完成，修理所发生的一切费用均在公共修理基金中开支，不再向用户收费。
〔十一〕、电气修理规定
为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、修理工作正常化。规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，制定以下规定：
1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。
2、工程修理部关于小区内配置的电气设备，按打算定期保养及修理。重大电气设备的检修打算，要由项目中心把关审查并派专人参加。
3、修理和保养电气设备时，修理人员要采取相应的安全技术措施，工程修理部对作业人员必须进行安全生产交底的技术交底，防止触电及设备事故的发生。
4、在电源干线。低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。
5、关于高压设备的检修和修理，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。
6、修理后的电气设备及线路，要经专职人员检验无误并拆除所有安全措施后方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。
7、本规定与〝配电房治理制度〞同时执行，互为补充。
〔十二〕、安全用水、供水治理规定
为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水治理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：
1、凡属小区范畴内的供水系统〔即自来水公司向本小区供水总表以内的〕一律由物业公司治理；
2、用户出门前应将水闸关闭，幸免发生事故； 3、用户不可随意更换小区供水管道；
有以下现象的均属偷水行为，物业公司将按以下规定处理：
〔1〕、私自装表接水或绕表接水管者，除当场停用，按最大流量和使用时刻加倍追计水费外还要赔偿物业公司缺失；
〔2〕、私自启用水表的封印阻碍准确计量，除按用水量和使用时刻加倍追计水费外，赔偿物业公司缺失；
〔3〕、私自启用水表的，不管停用时刻长短，除按用水量和使用时刻加倍追计水费外，赔偿物业公司缺失；
4、用户违反安全用水规定，拒绝物业公司机电修理人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，阻碍供水系统或对其它用户造成缺失的，按实际情形赔偿缺失。
5、由工程修理部指派一名责任心强、作风正派、躯体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
6、在非限水季节〔以市政府通知为准〕，物业公司应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水方法，向住户供水。
7、地下贮水池、天面水箱每年应完全清洗4次以上，并送水质样品〔或由水务局取样〕到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。
8、水管员在巡查中发觉跑、冒、滴、漏现象，应赶忙向修理部报告，由修理部组织人员进行抢修，杜绝白费。
9、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发觉用水专门应进户查询，关心解决用水白费现象。
10、随时向住户进行节约用水、打算用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。执行市政府分段收费规定，用经济手段治理，加强节约用水。 〔十三〕、电梯机房治理规定
1、每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。
2、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。 3、保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。
4、做好机房防水、防潮工作，风口要有防雨措施。
5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施防止小动物进入。，
6、«电梯困人救援规程»和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。 7、按规定定期对机房内各种设备和设施进行修理保养。 8、按时巡视机房，发觉达不到规定要求的及时处理。
〔十四〕、应急灯、疏散指示灯检查保养制度
1、各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用；
2、巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发觉专门赶忙报修理部修理。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破旧，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍旧发亮；
3、应急灯具应保持清洁；
4、发觉灯具有破旧或缺失应赶忙由修理部补充并报保安部追查。
〔十五〕、工程修理部停水、限水治理制度
1、所有的停水、限水审批权限为项目经理以上；
2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应赶忙报告项目经理，至少提早24小时书面通知受阻碍用户；
3、修理部主管应安排足够人员处理停、限水工作； 4、停水前将地下水池注满；
5、停水期间修理人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发觉水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并赶忙通过短信平台通知受阻碍用户；
6、当值人员应将停水、限水情形记录在当值日志上。 〔十六〕、设备保修期治理制度
1、国务院«建设工程质量治理条例»规定建设工程的最低保修期限为：1、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；2、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起运算。
2、保修期的运算应以上述条款及进展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日假设距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议进展商适当延长保修期。
3、物业设备接管时，物业公司、进展商、保修单位三方应就设备保修期〔专门是电梯〕保修的内容、范畴、期限，项目中心爱护的内容、范畴，保修款支付，做出界定，达成共识，形
成书面协议。
4、保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需项目中心自己或托付专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。
5、设备保修期时刻内，项目中心宜托付专业公司对设备进行爱护，机电设备可托付其做日常爱护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式托付，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障修理，项目中心应督促保修单位解决。
6、保修期终止，保修单位结算保修金时，项目中心须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报经理审核盖章。保修单位不履行保修义务，项目中心有权拒绝签字。
〔十七〕、物资治理制度
1、物资的打算治理
2、修理部的物资治理实行由班组打算申请，修理部集中审批的制度。 3、年度物资打算编制
4、依照修理部纳入次年度工程打算的项目，由班组依照项目要求编制物资费用打算。在每年十二月由修理部集中审查后，汇编上报总经理批准后下达执行。
5、月度物资打算编制
6、班组物资月度打算，分常用和专项使用两种：
〔1〕常用物资材料要制订储备定额,经修理部主管批准后,按额储备,班组每月25日前填报补充定额打算,经修理部集中报人事行政部采购；
〔2〕专项使用物资材料,依照项目要求,班组每月25日前上报次月度打算,经项目经理审批并报总经理批准后，交人事行政部采购；
7、紧急情形下，急需的抢修物资〔指阻碍水、电、空调的抢修〕，由班组提出临时申请报告，经项目经理或主管审批后，交人事行政部赶忙执行或由班组执行后补办手续；
8、当人事行政部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；
9、班组人职员作领料，要办理班组领料手续，由修理部主管或项目经理批准发料； 10、工作完毕，对余料进行退库〔退还修理保养部小仓库〕，做到节约用料； 11、月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。 〔十八〕、配电房治理制度
为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行，特制定配电房治理制度。 1、负责供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员，必须熟悉电气设备情形和
有关安全措施。
2、配送电建立２４小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录；发觉问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报上级主管处理。
3、配电设备由专职人员负责治理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有打算的切换变压器。
5、停电时，应提早向用户发出通知；复原送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
6、配电房内设备及线路变更，要经修理部主管同意；重大变更，要上报公司领导批准。 7、配电房消防设施完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经修理部主管或项目经理许可方可进入。
8、加强日常爱护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。
〔十九〕、水泵房治理制度
水泵房是提供住户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直截了当阻碍到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和楼宇消防用水，治理好水泵房，特制定如下制度：
1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由修理部负责监控、清洁及日常运行的巡视。
2、水泵房内机电设备由修理部人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。 3、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。
4、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 5、消防泵每月进行一次〝自动、手动〞切换操作检查。 6、泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。
7、水池入孔需有盖密封并加锁，透气孔需用窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。 8、水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交修理部办公室存档。
〔二十〕、安全工作制度
1、修理部全体职员必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，
同时要求严格执行公司制定的治安治理制度，协同保安部门认真做好本小区生产设备，专门是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；
2、实行谁主管谁负责的安全责任制： 〔1〕修理部的安全工作由修理部主管负责；
〔2〕修理部主管负责分管本系统范畴内的安全工作； 〔3〕领班负责该班管辖范畴的安全工作； 3、严格执行操作规程，严禁违章作业；
4、工作人职员作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；
5、带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；
6、在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；
7、工作需要动火时，要办理动火证；
8、进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全治理制度规定执行；未经修理部主管或总经理批准，外来人员〔包括参观学习、探亲访友、施工人员〕禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；
9、各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发觉可疑情形，应迅速报告上司和保安部，并负责爱护现场；
10、定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，修理部每季度组织一次，全小区性的安全大检查由公司决定；
11、不准随意配制设备房、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经修理部主管或项目经理批准。
12、班组工具、材料要有专人治理，要登记台帐，携带工具离开本小区工作，要填写〝放行证〞，由领班审查，报修理部主管或项目经理批准才能放行。
13、易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。
14、不能随意移动或使用消防设施，假如必须使用〔除火警外〕，要经保安部门批准。 15、发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机、加压风机等消防设施用电。
〔二十一〕、发外工程治理制度
1、凡需要委外施工的工程项目统一由修理部负责发包；
2、外委工程实行招标形式，由两个或两个以上和施工单位报价，经修理部全面考虑并报总经理批准后定标；
3、外委工程项目纳入修理保部年度检修打算治理范畴，经总经理批准后执行；
4、外委工程项目的质量监督由修理部主管负责，由修理部主管具体执行，由项目经理或修理主管负责验收工作；
5、外委工程项目的预〔结〕算由修理部负责审查；
6、外委工程的合同洽谈工作由修理部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约，合同的执行和治理由修理部负责。
〔二十二〕、设施/设备治理制度
1、部门技工要按规定周期、项目，对责任区内设施/设备进行检查、爱护保养。检查中发觉问题要及时处理、汇报，处理不了或人员材料等缺少，需要支持时赶忙向主管汇报。 2、主管接到支持要求要赶忙到现场组织和谐工作，如本部门解决不了及时向项目经理汇报请示。
3、检查工作分为日检、周检、月检、不定时检查，具体按有关制度执行。 4、设备的爱护保养，按«修理保养打算»执行。
〔二十三〕、给排水系统应急处理方案 〔一〕给水系统
1、水泵
〔1〕发觉或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵；
〔2〕水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，依照管网压力操纵启停； 〔3〕及时报告修理部主管安排修理； 2、气压罐
〔1〕发觉或接报气压罐内胶膜哐外置水银开关故障，不能有效操纵水泵的启停，应赶忙关闭气压罐的进水阀；
〔2〕由专人负责依照故障区管网压力手动故障区水泵； 〔3〕即刻报告修理部主管安排修理； 3、垂直管网
〔1〕发觉或接报垂直管网漏水应赶忙关闭故障区水泵； 〔2〕排空管网积水后，更换或修补破旧管道；
〔3〕如一时无法修复应报告修理部主管； 4、下水池出水管
〔1〕发觉或接报下水池出水管漏水，应赶忙关闭水池出水阀和水泵； 〔2〕即刻通知修理部主管，由其安排修理，并在事后作修理报告； 5、下水池进水管
〔1〕发觉或接报下水池进水管漏水，应赶忙关闭水表房进水总阀和水池进水阀； 〔2〕即刻报告修理部主管，由其安排修理并于事后写修理报告； 〔二〕排水系统
1、污水井
〔1〕发觉或接报污水井水位过高，应赶忙手动开启污水泵抽水； 〔2〕污水泵故障那么赶忙用备用潜水泵将水抽至污水井；
〔3〕即刻报告修理部主管，由其安排修理水泵或操纵电路，并于事后作修理报告； 2、排污管道
〔1〕排污管道漏水应赶忙用布绑紧裂口； 〔2〕关闭破裂管对上的用水设备； 〔3〕调集沙包挡住电梯口和用户单元门口；
〔4〕报告修理部主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道； 3、通知用户
〔1〕给排水系统发生故障后应赶忙由修理部主管估量修复时刻；
〔2〕4小时可修复的故障应赶忙由服务中心通过短信平台通知阻碍的用户； 〔3〕需超过4小时修复的故障，物业公司应书面通知受阻碍的用户。
五、操作规程
〔一〕、高压配电柜操作规程
1、高压操作实行〝工作票〞制度。
2、高压操作必须由两名持电工进网作业许可证的电工操作，其中一人读票监护，另一人按工作票要求操作。
3、操作高压设备必须戴高压绝缘手套，穿高压绝缘鞋站绝缘垫上操作。
4、全部或部分停电作业时，停电应用同等电压等级验电器检验无误后，合上接地刀闸或接好短路接地线，并在断开的开关上悬挂〝有人工作，禁止合闸〞标示牌。 5、操作完毕，检查无误后，填写高压操作记录。 6、手动停电程序
〔1〕下真空断路器按钮，断路器处于断开状态。 〔2〕把操作手柄插入操作孔内，断开隔离刀闸。 〔3〕把操作手柄插入操作孔内，合上接地开关。 〔4〕操作过程中同早操作限位销。 7、手动送电程序
〔1〕操作手柄插入操作孔内，断开接地开关。 〔2〕把操作手柄插入操作孔内，合上隔离刀闸。 〔3〕把操作手柄插入操作孔内，合上真空断路开关。 8、电动停送电程序
按下〝合闸〞或〝分闸〞按钮，断路器开关即合上或断开。 〔二〕、低压配电柜操作规程
1、手动停电操作
〔1〕断开馈线柜各负荷空气开关。
〔2〕把操作手柄插入操作孔，断开馈线柜隔离刀闸。 〔3〕按下变电柜上〝合闸〞按钮，断路器合闸。 〔4〕把操作手柄插入操作孔，断开变电柜隔离刀闸。 〔5〕把变电柜上转换开关，置于〝停〞的位置。 2、手运送电操作
〔1〕变电柜上转换开关置于〝手动〞位置。
〔2〕把操作手柄插入操作孔，合上变电柜隔离刀闸。
〔3〕当变电柜操纵回路有电时，按下变电柜上〝合闸〞按钮，断路器合闸。 〔4〕当变电柜操纵回路无电时。
〔5〕操作机械储能手柄，直到断路器储能完毕。 〔6〕按下断路器上〝合闸〞按钮，断路器合闸。 〔7〕把操作手柄插入操作孔，合上馈线柜隔离刀闸。 〔8〕依次合上馈线柜内各负荷空气开关。 3、电动停送电程序
把变电柜上转换开关置于〝自动〞位置，断路器将自动合闸。 〔三〕、电梯安全操作规程
1、电梯保养公司人员必须持证上岗工作，电梯爱护保养工作必须两人以上操作。 2、对检修保养的电梯，应在首层厅门外放轩〝检修停用〞告示牌，并在轿厢停靠楼层放置〝轿厢在此〞告示牌。
3、几台电梯共用机房需要停电检修一台电梯时，要在该梯的电源开关手把上悬挂〝禁止合闸，有人工作〞标示牌。
4、应昼幸免在井道内上下同时作业，必须同时作业在下方工作的人员应戴上安全帽。 5、需要长时刻停留在井道内进行操作时，机房至井道的所有有孔洞应遮盖好，以免高空坠物造成人身事故。
6、电梯在进行修理检查清洁工作时应依照具体情形断开相应位置的开关。 7、严禁修理人员在厅门外探身到轿厢内或者从轿厢顶探身到厅门外取工具和操作。 8、在井道内作业时，严禁一脚踏在轿厢，另一脚踏在井道内的任何一固定点操作，要专门注意轿厢和对重相会时的距离。
9、需要在机房用操纵柜调动电梯行驶时，必须在确定所有厅拇轿门都关闭好，并切断电机回路后方可进行。
10、当电梯运行时，应绝对禁止调试，润滑或修理机件〔在检修时例外，但要做好安全措施〕。 11、在轿顶和底坑进行保养或检修时，如需开动电梯应与驾驶人员应答好，并选好站立位置，
不准倚靠护栏，躯体任何部分不得探出轿厢之外。 12、严禁安全开关用机械方法或电气短路方法封起来运行。
13、在机房内井道内严禁用汽油清洗机件，并禁止在井道和轿厢顶上吸污烟。 14、检修用照明行灯应36V安全电压。
15、电梯修理人员在修理保养工作中，应注意把握两条原那么： 〔1〕能静态检修保养的，决不动态检修和保养。
〔2〕能不带电梯修的，决不带电进行检修，如必须带电作业时应遵守带电有关规定，并设
专人监护，做好安全防护措施。
16、进行轿顶工作，要按以下工作秩序进行：先断开轿顶急停开关，其次接通检修回路，再
开启轿顶照明，退出轿顶次序相反。
17、进入底坑，如底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上落，禁止攀附电缆和井道其它部件
上落。
18、禁止把安全钳夹块充当导靴使用。
19、修理时不得擅自改动线路，改动线路应由原生产厂家技术人员进行，改动部分应有相应
的技术资料存档并符合国家安全技术标准。 20、检修未完，检修人员需临时撤离现场时应做到：
〔1〕关闭所有厅门，一时关不上厅门的楼层，必须设置明显而可靠的障碍物，并在该厅门
口悬挂〝危险，切勿靠近〞等警示牌，并派专人看管值班。 〔2〕切断电梯总电源开关。
〔3〕关好电焊，风焊烙铁等热源开关，排除一切火种。
21、修理保养终止时，必须认真清理现场，清点工具和物品齐全后，方可离开。 〔四〕、电梯救人操作规程
1、轿厢停于接近电梯门区位置时。
2、确定轿厢所在位置〔依照层显指示或小心开启厅门观看〕。 3、关闭电梯操纵电源开关。 4、用专用外门锁匙开启厅门。
5、用人力开启轿厢门〔要慢、用力不要过大〕。 6、协助乘客离开轿厢。
7、重新将厅门关好〔人在厅门外不能用手打开为止〕。 8、轿厢停于远离电梯门区位置时。 9、电源有效时执行程序。 10、通知乘客正在设法救助他们。
11、把紧急电动开关〝270〞置于〝ON〞的位置。
12、在〝LOPCB〞板上按下〝RDF UP〞上行或者〝RDF .DOWN〞下行及〝270RB〞运行按钮。 13、当LOPCB板上绿色门区指示灯亮时，表示轿厢到达门区。 14、锁闭维保操纵屏门。 15、打开厅门及轿门放出乘客。 16、断电或上述 无效时，执行程序。 17、通知乘客正在设法救助他们。 18、检查确认所有电梯井道门都关闭。 19、切断主电源。
20、使用抱闸开释手柄打开抱闸。
21、观看〝LOPCB〞板的〝SPEED〞速度显示灯，当轿厢移动后每隔1至2秒间歇合闸。 22、当LOPCB板上绿色门区指示灯亮时，表示轿厢到达门区。 23、合上抱闸。
24、锁闭维保操纵屏门。 〔五〕、电梯保养规程
1、由综合修理工负责电梯日检，协助和督促电梯公司负责修理保养工作。 2、在修理过程中，严格遵守电梯安全操作程序。
3、电梯技工按规定对电梯作月、季、年保养，并填写相关记录。 4、主操纵箱、操作箱的保养。
5、关闭电源：操纵柜扫尘，各接电点清洁、要紧接触器。 6、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。
7、电动机、测速发电机、卷扬机、引轮的检查及油质、油量的检查。 8、卷扬机牙箱、油量、油质的检查。
9、限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。
10、制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。 11、选层器详细检查清扫注油。 12、电动机冷却风扇注油。
13、各回路绝电阻测量。〔半年一次〕
14、保养时从最高层向下保养。〔用检修速度〕
15、轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。〔安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修、
开关、 钢带防断开关等〕 16、内外门开闭动作及门脚胶检查。
17、内外门合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、
路轨检查清扫。
18、内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。 19、接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。 20、各种撞动开关、刀、接点检查。 21、钢带清扫、抹油，钢带开关检查。 22、超重开关清扫、注油。
23、行车情形检查。〔起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动噪音程度、平层差等〕 24、各讯号灯检查及灯泡更换。 25、各油盅油量检查补充，张紧轮加油。
26、井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
〔六〕、电梯运行治理规程
1、综合修理工负责电梯运行情形巡查和故障报告，每日按«电梯日巡视记录表»进行一次检查，并做好记录。
2、电梯不设专职操作，由乘客自行操作，２４小时投入运行。 3、任何人不得在电梯机房、轿箱、井道吸烟。
4、电梯系统内任何设备，非电梯修理工、电梯公司专业人员禁止操作。 5、电梯修理保养等缘故造成停梯，应在一楼挂告示牌。
6、发生火灾时，禁止使用电梯。
7、当电梯底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。
8、当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。 9、电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
10、修理保养时一样须切断电源、幸免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。 11、因修理保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。
12、在修理保养中必须注意工作和谐和配合。有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得
到对方的回答。
〔七〕、电气修理规程
1、电气修理人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准«电气安全工作规程»作业。 2、在进行电气修理时修理人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。 3、修理和保养电气设备时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的同时向修理人员说明工作中的安全本卷须知，并在工作中检查、监督执行情形。 4、在配电干线，每压器低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。
5、一样情形下，尽量幸免带电作业，假设因专门需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护。
6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂〝禁止合闸，有人工作〝的标示牌。
7、维保或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体修理人员撤出工作现场后才送电。
〔八〕、供配电系统运行治理规程
1、值班人员
〔1〕每天必须清洁值班室、配电室环境。每天对高压环网柜巡视两次。
〔2〕每天定时对变压器、配电柜进行巡视，记录设备运行数据〔环境温度、电流、〔3〕电压〕于«配电房、水泵房巡查记录»内，同时检查运行状况。 〔4〕供配电设备发生专门及时报告主管并在主管协同下排除专门。 〔5〕〝市电〞停电前应先将电源转入备用供电线路。
〔6〕按«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»要求进行修理保养，并将结果记录于
«设备、设施修理保养记录表»。 2、领班
〔1〕负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购打算的
编制，外委修理的联系工作。
〔2〕每年12月制订下一年度«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»，并按运行情
形制订中修、大修打算。
〔3〕对供配电设备修理保养提供工作指导及检查监督。 〔4〕负责编制供配电设备台帐、设备卡。 3、部门主管
〔1〕审核«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»、«设备、设施修理保养记录表»
及中修、大修打算。
〔2〕进行周检、月检，每月最后一个星期，组织有关人员及对机电设备房进行设备检评。 4、配电房治理工作程序
〔1〕配电房内机电设备由高压进网电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班
制度，发觉问题及时解决，抄填«配电房、水泵房巡查记录»时，应监视设备的运行情形，严禁不合理的超负荷运行。
〔2〕非工作人员进入配电房，须经设备主管批准后，由值班人员陪同下方可入内。 〔3〕保持良好通风及照明，门窗开启灵活。 〔4〕消防设备完备，配电房内禁止吸烟。
〔5〕保持配电房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。
〔6〕不得擅自更换配电房机电设备线路及器材，假设要更换须经公司同意后，方可更换。 5、交接班工作程序
〔1〕接班人认真听取交接人员的巡查和设备运行报告。 〔2〕接班人查看上一班的«配电房、水泵房巡查记录»。
〔3〕接班人检查仪器、工具等物品是否齐全、完好无损，并在«配电房、水泵房巡查记录»
上签名。
〔4〕有以下情形之一不准交接班
〔a〕上一班运行情形未交代清晰，记录不规范，配电房操作间不清洁。 〔b〕接班人未到岗，交班人不准交接班。 〔c〕接班人醉酒或未找到交接人。
〔d〕严禁在倒闸操作各事故处理过程中交接班。
〔e〕假设交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故，接班人协助。 6、安全操作工作程序
〔1〕技工应严格按操作供配电设备，保证设备正常运行。
〔2〕进行配电检修时，应填写相关表单并经部门负责人批准后方可进行。
〔3〕全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关把柄上悬挂〝有人操作，禁止合闸〞的
指示牌。
〔4〕严禁带电作业，紧急情形须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘
手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。
〔5〕自运空气开关跳开或熔断时，应查明缘故再进行复原，必要时承诺试送电一次。 〔6〕电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。 〔7〕不得带电用光欧表测量绝缘电阻。 7、停电治理工作程序
因工程修理等缘故停电应由值班员做好记录，经部门经理批准后通知客户服务中心，由客户服务中心提早24小时通知有关用户，因突发事件停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在复原供电24小时内向有关用户说明。
〔九〕、供配电系统修理保养规程
1、供配电系统修理保养工作程序
〔1〕低压配电柜设备由技工负责修理保养，高压环网柜、变压器申请外委修理，对高压环
网柜、变压器，由技工负责外部环境的清洁。
〔2〕领班每年12月制订下年度«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»并按运行情
形制订中修、大修打算。
〔3〕修理保养过程中应遵守安全操作程序，停电治理工作程序。 〔4〕修理保养过程中应遵守安全操作程序，停电治理工作程序。
〔5〕技工按«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»、要求进行修理保养，并将修理
保养情形记录于«设备、设施修理保养记录表»。
〔6〕供配电设备故障修理一样不超过8小时，假设在8小时内无法解决的重要部位故障，
应将故障缘故、解决方案，解决时刻书面上报公司，限期解决。
〔7〕凡是夜间发生的，不阻碍住户生活，工作的，可不能产生严峻后果供配电故障能够由
早班值班技工进行修理。 〔8〕主管提供工作指导及检查监督。 2、供配电系统修理保养内容 A、配电柜的保养：
〔1〕保养，先保养保安负荷段。
〔2〕停保安负荷电，其余负荷照常供市电。断开保安负荷市电的空气开关，断开发电机空
气开关，把发电机选择开关置于〝停止〞位置，拆开蓄电池正、负荷极线，挂标示牌，
以防发电机发送电。
〔3〕检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓，螺栓假设有生锈应予
更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。
〔4〕用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否
烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情形。 〔5〕把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表
的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出的线处的灰尘。
〔6〕保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm以上的导线把电容器逐个对地放电，
然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。
〔7〕保安负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停市电保养其余母线段。
〔8〕逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合上接地开关，
悬挂〝禁止合闸、有人工作〞标示牌。
〔9〕所有保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观
看变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把保安负荷备用供电转为市电供电。 B、干式电压器的保养
变压器保养一样情形下托付专业公司进行保养，保养流程如下： 〔1〕先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。
(a)用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观看备用变压器空载运行是否正常。 (b)逐级把负荷转移到备用变压器。
(c)断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌。 (d)用手柄摇出待保养变压器低压侧总空气开关，防止反送电。
〔2〕检查变压器外罩有无破旧，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时
外罩受振动而产生的噪音。
〔3〕检查变压器高低压侧与电缆或母线连接处是否接触良好，紧固联接螺丝。螺丝生锈应
予更换。
〔4〕紧固电压调剂联接片的固定螺丝。
〔5〕检查冷却风机是否有专门,紧固风机电控箱内电线接头,并检查里面的电器是否完好。 〔6〕用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。
〔7〕检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。
〔8〕断开高压侧接地开关，用2500Ｖ摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相，相对地
之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。 〔9〕检查变压器内有无遗留工具,锁上变压器外罩门.。
〔10〕合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关合上，并
转移部分负荷至保养后的变压器，观看带负荷运行情形。 〔11〕做好保养记录。 3、安全本卷须知 〔1〕停电后应验电。
〔2〕在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。 〔3〕操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。 〔4〕保养电容柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。 〔5〕保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。
〔十〕、给排水设施 (设备)运行治理规程
1、值班人员
〔1〕值班人员负责给排水设备24小时运行的操作、监控、记录，应在设施〔设备〕启动
时观看电流、电压、水压且倾听有无异响，并记录«配电房、水泵房巡查记录»。 〔2〕水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备地面，墙壁无积尘、水渍、油渍。 〔3〕按«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»要求进行修理保养。 2、领班
〔1〕负责设施〔设备〕的综合治理，包括技术资料和档案的收集、保管，负责零星设备配
件，材料采购打算的编制，外委修理的联系工作。 〔2〕对给排水修理保养提供工作指导及检查监督。
〔3〕每年12月制定下一年度«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»，并按运行情
形制定中修大修打算。
〔4〕负责编制给排水设施设备的设备台帐,设备卡。 3、部门主管
〔1〕进行周检、月检，每月最后一个星期组织有关人员对给排水设施〔设备〕进行设备检
评。
〔2〕审核«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»、«设备、设施修理保养记录表»，
设施〔设 备〕中修，大修打算。
4、水泵房治理工作程序
〔1〕非工作人员进入泵房须经修理部主管批准后，由值班人员陪同，方可进入。 〔2〕水泵房内机电设备由值班人员负责操作,其他人员不得擅自操作。
〔3〕操纵柜上转换开关，无专门情形下应打在〝自动〞位置，生活水泵定时进行轮换。 〔4〕保持良好通风及照明、门窗开启灵活无破旧。 〔5〕消防设施完好，禁止吸烟。
〔6〕保持机房洁净整洁无积尘，不得堆放杂物，每天由工作人员负责清洁卫生。 〔7〕水泵工作人员进入水泵房作业时须穿鞋套。 5、停水治理工作程序。
因工作修理等缘故停水，应由给值班人员填写«停水通知单»，经主管批准后交由业主服务中心，由业主服务中心提早24小时通知用户。因突发事件停机应在1小时内联系有关部门处理，并在复原供水后24小时内后向用户做出说明。
〔十一〕、给排水设备修理保养规程
1、给排水修理工负责给排水设施〔设备〕的修理保养，重大外委修理。
2、设备主管每年12月制定下年度的«设备修理保养打算表»并按运行情形制订中修、大修打算。
3、给排水修理工按«公用、公用设施设备日常治理及爱护打算表»，同时记录于«设备、设施修理保养记录表»。
4、给排水设备故障一样不超过8小时，假设在8小时内无法解决的重要部位故障应将故障缘故解决，解决时刻书面报部门领导，限期解决。
5、凡是夜间发生的，不阻碍住户生活的工作，可不能产生严峻后果的给排水设施〔设备〕故障，能够由白班人员进行修理。 6、设备主管提供工作指导及检查监督。
7、需停水进行修理保养时遵守停水治理工作程序。 8、给排水设施〔设备〕故障一样自理工作程序。
9、供水泵显现故障时，值班人员应赶忙启用备用泵，然后赶忙通知给排水技工及时修理。 10、排污泵显现故障时，第一检查故障缘故如是操纵回路显现故障检查排除，如是水泵故障
更换水泵。
11、排水管网显现故障，发生泄漏等阻碍正常供水，值班人员应赶忙关闭总阀且及时通知有
关人员抢修，并做好阻碍用户的说明工作。 12、排污井，雨水井等因堵塞产生下水不畅，浸水等。
13、给排水设备修理保养内容。
14、生活水泵和空调系统每周进行一次一样性检查保养，每半年进行一次全面保养。 15、消防水泵和喷淋泵每两个月、补压泵每三个月进行一次试运行，运行时刻10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。 16、排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。
17、水泵保养时应把与泵体相连的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
18、检查泵体应无破旧、铭牌完好，水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 19、补充润滑油,假设油质变色，有杂质，应予更换。
20、检查盘根密封情形，假设有漏水应增加或更换石棉绳填料。 21、联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈假设有损坏应予更换。 22、紧固机座螺丝并做防锈处理。
23、生活水泵和空调水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 24、外观检查应整洁,铭牌完好，接地线连接良好。
25、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝
缘电阻值应不低于0.5兆欧。
26、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 27、相关阀门、管道及附件的保养。
28、各个阀门的开关应灵活可靠,内外无渗漏。 29、单向阀动作应灵活,阀体内外无漏水。 30、压力表指示准确，表盘清晰。
31、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 32、点动判定水泵转向是否正确，假设有误应予更正。
33、断开操纵柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。
34、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端
子的接线螺丝。 35、清洁操纵柜内外灰尘。
36、合上总电源，检查电源指示应正常。
37、保养完毕起动水泵，观看电流表、指示灯指示是否正常。 38、观看水泵运转应平稳，无明显振动。
〔十二〕、给排水设备〔设施〕操作规程 〔一〕生活水泵操作规程
1、检查操纵柜电压表是否指示下沉位置； 2、检查水池水位是否正常； 3、检查水池液杖进水阀是否正常； 4、检查水泵进出口阀门是否处于开合状态； 5、认真阅读交班记录； 6、泵组选择开关每日轮换一次；
7、将恒压泵开关打向自动〔AUTO〕位置，将主泵开关打向自动〔AUTO〕位置； 8、观看电流是否正常，泵体是否有异声；
9、待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动〔AUT〕位置； 10、每次开启主泵时应排气； 11、严禁乱动其它开关的按钮。 〔二〕污水泵操作规程
1、操纵箱上转换开关拨到〝手动〞位置； 2、按操纵箱上〝启动〞钮，开启水泵排水； 3、按操纵箱上〝停止〞钮，水泵停止排水；
4、将水泵操纵箱上转换开关拨到〝自动〞位置，水泵进入自动运行状态；
〔十三〕、水池水箱治理规程
1、给排水系统修理保养规程；
2、修理部主管每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养打算； 3、修理及保养过程如要限、停水，需提早知会受阻碍用户； 4、依照设备特点重点做好润滑、除尘工作；
5、供水泵故障时赶忙停止故障泵，开启备用泵，以保证小区供水； 6、污水泵故障时应赶忙采取措施，降低集水井水位；
7、所有系统的修理保养工作终止后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表；
8、给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应赶忙通知受阻碍用户，并报告上级领导，限期修复；
9、水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口洁净，并申办二次供水卫生合格证； 10、由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可； 11、清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可； 12、水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置；
13、水池水箱清洗时如需停水，应至少提早24小时通知受阻碍的用户； 14、定期检查水池水箱的状况，防止溢流、渗漏； 15、开启水池水箱盖须修理部主管同意。
〔十四〕、电梯治理规程 (一 )电梯操作规程
1、在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。
2、用钥匙打开轿厢内操纵面板操作盒，将操作盒内选择开关打至 地FAN，LIGHT，URNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。
3、关闭操纵盒。
4、几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。
5、假设有紧急情形发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。 6、假设需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动操纵。 7、假设需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢操纵面板操作盒，将操纵盒内选择开关打至FAN OFF，LIGHT OFF，STOP即可停止电梯运行。
8、在火灾情形下消防中心职员可于消防操纵中心操纵电梯回降至首层基站。 〔二〕电梯运行治理规定
1、修理保养部负责电梯的日常治理，并监管电梯修理保养承判商的工作。 2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。 3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情形。
4、进行定期检查时，应通知治理员配合，并放置工作牌。
5、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。
6、搬运有可能超载的沉生物件时，应及时与承商联系，确定可行性，幸免意外。 7、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。 8、日常清洁升降机，用较干洁具无腐蚀性清洁。 9、年审标志张巾在张贴在轿厢内呼按钮上方。 〔三〕电梯设备修理治理制度
1、托付电梯保养公司对电梯进行保养修理。
2、修理领班负责与保养公司联系，督促并协助其修理保养。专门情形时其他部门能够直截了当与保养公司联系，并及时通知修理部。
3、将修理保养情形记录于电梯设备修理记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。
4、每季度对电梯电源开关柜进行一次检查并做爱护保养。 5、修理领班对电梯设备的修理、保养进行检查监督。 6、当电梯年检期到期前，督促保养公司做电梯年检年审。 〔四〕电梯故障应急处理方案
1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 2、确定电梯轿厢位置。
3、当电梯停在距某平层位置约±60CM范畴时，修理人员能够在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙武打厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。
4、当电梯未停在上述位置时，那么用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：
〔1〕轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，那么要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲 ，通知乘客轿厢将会移动，要求静待轿厢内，不要乱动。
〔2〕在曳引电动机轴尾装上盘车装置。
〔3〕两人把抢持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采纳机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。
〔4〕按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15CM位置上。
〔5〕使抱闸复原正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。 〔6〕当按上述方法和步骤操作发觉专门情形时，应赶忙停止救援并及时通知大厦电梯修理保养公司作出处理。
5、水浸事故
〔1〕修理人员发觉或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应赶忙通知监控中心，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受阻碍的电梯。
〔2〕修理人员将受阻碍的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。 〔3〕调集沙包挡住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。 〔4〕即刻将情形报告修理部主管和电梯保养公司。 〔5〕电梯保养公司接报告后应于30分钟内到达现场处理。 6、巡查在发觉电梯专门
〔1〕修理人员巡查在发觉电梯运行专门，如钢缆有毛刺、断股，操纵柜有异声、异味，轿厢升降专门等将危及电梯安全运行的现象发生，应赶忙通知监控中心。
〔2〕监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。 〔3〕修理人员将故障电梯关闭。
〔4〕即刻将情形报告修理部主管和电梯保养公司。 〔5〕电梯保养公司接报后应于30分钟内到达现场修理。
〔十五〕、用户室内设备修理规程
1、修理部接服务中心修理单，应先将单号和内容登记在修理单记录簿上，随后安排人员进行修理。非办公时刻的修理工作由值班人员负责，当班所做的修理应在当值日志上记录，由日班负责通知客户服务中心补发修理单。
2、修理部技工接单后在修理单记录簿上签收。
3、依照修理内容预备必要的工具和材料，按相应的修理服务承诺时刻到达修理现场。 4、到达用户单元后应先轻敲门或按门铃，用户许可后方能室内。
5、当判定修理项目属有偿修理时，依照<<尊贵服务卡>>上的收费标准向用户报修理价格。 6、用户同意修理，那么将收费金额填在修理单对应位置上；用户不同意该价格，修理人员在修理单上注明缘故，交用户签名。
7、因材料不足暂不能修理的，应向用户解说明清晰，预约下次修理时刻，并将有关情形记录在修理单上。
8、因用户自购设备故障无法修理的，应详细向用户说明缘故，由用户联系其设备的供应商修理，同时将情形记录在修理单上交用户签名。
9、依照故障情形采取相应的修理措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。
10、故障修复后，用户验收合格，修理人员在修理单上写修理结果，请用户签名确认。修理人员清理现场后才可离开。
11、修理人员在完成的修理单上签名，交部门主管复核签名，于当日交给工程修理部领班。修理单一联留用户，另两联分留客户服务中心和工程修理部。工程修理部将修理单录入电脑，并填定修理登记表，定期归入修理档案。
12、每周由客户服务中心抽取10%已完成的工作单进行回访，发觉用户不中意的应追查，确实属人为因素的应追究修理员的责任。
〔十六〕、公共建筑设施的保养规程 〔一〕目的
通过对建筑有打算的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 〔二〕原那么
日常发觉建筑有缺陷的，及时进行修理；并有打算地对建筑物实行系统的保养。 〔三〕职责
一样情形下，建筑物的清洁保养由外聘清洁公司按照«保洁工作手册»中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由修理部负责执行，填写«设备、设施修理保养记录表»。
修理工程主管每年初依照公共建筑设施保养打算标准，结合治理处实际情形，制定出公共设施年度保养打算。 〔四〕内容
1、屋顶。每２年对隔热层进行保养一次，对面砖破裂或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。
2、外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每３年进行全面清洗；在清洗时，发觉有外墙饰面脱落的应及时进行修补，复原原样；关于外墙渗水的，请参考«房屋修理加固手册»修理。
3、内墙饰面。每３年进行全面保养。对粉刷面发觉有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发觉有空鼓的地点，进行更换或在以后日常巡查中注意，发觉有脱落及时修补。
4、楼梯间。楼梯间踏步每３年进行保养一次，发觉问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发觉有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地点轻轻敲击，如发出空壳声，那么有起壳现象，确定起壳范畴后进行修补。
5、对防火门日常发觉有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6、防盗网、花园围栏。依照损坏程度确定重新刷油漆的周期，原那么上每２年应刷油一次，最长时刻不超过4年。
7、窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理洁净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严峻的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8、公共地砖。日常发觉损坏及时修理，每３年进行全面保养一次，发觉地砖损坏或裂缝严峻的应更换。
9、吊顶。日常对吊顶进行检查，发觉有破旧的应及时更换，每３年掀开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严峻的应取下更换。
10、人行道、车行道。日常发觉有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷洁净后，用高强速凝水泥砂浆修复。
11、管道。原那么上管道每2年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时能够增加次数〔如室外一楼地面的管道能够每年刷油一次，对室内管道，严峻污染的应随时刷油〕。
12、污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。
13、挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情形增加保养次数。
14、玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙〔玻璃门〕的玻璃胶进行检查，发觉有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。
15、在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙认真检查，发觉问题及时处理，以免发生意外。
〔十七〕、修理工作流程
1、按规定/约定时刻带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门〔每次轻敲不超过三下〕，必须要穿上鞋套。
2、待住户开门后，用规范语言说明来意。征得住户同意，穿好鞋套后方可进门。 3、先向住户询问情形及要求，然后认真检查需修理的部分，判定修理难易程度，估量工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向住户说明应收多少费用，待住户确认后方可进行修理。
4、修理过程中，如非必要，不得主动与住户交谈，不得随意到修理现场以外的房间参观。
5、修理完工并清洁现场后，礼貌地提请住户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请住户在工程修理单上签署意见和姓名。
6、修理期间到离开时，均不得食用住户的饮料、食品、香烟等，不得收受住户的礼物、小费。
7、接过住户支付的修理费用、工程修理单后，向用户开具收款收据，并向住户致辞谢。 8、离开住户房屋时，须使用规范语言与住户辞别，返回修理部或按上述规定进行下一个修理项目。
〔十八〕、房屋修理标准 〔一〕主体工程:
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严峻的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，假设阻碍安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破旧的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严峻的，应通过检测运算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 〔二〕装修工程
1、门窗修缮后应牢固、平坦、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、
脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时， 内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严峻、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。
2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一样损坏的，应原样修复；严峻损坏的，应更新或在不降低标准、不阻碍使用的条件下，用其他材料代用更新。
3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。 〔三〕楼地面工程
1、木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。
2、一般水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。
3、面砖地面损坏、破裂、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严峻的，可增设防潮层或做块料地面。 〔四〕屋面工程
1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的缘故造成屋面渗水、漏雨严峻，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。
2、屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严峻时，应翻做。
3、女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严峻的，在不阻碍使用和市容的条件下，可改修或拆除。
4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出缘故，针对破旧情形采纳防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。
5、玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严峻的可翻修，但一样不新做。 6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。 〔五〕饰面工程
1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不阻碍色泽和谐的前提下进行。
2、外墙勒脚损坏的，应修复。
3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情形应依照墙身的需要予以修复；因室内外高差等缘故，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。
4、天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严峻的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
〔六〕油漆装饰工程
1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去爱护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。
2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一样为２－３年。
3、木地板原油漆褪落的，应重做。
4、室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。
5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。
〔十九〕、修理服务标准 〔一〕土建部分的修理
1、墙和顶棚修理〔石膏板基层〕 〔1〕修补发丝裂缝
①沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理洁净，露出基层。 ②用胶粘贴布带干后按工序刮腻子打底，待干后补刷面层涂料。 2、修补一样裂缝〔刚性基层，非沉降裂缝〕
〔1〕沿裂缝用工具将两侧基层刮成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。 〔2〕用水将裂缝基层表面完全潮湿后，涂刷水泥结合层。 〔3〕预备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。
〔4〕用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面余外的补缝材料。
〔5〕在缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。
3、修补小孔,小洞关于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的坑,可用腻子,墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。
〔1〕填塞孔洞前先清除孔隙周围栈松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。
〔2〕填塞孔洞后，需通过几个小时的干燥时刻，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。
〔3〕在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 4、修补大的孔洞
〔1〕先剔墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗洁净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。
〔2〕为幸免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。
〔3〕清水潮湿基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。
〔4〕等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料。 5、更换地面或墙面瓷砖、瓷片
〔1〕剔除损坏后的瓷砖，到结合层，清扫残渣，喷洒水潮湿。 〔2〕涂抹水泥结合层。
〔3〕使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶平均涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直，划去砖缝余外泥浆。
〔4〕必须留缝使灰缝表面光滑平坦，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。 〔5〕修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹洁净。
〔6〕关于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖剔除〔含结合层〕，在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料〔修补程序同A、B、C、D、E〕。
6、更换外墙面、地面马赛克
〔1〕清除破旧、脱落的马赛克及其结合层。
〔2〕将尘土冲洗洁净，修补面涂抹结合层〔水泥加107胶〕。 〔3〕按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。
〔4〕手持马赛克纸边缘，用手逐步加压平抹就位，后用平板拍打平坦，与原墙、地面平直。 〔5〕粘贴4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦洁净。
7、地下室墙体堵漏 〔1〕堵塞不漏水的孔洞
①超过期3/8英寸的裂缝，必须锤成楔形，灰尘和混凝土碎块必须清除洁净。 ②将裂缝用水浸湿。
③用1：3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入间隙内。 ④填补材料要保持潮湿，并养护三天。
⑤以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其成效比灰浆好；拌和后抹在需要修补的部位〔半小时要用完〕，半小时用湿手揩光面。
〔2〕堵塞漏水孔洞
①将孔洞向下剔口并除去灰渣。
②用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时〔一样在搓成后的几分钟内〕。作为塞子塞
入孔内。堵孔材料净结硬化前要及时抹平。
8、修补损坏的人行道和车道
〔1〕假如损坏面积不大，能够用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；关于面积较大损坏的修补，采纳1：2：2硅酸盐干硬性混凝土。
〔2〕将人行道或车道表面松散或破裂的砼铲掉，除深度约1英寸。
〔3〕将坑底完全打毛〔注意要戴上护目镜〕，破坏面的砼边缘要向里掏成齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除洁净。
〔4〕将要补的表面浸湿〔但不能太湿〕。
〔5〕在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。
〔6〕用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6天。〔人行道在养护期间不得让人行走。〕
〔7〕人行道或车道上裂缝修补
①清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。 ②浸湿要浇捣的裂缝。
③浇捣1：2：2干硬性硅酸盐混凝土。 ④养护6天。
注：假如裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1：3水泥砂浆加107胶进行修补；假如裂缝或破旧面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。
9、开裂墙体和地面修补
〔1〕用冷錾将墙体的楹散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除洁净。
〔2〕用水将需要修补的部位完全浸湿。
〔3〕用1：3水泥砂浆〔稠浆〕填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。
〔4〕修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。
10、修补损坏的踏步
〔1〕将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。 〔2〕用刷子将其表面的碎散物刷除洁净。 〔3〕用水将露出部分浸湿。
〔4〕假如踢脚的边纰漏损坏，那么要用模板紧靠着踢脚并支撑好。
〔5〕用水泥浆涂抹V形部分，并用1：3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。
11、修补抹灰层 〔1〕修补抹灰层裂缝
①用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。
②用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏〝固定住〞。 ③刷除洁净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 ④用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。
⑤假如裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成一与周围部分相似的平面。
⑥每天早、晚各一次用花洒向修补面平均地喷水，对期进行湿养护，连续三天。 〔2〕修补大面积的抹灰层
①将损坏的手抹灰面从墙体上刮除。
②完全把混凝土或砌体表面弄洁净。关于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲 洗；
③将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1：3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。
④在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。
⑤待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承担自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时平均地向抹灰面洒水，直到预备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。
⑥用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一记，抹灰完后，隔天才进行养护，养护连续一天。
12、修理渗水外墙
〔1〕外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。 〔2〕窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。
〔3〕在外墙渗水部位采纳一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂巾再用机械喷涂〔或用手工涂刷〕1：0：5水泥砂浆面层。
〔4〕外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。
〔5〕墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
〔6〕用氯丁防水胶在室内修补。将渗水处的内粉刷层铲除，范畴比渗水部位的周边扩大
10-15CM，将墙面和缝隙清理洁净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，并粉刷面层。
13、修理屋面水池〔或水箱〕
〔1〕先将水池〔或水箱〕四壁清洗洁净。
〔2〕做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做爱护层。 14、屋面修漏〔刚性屋面〕
〔1〕用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水。 〔2〕纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯指嵌缝进行处理。
〔3〕出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗洁净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡校、聚氨脂、PVC胶泥等。
〔4〕沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
〔二〕修理门窗
1、检查门窗的附件是否齐全。 2、检查有无配件损坏。 3、更换配件。
4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。 5、提请用户注意：
6、需定期给转动部分加油。
7、如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。 〔三〕换锁〔木门、铁门〕
1、拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。 2、锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。 3、提醒住户不要用钥匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。 〔四〕电的修理
〔修理人员排除故障在确认线路完好后，方可复原送电。〕 1、配电室开关故障
〔此项修理适用于抽屉式低压开关故障的修理〕
2、分析缘故：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下缘故造成：
〔1〕因操纵线路显现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。
〔2〕因操纵线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严峻发热烧蚀损坏。
3、修理程序：
针对(1)的情形，先将抽屉上的空气开关置于〝OFF〞位置，再将电源侧的断路器置于分闸位置〔依照实际配电线路，在不阻碍其它供电线路负荷情形下〕，然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气爱护元件是否完好，爱护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，复原正常送电。
针对(2)中的情形，假如是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置〔依照实际配电线路，在不阻碍其它供电线路情形下〕，然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确认线路无故障后，将开关抽屉复位，复原正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流〔或通过柜上的电流指示外表观测〕，看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，那么需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，那么需更换同一技术规格的 元件后，方可复原正常送电。
验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳固正常。 4、住户家中无电
分析缘故，住户家中没电可能由以下几种缘故造成： 〔1〕线路停电检修。 〔2〕用户总开关烧坏。
〔3〕因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使爱护操纵开关跳闸。 〔4〕进户线与接线端子接触不牢。 〔5〕电度表烧坏。 修理程序：
〔1〕假设属①中的情形，应向住户说明停电的缘故。
〔2〕针对②中的情形，第一断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否显现短路、负荷太大超过电源爱护开关容量、接线端子接触不良长期 过热烧坏所致将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情形。假设线路完好，那么查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将电源按线路承诺的额定容量接到电源上，复原正常供电。
〔3〕针对③中的情形，第一将与跳闸的爱护操纵开关有关的电气设备插头从插座上拔下〔或将照明开关断开〕，用万用表检查电源线路是否正常，然后合上爱护操纵开关，逐一将电气设备
接到电源上，直至找出故障跳闸缘故并解决。
〔4〕针对④中的情形，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可复原送电。
〔5〕针对⑤中的情形，第一查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量缘故而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否那么将按照以上缘故连续查找故障点。
验电：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。 5、插座无电
分析缘故：插座无电可能由以下缘故造成：
〔1〕由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。
〔2〕由于用电设备内部故障缘故，当把用电设备插入插座上瞬时，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
〔3〕因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。 〔4〕线路显现断线。 修理程序：
〔1〕针对A中的缘故，可告诉用户现在是在停电检修线路。
〔2〕针对B中的情形，第一了解住户使用的现场情形，然后断开相应回路电源的开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，复原送电。假设线路超负荷，可告知住户及时处理。
〔3〕针对C中的情形，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可辈后，方可送电。
〔4〕针对D中情形，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
验电：插座线路送电后，用电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳固正常。 〔1〕住户门铃不响
分析缘故：门铃不响可能由以下缘故造成。 〔1〕电池使用时刻过长，电力不足。
〔2〕因电源极板受空气腐蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。
〔3〕线路问题造成铃不响。 〔4〕门铃开关接触不良。 修理程序：
〔1〕针对A中的情形，那么需换上新电池。
〔2〕针对B中的情形，那么取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。
〔3〕针对C中的情形，那么用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否显现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可复原门铃的正常使用。
〔4〕针对D中的情形，修理或更换门铃开关。
检验：修理完毕后，反复试用几次，直至达到预期成效。 6、灯不亮
分析缘故：灯不亮可能由以下缘故造成。 〔1〕灯内灯丝烧断。 〔2〕灯泡与灯头接触不良。 〔3〕电源保险丝熔断。 〔4〕电源开关接触不良。 修理程序：
〔1〕针对①中的情形，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，假设烧断那么换上同一电压等级的灯泡。
〔2〕针对②中的情形，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
〔3〕针对③中的情形，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝，方可送电。
〔4〕针对④中的情形，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开关本身故障造成，应及时更换开关。
检验：故障排除后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
注：上述修理过程只限于一盏灯发生故障，假设某个单元内灯〔两盏以上〕都不亮时，第一检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否显现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。 〔五〕水的修理
1、楼上水漏到楼下
〔1〕检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通 ；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地点漏水，都应及时处理。
〔2〕修理完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地点漏水。 2、个别楼层停水
〔1〕先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
〔2〕做好跟踪，检查各住户是否有水。 3、修理墙内水管
〔1〕先查找缘故：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。 〔2〕修理时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管，装入新水管。 〔3〕打开总阀门后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新帖上瓷片。
〔4〕修理完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时跟踪检查。 4、水龙头漏水
〔1〕检查漏水情形，拆下水龙头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换内芯。 〔2〕假如是内芯橡皮过小或破旧，应更换。
〔3〕假如是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。 〔4〕修理后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。 5、开关、接头漏水
〔1〕检查开关，接头何处漏水，如有破旧情形，应及时检修。 〔2〕修不行，要及时更换开关或接头。
〔3〕修理完毕后，水管加压，反复开关数次，看是否漏水。 6、洗脸〔菜〕盆漏水
〔1〕先检查何处漏水，假如是存水弯头管处漏水，应赶忙检修此处，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破旧情形；如有必要，那么更换弯管；或用水中胶和生胶带密封接口破旧处，以达到不漏水为止。
〔2〕如是软管断裂漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。
〔3〕如是水龙头〔水咀〕或接头漏水，检查水龙头〔水咀〕或接头处是否有破裂损坏情形，如有破裂损坏情形，应及时换上新水龙头〔水咀〕或接头，并用生胶带密封此处。
〔4〕如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。
〔5〕在修理完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后〔约需四小时〕，再在周围泡水检验。
7、洗脸〔菜〕盆堵塞
〔1〕先用抽子试通，不通时再查明堵塞缘故。 〔2〕取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。
〔3〕如再不通那么打开检查口，用疏通机疏通，再用水试通直至通畅为止。 〔4〕修理完毕后，把脸〔菜〕盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
8、马桶堵塞及漏水 〔1〕堵塞
①用马桶抽子抽通马桶。 ②打开检查口看是否堵塞。
③如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至畅通为止。 ④盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。 ⑤反复放水，检验马桶是否畅通。 〔2〕漏水
①先检查漏水情形：如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应赶忙更换；装上马桶装好水箱，上好螺丝，用白水泥密封马桶的四周〔三小时后能够使用〕。
②修理完毕后，放水看是否漏水。 9、浴缸堵塞和漏水 〔1〕堵塞
用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。 〔2〕漏水
①如排水管漏水，打破瓷片，取下排水管重新安装，试水后不漏为止。
②修理完毕后，打开水龙头往浴缸内放水，查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关位置有无漏水。
10、疏通地漏
〔1〕先用抽子试通，假设不通那么打开检查口检查，清理杂物。 〔2〕仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。 〔3〕用水试通到正常使用。 〔六〕修理电器
注：住户电器一样以住户送外修理为主〔以下以修热水器为例〕。 1、热水器不出火 〔1〕看是否气源关闭。 〔2〕关气，取盖，检查打火器。 〔3〕查找缘故后修好。 〔4〕装盖，装手柄。 〔5〕开气打火正常使用。 2、热水器不出热水
〔1〕先关冷水，检查热水阀门。 〔2〕如阀门内芯坏换阀门芯。 〔3〕装入新阀门内芯。
〔4〕打着火后先开冷水阀门，后开热水阀门看是否有热水出来。 〔5〕如无热水出来，在关好所有阀门后，再拆开热水器清洗过滤网。
〔6〕修理完毕后，反复打火数次，使之点火正常；反复扭动水阀门数次，使之开关自如。
〔二十〕、修理过程的检验标准 一、目的
确保业主〔住户〕提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。 二、适用范畴
1、楼宇各公共部分的修理过程的检验。 2、业主〔住户〕室内修理过程的检验。 三、职责：
1、修理领班每日对工程修理单进行检验。 2、修理领班负责大厦公共部分的日巡视。
3、治理人员负责每月修理工作的回访，修理部主管负责每月工作的检验。 4、修理部在每月月检〔或设备年检〕时查验工作记录。 四、内容：
修理过程的检验规那么：
1、服务及时性的检验：从接到修理要求起至到达目的地的时刻不超过25分钟。修理时刻视工艺复杂程度而定：一样性修理不超过8小时；关于专门困难的，从接到修理要求到修理完成最多不超过72小时〔工艺要求专门的例外〕；不能当天完成的，应向业主〔住户〕说明缘故。
2、服务质量的检验：按修理服务标准进行检验。功能性修理，以复原原有功能为准；外观性修理，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。 检验：
1、日检：修理领班对每日的«工作任务派发单»要及时收回，以检验服务的及时性和住户对修理服务过程是否中意，并查找当日未解决项目缘故，及时监督解决。
2、周检：修理领班依据«修理服务标准»，每周对小区公共部分情形进行周巡视，有问题及时反馈到修理部，并督促解决。
3、月检：每月由业主服务中心依照派工单量按工程修理的回访规定抽取30%对住户进行回
访，以检验修理服务过程的质量。修理部主管对修理工工作的情形进行检查，修理部主管在月检时查验工作记录。
对以上检验中发觉的严峻不合格应赶忙查找缘故，及时采取纠正措施，并填写«纠正措施报告»上报项目经理，处理不了的应上报公司相关部门，在检查过程中发觉隐患应及时采取预防措施，并认真填写«预防措施报告»。
〔二十一〕、设备治理标准 〔一〕目的
保证所有为业主〔住、租户〕提供各种服务的公共设备满足服务要求。 〔二〕适用范畴
公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备〔含强电主线路〕、电子设备〔含弱电线路〕、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 〔三〕定义
1、日常爱护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车〔正压风机、消防水泵、发电机〕，发觉小故障及时排除，作好记录。
2、一级保养
对机械设备进行检查、检测，依照实际需要局部解体，进行清洗、调整、修理更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查外表、电器〔断路器等〕；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种要紧阀门〔含风阀、防火阀〕渗漏、故障进行处理。
3、二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件爱护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种要紧阀门〔含风阀、防火阀〕渗漏、故障处理或更换。
4、中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更 换少量磨损零部件，保证设备能复原和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一样在10%--30%，周期3-5年。
5、大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换要紧部件或修理不合格的零部件，使设备差不多复原原有性能。更换率一样超过30%，周期6—10年。
6、设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染〔腐蚀、排气、粉尘、噪音〕问题日益严峻，须更新设备，提高和改善技术性能。
7、事后修理〔故障修理〕
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的修理。 8、状态修理
通过监测设备状态参数的变化，显现明显劣化后实施的修理。 9、设备分类
依照设备对业主服务的重要性将其分为三级〔风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气操纵柜〕：
Ⅰ级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警操纵柜、消防联动柜。
Ⅱ级设备：正压风机、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。
Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警操纵箱、小型操纵箱〔配电箱〕、排风机、风机盘管、修理机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
10、设备治理模式
〔1〕采纳打算预修制〔三级保养--日常爱护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造〕与状态修理、事后修理相结合的治理模式。
〔2〕关于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备〔电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等〕，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表«设备保养、中修、大修周期»。
〔3〕关于Ⅰ、Ⅱ级电气设备〔高压柜、变压器、低压柜、操纵柜等〕、电子设备〔火灾报警操纵柜、放大器、运算机等〕进行三级保养、探测性修理〔功能检查〕、状态修理。
〔4〕关于Ⅲ级设备，采取事后修理，每年一次保养。 11、职责
〔1〕修理部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造打算制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养打算审批，设备〔器具〕申购、报废审批，组织招投标，选择、评判设备修理养护供方，负责«设备修理保养合同»、«电梯修理保养合同»、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造托付合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态
修理时机。
〔2〕修理部负责机电设备修理保养情形及设备技术状态的月检查。
〔3〕修理部负责机电设备日常操作、运行、巡查及«设备修理保养合同»托付范畴外的一切保养、修理工作，填写相关记录，编制保养打算，与供方依照«设备修理保养合同»确定分包内容。修理养护合同签定后，按合同监督检查、评定供方。
12、设备的编号
设备编号由以下四部分组成：
〔1〕第一部分表示设备的类别：用数字０１－９９表示； 〔2〕第二部分表示单位的名称：用字母Ａ－Ｚ表示；
〔3〕第三部分表示单位设备序号：用数字１．２．３......表示； 〔4〕第四部分表示设备的治理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： 03 － Ｂ － 1 － (Ⅰ) 电梯 南区 1号梯 Ⅰ级治理设备 修理保养部对所治理的所有设施设备都应建帐。 设备标识治理
设备标牌
未隐藏的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，项目中心可要求进行质量缺陷整改的供方按«设备统计表»填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。
〔二十二〕、干式变压器保养标准
适用范畴：用于大厦/小区供电的室内干式变压器。 引用标准：无。 一级保养：
1、周期：年
2、填写变压器年保养倒闸操作票。
3、在低压配电柜断开该变压器所带的负载〔包括电力电容柜〕，断开母线联络断路器，断开进线柜主断路器并摇出。
4、在高压环网柜上断开操纵该变压器的断路器〔或刀开关〕，确认变压器高压侧是否有电。假设有电，那么环网柜该单元接地刀闸不能合闸，重新确认联络柜断路器及进行柜〔低压〕主断路器是否断开，各关联是否切断。无电，合该单元〔环网柜〕的接地刀闸，使变压器高压侧对地放电。用放电电阻〔或灯泡〕在变压器的低压侧对地放电，安装专用接地线，以保证检修
人员和设备的安全。注意：环网柜环进单元、环出单元严禁合地刀，未经供电局授权，严禁操作。
5、操作把手处悬挂〝设备有人工作，严禁合闸〞标志牌，并上锁。
6、断开备用电源主输出开关，并把手、自动开关置于〝停止〞，悬挂〝禁止操作〞牌。 7、第一清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。
8、检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油膏。 9、检查变压器的接地是否良好，有无腐蚀。腐蚀严峻的应更换。
10、固引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈，螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。
11、用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进行除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。
12、断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，假设不合格应及时上报处理。
13、检查温控器及温度传感器接线是否牢固可靠，功能是否正常。 14、对变压器风机进行保养。
15、检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，断开变压器低压侧接地专用线，分断环网柜该单元地刀，合上断路器〔或刀闸〕，而后按断电的相反程序复原用电。
〔二十三〕、低压配电柜保养标准
适用范畴：用于小区/大厦供配电的室内低压配电柜。 引用标准：无。
日常保养：
周期：月
1、检查电缆接头有无发热变色、接地线有无锈蚀。
2、检查电容柜内的电容器外壳是否良好，有无渗漏、膨胀情形，指示灯是否良好。 3、各电容器外壳接地线接触情形。 4、保洁除尘。 一级保养：
周期：半年
1、完成日常保养工作内容。
2、检查母线及其引下线连接是否良好。
3、检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。
4、检查二次回路接线可靠，熔断器是否完好以及其绝缘电阻的摇测。
5、电容柜的检查：断开空气〔负荷〕开关不带电容器时对电容操纵器进行动作试验，应先合的先断、后合的后断，应正常；对过压爱护、欠流爱护、投切门限值进行调整。
6、各指示灯应完好，对断路器、漏电断路器、热继电器、时刻继电器等进行进行检查、整定。
7、查受电柜、联络柜的各指示灯是否完好，操纵器开关位置是否正常、运行应正常，手动调试机械联锁分合闸是否可靠。
二级保养：
保养周期：年
1、完成一级保养的内容。
2、检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头是否良好。 3、断路器内各刀口弹力是否正常，灭弧栅是否完好。
4、各电缆头接线螺母应紧固。将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇
5、摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。
〔二十四〕、水泵保养标准
适用范畴：适用于大厦/小区供水水泵 引用标准：无 日常保养： 保养周期：月
1、生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每半月至少轮换一次.。
2、检查噪音、振动是否过大〔用比较法评判或用声压计、振动仪测试〕，5米范畴内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清晰，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情形。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。
3、电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。
4、检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发觉油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。 一级保养
周期：每季
1、完成日常保养工作内容。
2、检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。
3、检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情形。 4、水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。 二级保养
周期：半年
1、完成一级保养的内容
2、检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时刻继电器动作时刻是否合理、可靠，热继电器整定值是否正确。
3、用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面〔动力柜上的〕电流表对比，是否一致。
4、用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应>0.5MΩ
5、电机水泵轴承有无过量磨损情形，水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情形。 6、电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。 7、电机操纵部分：线路整洁，接触器触点接触良好，假设触头严峻烧蚀，〔触头点磨损至原厚度的1/3〕，即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。水泵投入运行后，三相电流平稳度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。
〔二十五〕、变频操纵柜保养标准
适用范畴：适用于变频水泵操纵装置的保养。 引用标准：无。 日常保养：
周期：半月或月
1、做好保洁工作，清扫操纵柜外表灰尘。 2、检查指示灯是否完好。
3、检查线路有无松动，触头是良好。 4、操纵柜变频器是否运行正常。 一级保养：
周期：季 1、保洁除尘。
2、检查指示灯是否完好。 3、检查二次回路接线有无松动。
4、检查触头是否有烧焦、拉弧现象，假设触头严峻烧蚀〔触头点磨损至厚度的1/3〕，应
赶忙更换触头。
5、空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。
6、检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。 二级保养：
周期：年
1、完成一级保养的内容。
2、检查各类开关，转换器是否运作正常，准确到位。
3、进行模拟启动，检查变频器工作情形，并进行手动操纵，检查变频成效是否和实际需求相符。
4、检查压力传感器是否正常，PLC程序是否正确。 5、检查变频器参数设置是否正确。 6、对检查发觉的缺陷逐一修复。
〔二十六〕、火灾报警联动操纵系统保养标准
适用范畴：大厦/小区火灾报警操纵器、联动柜等系统装置的保养。 引用标准：无。
日检查：〔监控中心值班人员完成〕
1、每日检查面板各指示、按钮、电压表指示是否正常，每日校对一次。
2、检查火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等是否正常。
3、对有专门现象赶忙记录下来。
4、假设显现故障报警、火灾报警等各种报警赶忙通知巡逻护卫员查看，报警缘故及时刻、地点记录下来。
5、以上检查过程中显现专门不能处理时，赶忙通知供方专职技术人员。 周期：半月或月
1、完成日检查全部内容。
2、做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镙钉。 3、检测报警联动柜内各电源电压〔包括蓄电池电压〕。
4、楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、接触不良等专门现象。
5、弱电房内检查有关消防设备〔包括报警分机〕，做好保洁工作，检查箱门是否关闭及箱体外观情形是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。
6、检查保养中显现的故障缺陷逐一进行修复。 周期：季
1、完成日常保养内容。 2、手动按钮报警总数增加10%。 3、风阀检查总数增加到10%。
4、探测器及手动及手动按钮报警后是否实现以下联动功能： 5、警铃是否滚层联动〔本层及上、下层〕。 6、风阀是否联动滚层开闭。
7、广播是否联动〔只限于与火灾自动报警系统有联动的系统〕。 8、风机至于自动状态，风机是否能联动起动。 9、电梯迫降〔消防中心手动迫降，并有到位指示〕。 10、防火卷帘门是否能联动关闭。 11、消防对讲通话是否正常。 12、打印是否正常。
13、喷淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能否报警并联动，喷淋泵起动，水力警铃是否联动。
14、消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能否报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯地否亮。
15、逐一检测各区域报警器〔报警分机〕各工作点电压是否正常，蓄电池电压是否正常，是否有其它专门现象。
16、对各有关消防设备文字标识等脱落现象进行修补。 17、检查保养中显现的故障缺陷逐一进行修复。 周期：年
1、完成一级保养的内容。 2、主、备电源切换是否正常。
3、逐个拆下探测器进行除尘保洁，并对底座及线路进行加固。 4、对各探测器、手动按钮逐个进行报警测试。
5、对所有消防报警联动分机进行保洁除尘，线路加固，完成必须的功能测试。
6、配合其它消防设备的年保养，完成所有功能的联动检测保养，包括：所有的风阀、警钮、广播、风机、消火栓、喷淋、消防对讲、电梯迫降、防火卷帘门、打印、事故电源等。
7、保养中显现的故障缺陷逐一进行修复。 相关文件及记录：
1、消防中心值班记录 2、消防设备日常保养记录 3、消防设备一级保养记录 4、消防设备二级保养记录
〔二十七〕、对讲报警系统保养标准
适用范畴：本公司所治理的楼宇对讲报警系统。 引用标准：无。 日常保养：
周期：月
1、做好保洁工作，清扫治理主机、门口主机、楼层解码器、电源箱等内外灰尘。 2、检查治理主机、门口主机是否正常工作，各指示发光管是否正常，如电源指示发光管应常亮，其它指示发光管随操作过程而亮灭。
3、办公室可依照各治理处的故障登记，通知专人进行检查修理。 一级保养
周期：季
1、完成日常保养的内容
2、检查治理主机、门口主机、楼层解码器、电源等安装是否牢固。
3、治理主机、门口主机断交流电检查：断开交流电开关，备用电池供电，同时电源指示发光管应正常发光，并定期对电池充放电。 二级保养
周期：年
1、完成二级保养的内容。
2、保养人检查治理主机、门口主机、楼层解码器、电源等各部件工作是否正常，测试电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。
本卷须知：
1、非指定修理保养人员不得拨动解码器的编程开关。 2、非指定修理保养人员不得对主机箱开盖检测箱内任何元件。 3、清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。 相关文件及记录
1、智能化设备日常保养记录 2、智能化设备一级保养记录
3、智能化设备二级保养记录
〔二十八〕、风机/消防泵操纵柜保养标准 适用范畴：正压风机、消防水泵操纵柜的养护。 引用标准：无。 日常保养：
周期：半月或月
1、做好保洁工作，清扫操纵柜外表灰尘。 2、检查各指示灯、电表指示是否正常。
3、就地启动风机、消防泵，观看操纵柜运行情形，各电表是否指示正常，是否有专门声响。 4、操纵柜保养完毕，转换开关应处自动状态。
5、在以上保养中显现专门问题时，应在当天予以纠正，保证系统正常。 一级保养：
周期：季
1、完成日常保养内容。
2、做好操纵柜内保洁工作，检查并紧固各接线镙钉，检查主回路触点假设触点严峻烧蚀〔触头点磨损至原厚度1/3〕，即应更换触头。 二级保养：
周期：年
1、完成一级保养内容。
2、柜内所有接头紧固，检查各元件有无破旧、脱落。 3、检查线路绝缘电阻不低于0.5MΩ，无破皮裸露。 4、柜内线路标示清晰，柜门内有电气原理图。 5、电路联接正确，起停过程电器动作顺序正确。 6、检查各转换开关，按钮操作灵活，各指示灯指示正确。 7、检查完毕后清洁柜内所有灰尘杂物，紧固柜内所有接头螺丝。 相关文件及记录：
1、消防设备日常保养记录 2、消防设备一级保养记录 3、消防设备二级保养记录
〔二十九〕、停车场治理系统保养标准
适用范畴：本公司所治理的停车场治理系统。 引用标准：无 日常保养：
周期：月
1、做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。
2、检查挡车杆是否完好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱箱体有无损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。
3、检查各转动轴是否润滑正常。
4、检查感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费，电动开闭正常自动停止。 一级保养记录
周期：季
1、做好日常保养内容。
2、取下齿轮箱盖顶打开箱门，检查齿轮箱内机油标是否正常，并对齿轮箱及各转动轴加油，检查电缆接头有无松动。 二级保养记录
周期：年
1、做好日常保养和一级保养的内容。
2、检查各电器触点接触是否良好，电容器有无漏液，各电器接地是否良好。 3、检查齿轮箱内齿轮是否完好，各部件是否紧固，限位开关是否紧固。 相关文件及记录
1、智能化设备日常记录 2、智能化设备一级保养记录 3、智能化设备二级保养记录
〔三十〕、防盗监视系统保养标准
适用范畴：本公司所治理的大厦防盗监视系统。 引用标准：无。 日常保养：
周期：月
1、做好保洁工作，清扫灰尘，检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对避雷针刷导电油漆〔银粉〕，保持外观洁净，无锈蚀。
2、调剂并检查监视器上的各旋钮动作是否正常，检查监视器图像是否清晰，焦距是否可调。 3、检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，以保证系统防雨防尘性能良好；检查云台是否固定牢固，支撑杆地脚螺栓是否松动，避雷针接地良好；检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情形。
4、办公室对各处的故障作登记，通知专人进行检查修理。 一级保养
周期：季
1、完成日常保养的内容
2、保养人检查室内外摄像系统、监视与操纵系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，操纵器与录象系统是否正常，并抽查录象成效。 二级保养：
周期：年
1、完成一级保养的内容
2、检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。
3、检查室内外摄像系统、监视与操纵系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接
触是否良好，操纵器与录象系统是否正常，抽查录象成效。 相关文件及记录：
1、智能化设备日常保养记录 2、智能化设备一级保养记录 3、智能化设备二级保养记录
〔三十一〕、疏散出口指示灯保养标准
适用范畴：建筑物内的楼层指示、疏散诱导、应急照明装置。 引用标准：无。 日常保养：
周期：月
1、做好保洁工作，灯箱外壳及面板擦抹洁净。 2、外观检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。
3、检查出口指示灯各指示发光管是否正常，如电源指示灯应常亮，故障灯不亮等。 4、出口指示灯断交流电检查：压下试验按钮，现在断开交流电，备用电池供电，同时显示屏正常发光〔关于平常发光的出口指示灯，现在应更亮〕，并伴有高频声响。
5、检查出口指示灯安装是否牢固。
6、对检查发觉的缺陷逐一修复或更换。 一级保养
周期：季
1、完成日常保养的内容。 二级保养
周期：年
1、完成一级保养的内容。
2、断开交流电，使备用电池供电，直至电池放完电后再复原正常。现在充电指示灯应亮，放电时刻应不小于0.5小时。 保养时本卷须知：
1、清洁卫生时，湿毛巾尽量拧干，以免有水漏进灯箱内发生人员触电或短2、路事故。保养完毕，各开关按钮应复位处于正常状态。 相关文件及记录：
1、消防设备日常保养记录 2、消防设备一级保养记录 3、消防设备二级保养记录
〔三十二〕、风机保养标准
适用范畴：大厦消防用正压送风机、排烟风机。 引用标准：无。 日常保养：
周期：月
1、做好保洁工作，清扫电机、风机、操纵柜等外表灰尘。 2、就地手动启动风机10分钟，观看运行情形，是否有专门声响。
3、风机日常保养以检查试验为主，在检查后发觉专门情形时，应在当天给予纠正，保证系统正常。 一级保养：
周期：季
1、完成日常保养内容。
2、检查风机外观，有无机械损害、掉漆现象。 3、牢固各部分镙丝及联轴。
4、检测电动机的绝缘电阻应符合规定。
5、做好操纵柜柜内保洁工作，检查主回路触点，假设触头严峻烧蚀〔触头点磨损至原厚度的1/3〕，即应更换触头。
6、调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观看转动是否平稳。 7、向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳固性。 8、检查调剂阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。
9、手动开机检查电压、电流表指示是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平稳。
10、连续运行半小时观测电机轴承温度，运算电机温升是否正常。 11、对检查发觉的缺陷逐一修复。 二级保养
周期：年
1、完成一级保养的内容。
2、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
3、清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，关于油漆脱落处应补刷。
4、运转二小时，观测电机轴承温度，运算电机温升是否正常，确保风机运转正常。 5、对检查发觉的缺陷逐一修复。
〔三十三〕、机电设备修理保养检验标准与方法
序号 设备名称 保养周期 检测标准 方法 备注 1 干式变压器 一年 1、变压器内外清洁无异物。 2、母线、电缆线之间联接处接触良好。 3、各电器开关完好无损。 4、各电器在投入运行后能正常运行，无专门声响。 1、 目测。 2、 用手板动无松动感。 3、 用2500V摇表摇测。 4、 耳听。 2 低压配电柜 半年 1、 配电柜内外清洁无尘、无异物。 2、 母线、电缆之间联接处接触良好。 3、 各电器开关完好无损。 4、 各电器在投入运行后能正常运行，无专门声响。 1、 目测。 2、 抽取部分联接处用手板动无松动感。 3、 抽取部分操作作试验。 4、 综合观看。 3 水泵 一月 1、 泵体外观清洁，标识无破旧。 2、 手动盘转无卡阻、无专门声响。 3、 泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求。 4、 泵体和邻近与之相连的管道阀门无漏水。 5、 压力表压力指示正常单向阀无倒流。 6、 润滑油脂在规定范畴内其密封良好。 7、 试运行无专门声响。 1、 风机机身及其相连的软管清洁无杂物。 2、 传动皮带连接良好。 3、 手动盘转风机皮带轮无卡阻、无异声。 4、 试运行无专门声响 1、 目测。 2、 耳听。 3、 联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。 4、 目测。 5、 目测。 6、 打开旋转观看。 7、耳听。 4 风机 半年 1、 目测。 2、 手压皮带轮间的皮带中部可压下一指高。 3、 耳听。 4、 耳听。 5 公共天线系统 一月 1、用手坚决动具有稳固感。 1、 天线架牢固可靠。 1、 目测。 2、 天线架防锈良好。 2、 磁场强仪抽取部分天线终端3、 放大器、分配器性能良好，插座测量其信号输出不低于接线良好。 65db。 1、电视图像清晰逼真。 1、 主机功能齐全。 2、 摄像镜头覆盖范畴调剂适当，镜头防护良好，清洁无尘。 1、 目测。 2、 试机检查。 3、 目测。 6 防盗监控系统 一月 7 对讲报警系统 一月 1、 主机无破旧，外观清洁无尘。 2、 功能可靠，线路无故障，至各个住户的对讲都畅通。 1、 冷却水清洁，管道上的过滤器清洁。 2、 机组进风过滤网清洁。 3、 冷却泵、冷却塔、主机运行声响正常，各外表指示正常。 4、 系统无渗、漏水现象。 1、 卷帘门外观无破旧。 2、 机械传动机构灵活可靠无锈蚀。 3、 手动操作卷帘门升降、停止灵活。 1、 消防中心集控柜内外清洁无尘。 2、 接线端子的导线连接紧固无松脱。 1、 目测。 2、 赶忙抽取部分住户进行试验。 8 空调系统 一月 1、 目测。 2、 目测。 3、 试机检测。 9 防火卷帘门 一月 1、 目测。 2、 目测。 3、 试机检测。 10 火灾报警操纵系统 一月 1、 目测。 2、抽取部分检查。 11 气体自动灭火系统 月检 1、气罐压力合乎标准。 2、铜封和保险带完好无损。 3、喷嘴畅通无阻碍。 1、 配件无破旧缺失。 2、 栓箱内外清洁无尘。 3、 报警按钮灵敏可靠，指示灯显示正常。 1、 火灾探测器清洁无尘。 2、操纵装置动作可靠。 1、 读数。 2、 目测。 3、目测。 1、 目测。 2、 目测。 3、 试验。 1、 目测。 2、手动试验。 12 消火栓 一月 13 一年
〔三十四〕、公用、共用设施年度爱护打算
公用、共用设施设备日常治理及爱护打算表A 序号 01 设施名称 电梯 日常治理 每天巡查二次 内容 1、电梯运行时有无异响； 2、各照明是否正常； 3、各指示灯是否正常指示，各按钮是否正常； 4、报警装置是否正常。 1、各外表指示是否正常； 2、是否有专门声响及专门现象。 定期修理 养护打算 1、每月全面检修、保养2次；〔维保公司负责〕 2、按国家有关规定每年检一次。 每半年保养一次 实施方案 按规定程序选定专业公司按有关规定内容进行爱护。 工作参考 标准要求 1、行业标准及国家有关规定； 2、«电梯修理保养治理规程»。 实施成效 1、 安全、可靠、运行平稳，附件完好； 2、 警钟、对讲、应急照明完好，功能正常； 3、 故障率1%以下； 4、 取得«年检合格证»。 1、各开关及爱护装置灵敏可靠； 2、各外表、指示灯等指示正常。 备注 重大节假日前须全面检查爱护一次 02 变配 电柜 03 变压器 04 风机 1、正常运行时，每班巡查二次； 2、用电高峰时，二小时巡查一次。 1、正常运行时，每班巡查二次； 2、用电高峰时，二小时巡查一次。 每天巡查一次 1、 除尘； 2、 测试绝缘电阻及接地电阻； 3、 开关触点检查； 4、 紧固螺丝。 1、«供配电设施〔设备〕修理保养规程»； 2、«供配电设施〔设备〕操作规程»； 3、«供配电设施〔设备〕运行治理规程»。 1、«供配电设施〔设备〕修理保养规程»； 2、«供配电设施〔设备〕操作规程»； 3、«供配电设施〔设备〕运行治理规程»。 1、«消防监控报警设施〔设备〕运行治理规程»； 2、«消防监控报警设施〔设备〕操作规程»； 3、«消防监控报警设施〔设备〕修理保养规程»。 1、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 2、«供配电设施〔设备〕运行治理规程»； 3、«机电修理工作规程»。 如发生故障跳闸，应详细检查并查明缘故后方可复原合闸。 温升过高或电流过大时应即采取措施。 1、温升是否正常； 2、电压是否稳固、电流是否在额定范畴内； 3、警示标识是否完好。 每半年保养一次 1、 接地装置检查； 2、 除尘、紧固螺丝； 3、 测试绝缘电阻及接地电阻；〔供电局负责〕 4、 查看外观。 1、 运行正常可靠，各项指标均合标准，无专门现象； 2、 各指示、爱护装置正常； 3、 室内通风正常。 1、 外观有无专门； 2、 皮带是否松紧适当； 3、 试机时有无专门声响； 4、 各开关是否处于〝自动〞状态。 修理组负责组织实施巡查、修理和检验 每半年保养一次 1、 机身清洁、油漆； 2、 轴承检查加油、紧固； 3、 各继电器、接触器、电机检查； 4、 绝缘电阻、接地电阻测试； 5、 测试运行电流。 1、 风机风量正常； 2、 运行时电流在额定范畴内。 05 公共照明等一样项目 每日巡查，随坏随修并做好记录 1、 每季度保养一次，修理组负责组织实施、检每年检修一次； 验 2、 每6年进行一次大修或更新改造。 1、 确保各设施使用功能正常。 2、 电气线路完整无损，绝缘良好； 3、 完好率达到99%。
公用、共用设施设备日常治理及爱护打算表B
序号 06 设施名称 净水系统 日常治理 每日检查一次，发觉问题，及时修理并做好记录。 内容 修理组负责组织实施巡查、修理和检验 定期修理 实施方案 养护打算 1、 每年给各类管道及修理组负责组织实施、检验或托付其相关阀件刷一次专业公司进行 防锈漆； 2、 每季度保养一次，每年检修一次； 3、 每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造。 工作参考 标准要求 1、«生活饮用水卫生监督治理方法»； 2、«二次供水治理规程»； 3、«净水设备〔设施〕运行治理规 程»； 4、«净水设备〔设施〕操作规程»； 5、«净水设备〔设施〕修理保养规 程»。 实施成效 1、净水管及相关阀 门使用功能正常，完 好率达到98%以上； 2、净水管道畅通、无渗漏水现象； 3、净水系统通畅，汛期道路无积水； 4、各阀件无跑、冒、滴、 漏水现象。 1、泵运行平稳，声音平均电流正常。 2、水流量、压力达到要求 3、各外表、指示灯指示正常 备注 07 水泵 1、 一样情形两小时巡视一次； 2、 用水高峰时每半小时巡查一次； 3、 每星期各泵轮换命使用一次 4、 各消防泵每星期试运行一次 1、听声响； 2、感受电机温度； 3、观看外表指示； 4、显现漏水及时处 每半年保养一次 理 5、消防泵各开关处于〝自动〞 状态。 1、机身清洁、油漆 2、轴承检查加油、紧固； 3、各继电器、接触器、电机检查 4、绝缘电阻、接地电阻测试 5、测试运行电流 6、对消防水泵开机试压 7、泵体的5米范畴内阀门、管道、外表等保养 1、 测试各测点电压； 2、 清扫灰尘； 3、 各功能检查； 4、 调剂闭门器。 1、«二次供水治理规程»； 2、«给排水设备〔设施〕修理保养规 程»； 3、«给排水设备〔设施〕操作规程»； 4、«给排水设备〔设施〕运行治理规 程»。 08 防盗对讲门系统 09 可视监控系统 1、每天巡查一次 2、依照故障登记于当天进行检查修理； 1、每天巡查二次； 2、显现故障随时复原。 1、 主机电压是否正常； 2、 各指示是否正常； 3、 功能是否正常； 1、 查看各摄象机是否正常； 2、 查看监视器显示屏显示情形。 每半年保养一次 «防盗对讲门系统保养规程» 1、防盗门能平稳、可靠地关闭； 2、对讲系统声音清晰。 10 消防报警系统 1、每天巡查两次； 2、每星期按探头数量的5%抽检试验 1、 各报警按钮、烟〔温〕感探头、警铃是否完好； 2、 各区域报警器及集中报警器工作是否正常； 1、 检查防尘罩的密封性； 2、 除尘、察洗镜头、清理降温风扇； 3、 调教焦距； 4、 云台活动部分加油； 5、 测试接地电阻。 1、测试各点电压； 2、清除各故障码； 每月保养、全面检查一次 3、按探头数量的30%抽检试验； 4、测试接地电阻； 5、试验各功能。 每半年保养一次 1、«消防监控报警设施〔设备〕运行 治理规程»； 2、«消防监控报警设施〔设备〕操作 规程»； 3、«消防监控报警设施〔设备〕修理 保养规程»。 1、«消防监控报警设施〔设备〕运行管 理规程»； 2、«消防监控报警设施〔设备〕操作规 程»； 3、«消防监控报警设施〔设备〕修理保 养规程»。 1、图象清晰、稳固、可视范畴正常 2、录象机工作正常 1、系统运行正常、稳固、灵敏可靠； 2、非人为因素所产生的误报率在30%以下。
公用、共用设施设备日常治理及爱护打算表C
序号 11 设施名称 公共通道 日常治理 每日巡视检查两遍，发觉问题及时修理并做好记录。 每周巡视检查一遍，发觉问题做好«公共设施巡查记录»并及时处理。 内容 修理负责组织实施巡查修理和检查。 定期修理 养护打算 每年对局部损坏严峻的公共通道进行修补或翻新 实施方案 修理组负责组织实施或托付专业公司进行改造。 修理组负责组织实施、检查。 工作参考 实施成效 标准要求 1、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 1、 平坦、无坑洼积水； 2、«公共场地使用治理规程»。 2、 确保公共通道通畅，使用功能正常，无安全隐患； 3、 完好率达到98%以上。 1、市政排水管渠工程质量检验标准1、 沟、渠、池、井使用功能〔GBJ01—13—95〕 正常、畅通、无堵塞现象； 2、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 2、 完好率达到98%以上。 3、«公共场地使用治理规程»。 1、«都市绿化条例»； 1、 园林绿化设施使用功能正2、«都市市容和环境卫生治理条例»； 常、可靠； 3、«清洁绿化监督检查工作规程»。 2、 绿化带无破坏，践踏及随 意占用现象； 3、 完好率达到98%以上。 1、«社区文化活动治理规程»； 1、场所使用功能正常，安全 2、«公共场地使用治理规定»； 可靠； 3、«营业、文娱场所治理规程»； 2、场所设施完好率达到 4、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 99%。 备注 专门在进住装修期间注意防备占用公共通道的行为发生。 1、加强井盖及雨水盖子治理，确保完好无损； 2、雨季来临前进行一次清掏、疏通。 保养期满后，我们按本体打算进行爱护和治理 12 沟、渠、池井 修理组负责组织实施巡查、修理和检查。 1、 每半年全面清掏疏通一次； 2、 每季度清除各类杂物一次； 3、 中修5年，大修10年。 13 园林绿化 每日检查一遍并做好«绿化每日工作记录»，发觉问题及时处理。 14 文化娱乐及休闲场所 每日检查一次，发觉问题及时修理并做好«公共设施巡查记录» 15 停车场 每日检查二遍。发觉问题及时处理 园艺组和修理组负1、 自动喷水系统、周塑小品责巡查、修理和检查 等设施每月保养一次； 2、 绿化地围栏每半年刷一次油漆； 3、 中修3年，更新改造9年。 修理组负责组织实1、 每年粉刷或油漆有关问施巡查，修理和检验 题设施一次； 2、 电气线路检修每半年一次； 3、 部分文体场所损坏较严峻的，及时修理或更换； 4、 每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造。 修理组负责组织实3、 车场内地面有局部沉陷损施巡查、修理和检验 坏的，及时修理； 4、 中修5年、大修10年。 4、 主机电压是否 正常； 5、 各指示是否正 每半年保养一次 常； 6、 功能是否正常； 园艺组和修理组负责实施和检验 修理组负责组织实施或托付专业公司进行大修、更新改造 做好季节性预防巡查，专门是雨季有关电气线路及娱乐设施设备的检查工作，确保安全可靠。 16 智能化系统 3、每天巡查一次 4、依照故障登记于当天进行检查修理； 修理组负责组织实施或托付专业公司进行大修、更新改造。 5、 测试各测点电压； 6、 清扫灰尘； 7、 各功能检查； 8、 调剂闭门器。 1、«停车场〔库〕治理规程»； 1、 车场使用功能正常可靠； 2、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 2、 场地平坦、无坑洼积水，完好率达到98%以上。 «智能化系统保养规程» 系统运行正常、稳固、灵敏可靠；
公用、共用设施设备日常治理及爱护打算表D
序号 17 设施名称 给排水管道及相关阀件 日常治理 每日检查一次，发觉问题，及时修理并做好记录。 定期修理 养护打算 修理组负责组织实1、 每年给各类管道及其相关施巡查、修理和检验 阀件刷一次防锈漆； 2、 每季度保养一次，每年检修一次； 3、 每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造。 内容 实施方案 修理组负责组织实施、检验或托付专业公司进行 工作参考 标准要求 1、«生活饮用水卫生监督治理方法»； 2、«二次供水治理规程»； 3、«给排水设备〔设施〕运行治理规程»； 4、«给排水设备〔设施〕操作规程»； 5、«给排水设备〔设施〕修理保养规程»。 实施成效 4、 给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上； 5、 给水管道畅通、无渗漏水现象； 6、 排水系统通畅，汛期道路无积水； 7、 各阀件无跑、冒、滴、漏水现象。 1、 消防栓、轻便灭火器材使用功能正常； 2、 消防栓、消防管道等无渗漏水现象。 备注 18 室内消防检及消防管道，轻便灭火器材等 每周检查一次，发觉问题及时处理并做好«消防设施检查表»记录。 修理组负责组织实7、 每年刷一次油漆； 施巡查、修理和检验 8、 每月试射水至少一次，检修一次； 9、 每半年全面检查一次； 10、 灭火器材每月检查一次； 11、 消防栓、消防管道中修5年，每10年进行一次大修或更新改造。 修理组负责组织实施、检验 19 大厦内公共洗手间 20 公用标识系统 21 防避雷系统 每日巡查一遍并记录，发觉问题及时处理并做好«公共设施巡查记录»。 每周巡查一遍，并做好«公共设施巡查记录»，发觉问题及时处理 每周巡查一遍并记录，发觉问题及时处理并做好记录。 保洁组和修理组负1、每半年清理一次； 责巡查、修理和检验 2、每半年检查爱护一次。 修理组负责组织实施、检验 1、«建筑灭火器配制设计规范» 〔GBJ140—90〕 2、«建筑设计防火规范»〔GBJ16— 87〕 3、有关消防法规； 4、«消防监控报警设施〔设备〕运行治理规程»； 5、«消防监控报警设施〔设备〕操作规程»； 6、«消防监控报警设施〔设备〕修理养护规程»。 1、«机电修理工作规程»； 1、 确保使用功能正常； 2、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 2、 清洁美观； 3、 完好率99% «房屋设施养护〔修缮〕工作规程» 火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查 修理组负责组织实3、 每月清洁标识一次； 修理组负责组织施巡查、修理和检验 4、 每季度对标识进行爱护； 实施、检验 5、 中修4年，更新改造8年。 修理组负责组织实1、 每季进行一次保养； 施巡查、修理和检验 2、 每年进行一次接地电阻测试； 3、 每年刷一次银粉漆； 4、 中修6年，大修12年。 修理组负责组织实1、保养周期；每月一次； 施巡查、修理和检验 2、每年检修一次； 3、每5年中修一次 4、更新改造或大修10年一次， 修理组负责组织实施、检验 1、 标识清晰美观； 2、 安装牢固可靠； 3、 完好率达到98%以上。 台风季节应增加巡查次数 1、«机电修理工作规程»； 1、 确保系统正常使用； 2、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 2、 系统完好率100%； 3、 接地阻值符合GB50169—92要求。 1、«机电修理工作规程»； 1、 确保道闸正常运行； 2、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 2、 完好率达到99%以上。 3、«停车场〔库〕治理规程»。 雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的爱护 22 道闸系统 每日巡视一遍，随坏随修并做好记录 修理组负责组织实施、检验
公用、共用设施设备日常治理及爱护打算表E
序号 23 设施名称 房屋主体承重结构部位 日常治理 每周巡查一次并做好记录 内容 定期修理 养护打算 实施方案 给修组负责组织实施巡查、修理和检验或托付专业公司进行大修、更新改造 工作参考 标准要求 1、«建筑工程施工及验收规范»； 2、«建筑工程质量评定标准»〔GBJ301—88〕； 3、«都市房屋修缮治理规定»； 4、«机电修理工作规程»； 5、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 1、«建筑工程施工及验收规范» 2、«建筑工程质量评定标准»〔GBJ301—88〕； 3、«都市房屋修缮治理规定»； 4、«房屋渗漏修缮技术规程»； 5、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»。 实施成效 1、 构件满足强度、刚度和稳固性要求； 2、 房屋各结构部位正常可靠； 3、 完好率达到98%以上； 4、 结构部位合理、性能完好； 5、 完好率达到98%以上 备注 加强房屋季节性预防养护，专门是做好潮湿、暴雨天气的巡查爱护 按照建设部«公有住宅售后修理养护治理暂行方法»和建设部«房屋完损等级评定实施规定»规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，依照评定结果落实房屋修缮项目，保证区内房屋完损等级达到差不多完好房和完好房等级。 修理组负责组织实房屋主体承重结构部位每施巡查、修理和检验 15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次。 24 外墙面 每周巡查一次并做好记录 给修组负责组织实1、 每2年关于较大面积施巡查、修理和检验 渗漏的，局部翻新一次； 2、 每5年清洗一次。 给修组负责组织实施巡查、修理和检验或托付专业公司进行大修、更新改造 1、 外墙无渗漏现象； 2、 外墙使用功能正常可靠； 3、 平坦、清洁、美观，保持市容观瞻； 4、 完好率达到98%以上。 25 屋面 每周巡查一次并做好记录 修理组负责组织实1、每半年检查屋面一次，施巡查、修理和检验 中修5年，大修10年； 2、每2年关于局部有大面积损坏的，翻新一次。 修理组负责组织实施、检验或托付专业公司进行大修、更新改造。 1、«建筑工程施工及验收规范»； 1、 确保使用功能正常可2、«建筑工程质量评定标准»〔GBJ301靠； —88〕； 2、 清洁美观； 3、«都市房屋修缮治理规定»； 3、 完好率达到底99%以4、«房屋渗漏修缮技术规程»； 上。 5、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 6、«机电修理工作规程»。 1、«建筑工程施工及验收规范»； 1、 确保使用功能正常可2、«建筑工程质量评定标准»〔GBJ301靠； —88〕； 2、 清洁美观； 3、«都市房屋修缮治理规定»； 3、 完好率达到99%以上。 4、«房屋设施养护〔修缮〕工作规程»； 5、«机电修理工作规程»。 26 楼梯间、通道 每周巡查一次并做好记录 修理组负责组织实1、中修4年，大修8年； 修理组负责组织实施巡查、修理和检验 2、每10年粉刷一次。 施、检验或托付专业公司进行大修、更新改造。
六、工作流程及信息反馈渠道
〔一〕、设施设备节能治理流程图
进行节能治理培训 节能降耗 值班室设备房照明人员人走灯灭按打算加强设备的爱护保养延长设备的使用寿命
加强上门修理服务零修和日常修理的使用材料治理 按购物申请表采购每月的爱护材料特发性事件除严禁设备的流︑漏︑冒现象对设备进行合理整改资源︑材料︑工具︑油类等的重复利用和合理利用,(锦绣江南物业服务中心 ) 〔二〕、设施设备验收流程图
工程跟进
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〔三〕、消防设备保养流程图
消防保养打算
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〔四〕、监控设备保养流程图
弱电技工 监控设备保养打算
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〔五〕、配电房作业流程图
依次合2B4、5、6、7配电各空气断2B受电柜送电 合2B电容柜刀开关
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〔六〕、值班工作流程图
每班填写«设备运行检修记录»和«值班记录» 值班人员
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〔七〕、配电房突发事故处理流程图
切断事故设备电源 业主服务中心物业前高压值班电工 配电房突发事故
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〔八〕、停电处理流程图
3分钟后,由高 压值班人员切 换到备用电源 2分钟后,由业主服务中心、工程部、三人挽救电梯被困人员 3分钟后,由强电工程师与供电局 联系,查清停电缘故及停电时刻 确认停电
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〔九〕、电气火灾应急处理流程图
消防中心人员消音、现场查看缘故处理后复位 高压值工程部报业主误报 火灾 消防操纵中心 确认 报警 启动消消防操把利达报1 1通知业
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〔十〕、二次供水流程图
启动1#变频泵 检查缘故 修理 操纵柜转换开关转至〝自动〞 检查供水管网进、出水管阀门在开启状态 检查水池是否满水 检查电源三相平稳电压
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〔十一〕、公共设备修理流程
值班人员前去 修理 修理完毕请保修单位有关人员签认«修理单» 业主修理中心专人按时接«修理单» 故障点责任区业主修理中心责任 责任人带好工具配件前去修理 报修人或报修部门报修 业主服务中心做好记录 依照记录下«修理单»
锦绣江南物业服务中心 〔十二〕、工作流程图
业主提出修理 一 般 维 修 业主服务中心 开修理单 修理部 难度大 修理部办公室 约时刻查对修理 保修项目 非保修项目 物业部 说明并估价 复杂 简单 项 目 公 司 跟进进度 修理 复印件
进度 反馈 业主 修理完后 业主签收 修理完后，由业主验收并签名，
验收单交回项目中心客户服务部消项 交回修理领部 锦绣江南物业服务中心 〔十三〕、修理语言流程图
询问需要修理的内容及地点，判定有否能力及人手，及时去修理。 有能力 没有能力——〝对不起，我们没有此项服务。〞并作适当说明。 临时没有人手 〝对不起，我们临时没有人手。〞约定时刻去修理。 接到住户 接待住户来访 〝您好！修理部。有什么能够帮到您？〞 〝您好！修理部。有什么能够帮到您？〞 有人手〝我们赶忙派人去修理。〞 再向住户确认一次修理内容、地点及时刻后，〝请问您还有什么要求？〞 再见，感谢您的来电！ 电话来访 上住户家中修理 您走好！
〔十四〕、防火安全检查流程图
防火安全检查 辖区内设备环境 是否堆放杂物、易燃物 否 是否遗留火种 任 人 否 防 火 责 〔每周一次〕 灭火器情形 良好 非工作设备是否切断电源 〝请您验收签意见。〞 住户中意并签字完毕后 感谢，再见！ 与住户意见一致后进行修理，修理完后做到工完场清。 检查损坏情形，假设是有偿服务应向住户声明：可能要适当收取费用。 〝您好，我是修理部的。请问是否您家的……需要修理？〞 是 清理 是 赶忙清理 是 完善清理 是 切断电源清理
是
是否存在火险隐患
否
填写防火安全检查表
是 整改隐患清理
〔十五〕、保安监视系统故障检修流程图
摄像头无图像 红外报警器故障 检查矩阵开关接口 正常 专门 摄像头电源 正常 专门 专门 传输线路 正常 专门 专门 更换摄像头 专门 所有图像不能循环切换 矩阵开关接口 修理 专门 报警电源 修理 传输线路 修理 探测范畴 调整报警器微调电位器 在操作键盘上重新设定 不能复原 键盘脱控 10 将矩阵开关电源关闭，秒钟后再开启
正常 更换报警器 锦绣江南物业服务中心 〔十六〕、生活水泵故障处理流程图
自动状态下水泵专门 将变频器复位 管道排气 正常 水泵正常运不正常 记录并上报主管工程师 将水泵转成手动 修理报告 水泵运行专门 停故障水泵 依照网管压力，人手操控水泵启停
锦绣江南物业服务中心 〔十七〕、排水系统故障处理流程图
污水井水位过高 手动开启污水泵 专门 正常 用备用潜水泵将污水抽至污水井 水位正常 报告部门主管 报告主管工程师 安排人员检查操纵电路 安排修理 修理报告
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〔十八〕、进入用户单元修理工作流程图
不能完成 向用户说明不能当 时完成的缘故 向用户交代何时能完成该项修理工作 接故障投诉 预备工具、鞋套、地毯等 到达报修用户单元 轻敲门3下或按门铃 用户同意，穿好鞋套后进入 在修理地点铺好地毯，摆放好工具 开始修理工作 不能完成 完成 用户验收中意后于工程单上签收，修理员签名 用户自行购置的设备故障或因其他缘故需用户联系其有关承造商解决的故障 清理修理现场后离开 报业主服务中心已完成
完成后的修理单交回服务中心
锦绣江南物业服务中心 〔十九〕、公共部分设施修理流程图
公共部分设施修理
接修理单
预备必要材料、工具 到达现场
阻碍程度 是 修理过程中是否阻碍正常运作 是 阻碍程度 轻微 通知服务中心 开始工作 暂停工作 完成后清理现场离开 选择非办公时刻进行修理 工时、材料记录于工作单上并签名 工作单返回修理保养部 视情形需要通知服务中心及通知可能受阻碍的用户 锦绣江南物业服务中心
设施验收单
项目名称： 年 月 日 设备编号 设备名称 规格名称 安装位置 台 数 安装单位 备 注 班组验收意见： 工程修理部： 日期： 部门负责人意见： 签名： 日期： 物业总经理意见： 签名： 日期：
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服务设施一览表
项目名称： 序 号 名 称 型号/规格 单 位 数 量 所在位置 附带资料编号 责任人 备 注 锦绣江南物业服务中心
设备、设施台帐
项目名称： 年 月 日 设备名称 制造国家 出厂日期 型 号 厂 家 进场日期 规 格 出厂编号 安装日期 安装地点 设备编号 使用日期 总 质 量 电机数量 验收日期 外形尺寸 电机功率 设备原值 主 要 技 术 性 能 设备技术配套要紧附件 序 号 名 称 型 号 规 格 数 量
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设备、设施修理保养记录
项目名称： 年 月 日 项 目 地 点 保养周期 费 用 保养量 完成日期 维 修 保 养 内 容 修理、保养人： 年 月 日 维 修 保 养 结 果 部门意见： 年 月 日 备 注
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设备、设施报修单
报修部门 接单人 设备名称 1、 工作事项 2、 3、 故障缘故 1、 修理结果以及耗材 2、 3、 评判内容 态度 细心○ 马虎○ 时效 其他〔卫生、引导〕 第二联：工细心○ 马虎○ 程部〔红〕 人为损坏○ 正常耗损○ 重复修理○ 保养不到位○ 报修位置 报修人 报修时刻 完成时刻 修理○ 其他○ 第一联：报修部门〔黑〕 设备编号 工作性质 验收结〔业主果评判〕 分 值 快○ 慢○ 备注 修理人 验收人 备注： 1、接单人确认报修时刻，到达现场时刻与完成时刻由验人填写。 2、评判意见须真实，如有缺填或涂改作无效处理。 3、评判、验收人签名须为报修人或业主及相关指定人员方可生效。 注：本表由行政办公室存档，每次报修工程修理人员应着手检修，一样修理时刻不得超过一周。
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配电房、水泵房巡查记录
项目名称： 年 月 日 巡视时刻 巡查人 配电室温度 配电房号 7：30~8：30 8：00时 ℃ ﹟ 13：30~14：30 14：00时 ℃ ﹟ 有功： 无功： 21：30~22：30 22：00时 ℃ ﹟ 有功： 无功： 电度表 有功： 总行数 无功： 相序 电压 配 时刻 电 8：00 14：00 房 22：00 变压器温度 换气扇运行情形 时刻 水 水 泵 房 生活泵 消防泵 喷淋泵 稳压泵 蓄水池水位 渗漏情形 照明情形： 其他 早班： A相 V B相 V 8：00 C相 V A相 V B相 V 14：00 C相 V A相 V B相 V 22：00 C相 V 出口 压力 截止阀 关闭 电源与 操纵 出口 压力 截止阀 关闭 电源出口 与 压力 操纵 截止阀 关闭 电源与 操纵 清洁情形： 中班：
消防设施情形： 锦绣江南物业服务中心
电梯日巡视记录
项目名称： 年 月 日 电 梯 号 巡 检 项 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 机房各部清洁 油镜、坏杯油位 盘车工具、救援规程 应急灯、灭火器 5 操纵柜内继电器接触器 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 照明、通风设备 警告牌及门窗、门锁 牵引电动机 减速箱及绳轮 安全装置 机房温度 轿厢门联锁 安全触板及开关 轿内显示器、按钮 对讲 与警铃 天花板、壁板、地面 通风扇 照明灯 异音、异感〔起动、行8 车、加减速的平稳性、托动、噪音、平差层等〕 9 1 2 3 4 厅门按钮及显示 钥匙开关及消防按钮 厅门联锁
巡视检查人： 巡视时刻：
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设备、设施报废单
项目名称： 年 月 日 设备编号 设备名称 型号规格 安装位置 安装时刻 使用年限 设备责任人 发生事故时刻 报废缘故： 班组处理意见： 签名： 日期： 部门负责人意见： 签名： 日期： 总经理批示： 签名： 日期： 锦绣江南物业服务中心 设备标识卡
项目名称： 年 月 日 设备名称 设备编号 型号规格 安装位置 设备参数 附件 功率 电压 电流 转速 名称 型号 规格 数量 操作方法及本卷须知： 修理保养要求： 备注： 锦绣江南物业服务中心 设备事故报告单
项目名称： 年 月 日 设备编号 设备名称 型号规格 所属单位 事故类别 当事人 设备责任人 发生事故时刻 事故通过情形 设备损坏情形 原 因 分 析 停工时刻 事 故 损 失 修理费 减产缺失 班组处理意见 部门处理意见 总经理批示 锦绣江南物业服务中心 设备外委修理申请表
项目名称： 年 月 日 设备编号 设备名称 规格名称 安装位置 台 数 修理费用〔元〕 修理单位 内部检测判定结果： 需要修复返回时刻： 修理内容： 修理领班： 日期： 部门负责人意见： 签名： 日期： 物业经理审批： 签名： 日期： 锦绣江南物业服务中心 电表箱保养记录
项目名称： 年 月 日 表箱编号或安 装位置 保养人 序 号 保 养 内 容 合 格 不 合 格 处 理 1 箱表面无破旧 2 箱锁完好 3 对箱内、外进行清洁除尘 4 电表、开关、导线无破旧和发热 5 电表标签完好 6 电线接头无松脱和氧化 7 布线规范整齐 8 无乱搭接盗电现象 9 其他 10 11 锦绣江南物业服务中心
工程修理部巡视检查记录
检查区域： 年 月 日 日到达离开期 时刻 时刻 检查情形 检查人 到达离开时刻 时刻 检查情形 检查人 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 检查内容：1、电气开关系统。2、照明系统。3、电气线路。4、设备运行情形。5、给水压力情形〔水泵房〕。 6、给水管道、阀门情形。7、排水管道畅通情形。8、消防设施情形。9、设备房卫生情形。 督 查 记 录 锦绣江南物业服务中心 工程修理服务工作派发单
项目名称： 派发时刻 服务内容 派单人 预约时刻 打算时刻 完成情形 中意度情形〝√〞 专门中意 中意 派发地点 不中意 被委派人 上门时刻 完成时刻 内 部 考 核 意 见 专门不中意 客户签名 注：本单完成后赶忙交由派单人进行审核和存档，此项工作纳入月绩考核依据。
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工程修理服务工作派发单
项目名称： 派发时刻 服务内容 派单人 预约时刻 打算时刻 完成情形 中意度情形〝√〞 专门中意 中意 派发地点 不中意 被委派人 上门时刻 完成时刻 内 部 考 核 意 见 专门不中意 客户签名 注：本单完成后赶忙交由派单人进行审核和存档，此项工作纳入月绩考核依据。 锦绣江南物业服务中心
工程修理部工作台帐 系号 时刻 维 修 部 位 维 修 事 项 完成时刻 修理人员 确认人 备 注 锦绣江南物业服务中心
装修现场〔工程修理部〕巡视检查记录 房屋栋号 检查时刻 检查人 序号 检查内容 情形描述 是否要求整改 1 是否乱驳接电源、水源 2 是否改变承载结构 3 是否不适当增加楼面静载荷 4 破坏防水层后是否修复 是否擅自改动和暗藏燃气管道设施 5 6 是否未经穿管埋线 7 是否在承载墙、天花、地面上打孔 空调安装是否在指定位置 8 9 防盗网、防盗窗安装情形 10 其他问题 领 班 部 门 服务中心 本表检查完整后次日由领班提交本部门主管审核，并由业主服务中心发函«违规或隐患整改知会函»，本表存入业户档案。
锦绣江南物业服务中心 工程修理部班前班后训教、总结记录
项目名称： 班前交代事项和工作重点： 年 月 班后工作总结： 日 服务人员签名： 组织人员签名： 班前交代事项和工作重点： 年 月 班后工作总结： 日 服务人员签名： 组织人员签名： 班前交代事项和工作重点： 年 月 班后工作总结： 日 服务人员签名： 组织人员签名： 锦绣江南物业服务中心
更换水表记录
项目名称： 年 月 日 序号 日期 更换地点 更换缘故 旧表数 新表数 新表型号(厂家) 更换结果 修理人 备注 锦绣江南物业服务中心
公共设施修理养护审批汇总记录
项目名称： 年 月 日 请示文件编号 修理养护项目 工程造价 审核人 竣工日期 验收人 备 注 供〔停〕水〔电〕申请表
项目名称： 地 址 供电/停电 供水/停水 商用/民用 业户姓名 电 表 电 话 水 表 原始读数 申请事由 申请人签名： 日期： 电 水 签名： 日期： 签名： 日期： 客户服务中心意见 工程修理 部意见 签名： 日期： 总经理意 见 签名： 日期： 电 水 执行人： 日期： 执行人： 日期： 执 行 情 况 说明：1、业户提出申请前，请第一确认水〔电〕表原始读书。 2、自申请供水〔电〕之日起，我公司即按市政单位规定收取最低水〔电〕底度费，除非业户再申请停水〔电〕。 锦绣江南物业服务中心
临时用电打算申请表
申请人 或单位 名 称 型号规格 单位 申请事由 数 量 功 率 使用期限 检验情形： 检验人： 日期： 审批意见： 审批人： 日期： 注：操作人员的上岗证复印件贴于此表背面。
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水池〔箱〕清洗及消毒记录表
项目名称：
清洗日期 放水时刻 清洗时刻 水容量〔m〕 3 共 h 共 h 自 月 日起，到 月 日止 自 月 日起，到 月 日止 自 月 日起，到 月 日止 清洗投放灭菌净〔1：500〕，配制人 清洗人员 放水时刻 见证人 共 h 消毒投放灭菌净〔1：500〕，配制人 见证人 清洗 及 消毒有关记录 水质取样人 取样数 取报告人 水质监测结果 不合格处理意见 取样地点 送检时刻 取报告时刻 送检人 报告编号 合格□ 不合格□ 项目经理： 部门负责人： 经办人：锦绣江南物业服务中心
修理物料领用表
项目名称： 年 月 序号 领用物品名称 规格型号 数量 使用部位 领用人 领用时刻 备注 使用部门： 领班： 部门负责人：
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