文/王诗文
房价涨了这么多，买or不买？在这轮楼市价格的涨升中，身边很多人一直揪着这样一个问题不放：房价涨了这么多，现在还能跟风买房吗？
于是乎，在问题得不到确切答案前，不少人一直在犹豫中，目送单位平米的房价离自己渐行渐远。但愈是如此，心就愈焦灼，万一真的错过了行情，也便错过了此生不可多得的财富倍增机会。那么，房价涨了又涨，还能再买吗？最近，看了许树泽的新书《不可不知的经济真相》一书，挖掘到了问题背后的逻辑。哪怕不懂经济的外行人，也能一看就懂。
在纷杂世界中捍卫我们的财富逻辑一 先揪出影响房价的根源因素——人口结构
在绝大多数普通百姓眼里，房子不单是家的载体，财富的象征，同时更是拉动中国经济增长的首要支柱产业。
书里用了这样一个比喻，说中国经济与房地产之间的关系，就像唐僧和孙悟空之间的关系。每次师傅遇到危险，都得呼唤孙悟空出手相救。很长时间以来，房地产拉动中国经济高速增长功不可没。但猴子毕竟是猴子，它常常调皮捣蛋上蹿下跳，让想买房子的人不知拿它如何是好。然而从2015年的《政府工作报告》中，我们嗅到了新的气息——中国经济未来依靠的是包括创新创业与加大对于公共产品的投入在内的双引擎。再也看不到像过去那样把房地产作为一个支柱产业的提法，同时也没有任何相关文件提到重启房地产来刺激中国经济。
事实上，对于任何一个行业而言，出台的任何政策归根结底都是通过改变供需结构来影响价格的。而所有行业的供需本质上又都受到人口结构，这样一个底层因素的影响。
由于中国的购房主力一直都是买房结婚的年轻人，所以通过分析这群人的需求便能略知一二。公开数据显示，80后、90后、00后的人口总数依次是2.28亿、1.74亿、1.26亿。90后比80后少30%，00后又比90后少20%。这其中，90后及00后的父母多属70后，是赶上中国经济最繁荣时期和地产黄金十年的一个群体，所以他们的孩子一部分会面临不缺房子或房子过剩的局面。这在某种程度上进一步压缩了本已减少的需求。故书中得出这样一个明确结论——未来的中国楼市整体供过于求的局面已不可逆。
逻辑二 一线城市人口流入带来了高房价，这是个伪命题
北上广不相信眼泪，只相信高房价。越来越多奋斗在一线城市的异乡人，都把在一线城市买房作为自己的具象化奋斗目标。
我问过很多在北上广打拼的外来客，十之八九都坚定认为一线城市因为人口流入大，所以房价绝对只会朝着一个方向运行——涨！
果真如此吗？书里举了日本当年的例子。
1990年，日本房价开始暴跌，当时东京都地区的平均土地价格大概在每平米140万日元，到了1995年时，这个数字降到了60万日元，平均地价近乎腰斩，更不用说房价。但是反观东京都地区的人口，从战后1945年大概300多万人口开始一路增长，至1990年时人口增长到了1186万。到了2000年，人口超过了1200万，且直到今天都未停下增长的脚步。那么，为何人口始终大规模流入的东京都，房价却下跌了呢？这就牵出决定房价的核心因素来。
逻辑三 收入水平，尤其是收入最高的那群人，其收入是否能持续增长，是决定房价最重要的核心因素
可以说，高收入阶层的收入增长主要来自金融资产的价格是否能持续上涨。对此，书中罗列了大量实例。
譬如，硅谷的房价是全美国差不多最高的，一直下不来，是因为纳斯达克指数一直没有下来。再比如，当年杭州的房价为什么全国闻名，去看看当时中概股在美国的股价表现一直受到追捧，大批敲钟上市的高管突然获得股权变现收入，他不买房子买什么呢？同样，深圳房价的上涨，不能不说和2015年上半年创业板的大涨有关，而且深圳良好的创业环境孕育了一大批成功的新兴企业，他们的收入在不断增长，也支撑了高涨的房价。
总之，任何经济现象都要遵循“均值回归”这一普遍规律。当房价涨得过于离谱，脱离了收入水平，那房价收入比最终会受到比地心引力更加强大的均值回归的力量的矫正。
今天先说到这，后面的文章咱们接着聊噢。欢迎大家多多交流，并关注我，你们的老朋友王诗文，下期见！