土地估价实务基础-计算分析1、（一）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7．5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8．5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
2、(二)某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息：(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务：(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)
