房地产估价师资格考试考点重点总结(案例与分析)

来源：华佗小知识

房地产案例与分析

1、房地产估价程序

序号	内容		注意要点
1	获取估价业务		有被动接受和主动争取两种途径
			不应接受的情形有	超出本机构业务范围
				与自己有厉害关系或厉害冲突
				自己的专业能力难以胜任（可推荐；无推荐对象的，经需求者同意，可承接或联合承接，合作完成；对其他专业性问题，可聘请专家咨询机构厂家）
				估价业务有较大风险
2	受理估价委托		步骤	1、明确估价基本事项（注意理论与方法P400表格）
				2、起草、接受估计委托书和估价委托合同
3	制定估价作业方案		你采用的估价方法和估价技术方案、你搜集的估价所需资料及其来源渠道、预计需要的时间、人力、经费，作业步骤和时间安排
4	搜集估价所需资料		估价对象状况资料；估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料；对象所在地区房地产价格影响资料；对房地产价格有普遍影响的资料。
5	实地查勘估价对象		对消失的房地产和市场法可比实例可要查勘。感受、核对、观察、拍照片、调查历时使用状况。
6	求取估计对象价值
7	撰写估价报告	（1）封面（2）目录（3）致估价委托人函（4）注册房地产估价师声明（5）假设条件和条件（6）估价结果报告（7）估计技术报告（8）附件
8	审核估价报告最后一道防线
9	交付估价报告一式三份，两份交委托人，一份存档
10	归档估价报告、委托出委托合同，查勘记录，内部审核记录必须存档。未正式出具估价报告的，至少1年。正式的，至少10年。服务超10的，延期至服务内容结束。

2、估价程序的作用主要有：规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险。

3、评估程序注意事项：

（1）应查勘

（2）不应询问期望值

（3）确定有效毛收入使，应考虑空置率。不应直接取租金收入。

（4）不用选用银行贷款利率作为折现率。

4、对加油站转让价值评估

（1）估价对象范围包括：

1）加油站的房屋、建筑物及其占用范围内的使用权；

2）加油站的设施设备及其工器具等动产；

3）加油站的特色装饰装修；

4）加油站的特许经营权。

（2）要求需求者提供的资料

1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权、国有土地使用权）；

2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）；

3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同；

4）加油站近3年的经营状况及财务报表。

5、市场法交易情况修正或调整

（1）权益状况调整（带租约），具体思路是对剩余租期中市场租金与足月租金的差价

（2）利害关系人之间交易的交易情况修正

（3）相邻房地产合并交易情况修正

（4）临街深度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。

6、被征收价值不考虑租赁。抵押。查封。（不难，应用中容易忘）

7、装饰装修和停产停业损失价值评估应由双方协商，协商不成的，委托估价机构评估确定。

8、不同目的房地产估价特点

序号	目的	价值类型	估价时点	技术路线			备注
1	建设用地出让价格	市场价格	招拍挂，招拍挂出让日协议，协议出让日	招拍挂出让	市场法A 假设法B		估价目的：“确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。”
			划拨转让，补交出让金的时点为受让方可办理手续日总之，估价日期以后某时点	协议出让	成本法D 基准地价修正法E
2	房地产转让价格	市场价格	估价日期以后某时点	A,B,收益法C，D,E			“为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格”
3	房地产抵押价值	市场价值	完成估价对象实地查勘之日。或假定估价时点的状况与实地查勘之日状况一致。	一般尽量将成本法作为一种评估方法。			1、“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值” 2、谨慎原则。 3、应由市场分析和变现能力分析。
4	房屋征收评估	市场价值	房屋征收决定公告之日	A,B,C,D			1、包括：被征收价房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收造成的停产停业的补偿。 2、不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响（2011年） 3、“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据”。
5	强制拍卖估价	快速变现价值	拍卖时点	A,C,D			1、强制拍卖特点：强制处分、快速变现、市场需求面窄、消费者心理因素、购买者额外支出佣金。 2、评估价即第一次拍卖的保留价。
6	房地产赔偿估价	市场价值		修复成本法		即成本法。评估值=拆除+修缮+恢复+直接经济损失—被拆除物残值
				损失资本化		净收益、收益年期齐减少：总损失=f(A)+f(m)-f(n)
				赔偿实例比较法		即市场法，
				损害前后差价法

9、因规划变更所致房地产价值损失技术路线非常复杂，具体见教材P290/291,多揣摩案例3—6。

10、抵押物变现价值=处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费

11、高架路导致住宅用房价格降低，导致商业用房价格变化不明确。

12、求投资价值，开发成本可采用委托人提供测算的数据。

13、采用成本法时，对于未取得施工许可证的，不能计算成本。

14、收益法时，租约期内取租约租金，租约外取客观租金。

15、投资价值不同的原因：投资价值是从某个特定投资者的角度衡量的价值；不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

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