2019年11月云南长水航城施工地块经营区运营方案共9页文档

营区运营方案

2019年11月25日

长水航城施工地块经营区运营方案

第一章 本案项目简介

1、项目开发商、运营商：长水航城施工地块经营区由云南长水航城开发建设有限公司，进场三家施工单位分别是云南建工三公司、云南世博公司、云南九洲公司，由昆明怡和物业服务有限公司进行招商运营。

2、项目位置与时限：经营区位于长水机场生活配套区工地内部。长水航城位于位于昆明市新场飞行区以东，南工作区的东南侧，周边没有相关的生活配套设施，距最近的生活配套区有20分钟以上的车程。运营时限到工程完工，人员离场为止，2019-2019年。

3、面积：经营区总面积1124平方米，单层活动板房建筑，分为三个区域，其中一区共9间商铺（1号商铺27m²，2-9号商铺47m²），二区共15间商铺（10号商铺19 m²，11-24号27 m²），三区共11间商铺（25-34号商铺27 m²，35号商铺54 m²）

4、经营区内部结构：经营区为半封闭式，出入口和工地同用临时道路，三个工地中间有一处临时广场，商铺三个区域，分布在广场

的三面，一面是围墙。

第二章 本案商业状况分析

（一）优势

1、工地周围还未开发，没有任何经营类的场所，如要购买相应物品，需花费大量时间，给工作人员带来很大不便，经营区的形成，可以解决工地进场人员的生活相关问题；

2、地理位置好，经营区位于三个工地中间的共用场地，且只有一个出入口，上下班的工作人员都要经过经营区再进入工地；

3、进场人数多，消费人群稳定，工地施工人员达3000人左右，大部分驻扎在工地，其中以农民工为主体人群；

4、进场人员收入稳定，目前昆明的普通建筑施工人员人均收入2500-3000元/月，监理人员人均收入2000-3000元/月，技术工人的人均收入3000-5000元，特殊工种或管理人员人均收入4000-6000元/月。

（二）劣势

1、地理位置稍偏，存在进货进料困难，经营区工作人员上下班

交通不利，住宿困难；

2、施工单位内设员工食堂，大量施工人员不外出就餐；

3、农民工消费水品偏低，消费以中低端产品等实用型为主，经营利润不高；

（三）风险

主要体现在本案运营中外部因素造成的风险

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1、定位招商不准将对发展产生影响

2、场内施工人员消费方式决定本案的能否持续性发展 通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势可占据强势，为本案的正常启动奠定良好基础。

第三章 市场定位的分析

1、经营区商业业态分析

通过两次简单市场考察，普通施工地区的经济状况为： 1）小型商场（超市）居多； 2）快餐、中低端餐饮店分布多； 3）五金电料百货市场繁华；

足见工地市场还是以农民工消费为主，农民工消费的固定性，主导着整体商业业态的发展，因此，经营区的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。

2、本案经营定位

1）、商业主题定位：以生活配套为商业主题。

2）、商场与施工单位相融：结合施工单位现场情况，以农民工日常生活需求为主导，辅以部分其他经营项目；

3）、商场经营档次：以中低档、实用性强产品为主，辅以少量中高档次品牌。

经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。

第四章 招商运营

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1、招商团队建设与人员的培训

对于经营区的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。

2、招商部工作内容

1）、合理安排工作人员进行招商调研，并做好详细记录，以便备案。

2）、制作科学合理的经营行业布局图，同时出台商铺租金、面积核算台帐。

3）、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进行调整。 4）、结合过去工作经验，与客户洽淡，针对性招商。 5）、掌握国家政策、法规，以政策吸引客户入驻。 6）、在施工完成前，收取部分意向商户的意向保证金。 7）、经营区建设完毕后，负责与有意向客户签订合同。 8）、招商调整并完成招商工作。 3、招商政策 1）、指导思想

围绕全局招商，合理定位经营区。抓住工地特殊性，形成特色，把本案打造成投资迅速见效，能快速融入工地现场的经营区。

2）、招商的具体政策

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租金：40-55元/月/平方米（视经营项目、位置定）； 交租形式：年交

押金：3000-5000元，视单品面积而定 免租装修期：一个月

商场管理费用：含场地卫生费，垃圾清运费，秩序维护费用。普通商铺：10元/平方/月，特殊行业（如餐饮类）：12元/平方/月。

4、招商的方式与方法

1）、造声势，广泛宣传。利用工地街道悬挂条幅、报刊上打广告、网络宣传等形式进行广泛宣传；

2）、走出去面对面宣传招商。主要招商人员亲自去市场挑选合适本经营区的业户进行洽谈招商；

3）、号召全体员工进行招商；

4）、做好招商工作的配合工作，本次招商工作在部门经理的统一部署下开展，各部门通力合作、紧密配合把招商工作做好；

5）立项后，对想引进的项目做好前期调查。 5、 招商推广主题的阐述 1)、提供稳定回报； 2)、投资周期短，投资较少； 3)、地段优越，周边无竞争；

4)、出租策略，对于商铺的出租，以先确定大中型商家，再确定小型商家的策略进行。

在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因

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素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。

6、招商工作的开展与执行 1）、招商的时间

第一阶段：2019年12月-2019年1月，与工地建设同步进行，开始前期准备工作，确定进场业户的意向、数量、行业等，考察意向业户的资质，择优选定入场业户，分区域做好行业规划。完成40%商户的意向金收取。

第二阶段：完成80%商户正式签订合同，于年后进行，统一收费、管理，并确定开业时间。

第三阶段：招商调整阶段，后期经营区管理工作。 2）、招商选择标准

一是本地有实力的有经验的客户优先； 二是商铺需求量大的客户优先； 3）、招商内容

经营区总面积为1124平方米，其中： 一区：27+47*8=403平方米 二区：19+27*14 =397平方米 三区：54+27*10=324平方米

一区：餐饮区：分中档大排档，回族餐厅等部分；

二区：卖场区：副食超市、日用百货、服饰鞋类、家具家电、床上用品、五金工具，机电维修等；

三区：综合生活区及其他：洗浴室、快餐小吃、烤涮快餐、糕

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点面包、理发室、娱乐游戏、通讯营业厅及其他附属生活设施。

7、合同的制定与签订

1、合同的制定应该以法律为依据，经营为准绳，招商正式实施时定稿印制。招商人员要求理解合同、每人都能独立完成合同的签订。

2、签订合同时收取租金和保证金，并交纳商场营业员的工牌费。

第五章 商场运营及利润计算

1、交纳（一年）租金计算

按每平方米租金计算整体收入（租金/平米）

区号 招商面积 租金/平米 租金/月 租金/年 一区 二区 三区 合计 403 397 324 1124 50 45 40 20190 17865 12960 50975 241800 214380 155520 611700 2、交纳管理费（一年）计算 按每平方米租金计算整体收入

区号 招商面积 管理费/平米 12 10 10 管理费/月 管理费/年 一区 二区 三区 合计 403 397 324 1124 4836 3970 3240 12064 58032 47640 38880 144552 3、履约保证金计算

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每个档口履约保证金为3000-5000元， 4、年费用支出

许多项目本案运营中未必会出现，只列为参考。

营业面积为1124㎡ 项目 垃圾清运费用 日常管理维护费用 前期广告费用 招商期费用 免租期 共 金额 4000*12=48000/年 10000/年 5000 5000 101950 169950 本案第一年的支出费用，以实际发生情况为准，第二年按第一年情况制定预算，由公司财务审计核定后执行。

4、本案总利润

以收入减去支出为纯利润：611700-166950=444750元。其中项目建设费用为300元/㎡*1124㎡=337200元。第一年以稳定市场为基础，租金保持不变，第二年视市场经营情况酌情改动。

第六章 经营区的装修

商场签完合同的商户这个时期应该提交装修方案及图纸，管理人员审核后进入装修，每个商户需交纳装修保证金3000元-5000元，待商场管理人员组织验收，合格后通知业户开业前一周铺货，开业一个月后，在无任何事故发生后，可将装修押金返还商户（具体见经营区装修管理规定）。

附件：1、《经营区装修管理规定》

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2、《经营区市场管理规定》 3、《商铺租赁合同》 4、《消防责任书》

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