物业管理实务精讲班第27讲讲义
内容提要
一、内容提要
1．物业管理企业的财务管理
(1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入 (2)物业管理企业的成本费用和税费 (3)物业管理企业的利润 2．物业管理项目的财务管理
3．物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制 (1)酬金制与包干制的内容和特点 (2)物业服务成本或物业服务支出 (3)物业服务费编制依据 (4)物业服务费核算方法
4．住宅专项维修资金的作用、来源和管理 二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。 考试基本要求
掌握：物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本(支出)构成。
熟悉：物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。 了解：酬金制和包干制的财务特征。 考题类型要求
本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题 (注：要根据考试大纲要求来定)。
酬金制与包干制
第十一章 财务管理
第一节 物业管理企业财务管理 第二节 物业管理项目的财务管理
第三节 酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 一、酬金制与包干制（熟悉）
物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行指导价和市场调节价。按照目前国家法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目
机构列支的其他经营收入等。
酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 (二)物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、
成本控制、经营运作能力紧密相关。
在包干制下，物业管理企业作为一个的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。
(三)酬金制和包干制的财务特征（了解） 1．会计主体
在酬金制下，物业管理项目是的会计主体，各物业管理项目应建账、核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以核算，也可以纳入企业统一管理。 2. 收入
采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。 3．成本费用
(1)物业管理企业固定成本的比例较高。 (2)人工成本占总成本的比例较高。
(3)物业管理企业成本费用的可预测性较强。
物业服务费的测算编制应考虑的因素
二、物业服务费的测算编制应考虑的因素
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是指导价还是市场调节价。
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 (3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。
(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。
物业服务费成本构成
三、物业服务费成本(支出)构成（掌握）
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域秩序维护费用； (6)办公费用；
(7)物业管理企业固定资产折旧；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (9)经业主同意的其他费用。
