基于宜居城市视角下高密度街区的理性发展模式研究

基于宜居城市视角下高密度街区的理性发展模式研究

——以南京老城区为例

刘翀 李昂

【摘要】宜居城市是目前城市发展的目标，而高密度作为城市发展重要的方向之一，应该符合宜居

城市的标准与要求。理性高密度是能够满足城市经济与社会双重利益的发展新途径。文章以南京老城区的高密度街区为研究对象，从规模与功能两方面分析高密度街区的理性发展模式。

【关键词】高密度；街区；理性发展模式

1．背景

随着我国市场经济快速发展，城市化水平迅速提高，很多城市已经将建设宜居城市，美好家园作为城市发展的目标，并向着经济繁荣、社会和谐、生活便利、景观优美等方向不断努力。但是，出于对政治、经济、形象等因素的考虑，城市不可避免的向高密度、高强度的方向发展。在这个过程中，由于受到传统的功能分区观念的束缚，再加上开发的急功近利、重视效率，土地使用功能单一、资源浪费的现象严重。随之而来的交通拥堵、环境污染、“钟摆城”、“卧城” 以及城市活力的丧失等城市问题，使人们意识到单纯的最求高密度存在很多的弊端，与宜居城市的发展方向不符。因此，近些年来，很多城市在发展高密度的同时试图摸索一种经济与社会利益双赢的发展模式。其中，多次被评为宜居城市的南京在高密度的发展上具有一定的理性特征而非盲目建设。本文以南京老城区内的高密度街区作为研究对象，探讨一种高密度街区的理性发展模式。

2．高密度的概念界定

2.1 密度与开发强度

在研究高密度之前，首先要解析两个名词：密度与开发强度。在城市规划与城市设计的研究中，“密度”可以理解为“人口密度”与“建筑密度”。其中，“建筑密度” 是指单位面积的土地上容纳的建筑数量。本文是对城市物质空间的研究，因此对“密度”的理解从“建筑密度”这个角度入手。“密度”具有相对性。不同的地区由于历史、经济、观念、文化、自然环境等因素的差异，对于密度的判断标准是不同的。

文中的“开发强度”是指土地开发强度，即城市的一定区域在开发建设过程中对土地的使用程度，主要表现在土地上的建筑开发容量和建筑覆盖密度，一般用容积率、建筑高度、建筑密度这三个指标来表示开发强度的高低，其中最主要指标为容积率。

2.2 “高密度”的界定

本文偏重于从“建筑密度”的角度理解“高密度”，将其界定为城市一定区域内单位用地面积所承载的建筑面积多，即开发强度高，表现为容积率、建筑高度和建筑密度的高。

这是对“高密度”总体的概述，但并不是说高密度，容积率、建筑高度和建筑密度这三个指标就一定都高。“高密度”可有两种类型：第一，容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度并不是很大；第二，容积率较高，建筑密度大，但建筑高度不高。由于密度具有相对性，所以高密度也就是相对的，自然以上两类情况也是相对而言的。本文所指的 “高密度”主要属于第一种类型，即容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度适当。

2.3 “高密度”的理性发展

刘博敏教授认为单纯的物质空间的“高密度”是一种追“量”的发展模式。如简单地追求功能空间增“量”式的高密增长，城市中心常与交通拥挤、环境恶化与环境形象混乱联系在一起。从城市发展“质”的方面看，高密可被理解为在城市单位面积用地范围内，产生出更多的活动，容纳更多或更高等级的功能，空间环境形象表达出更好的城市特色与环境氛围。刘教授将物质空间的“量”与城市发展的“质”结合起来，提出了“理性高密”。与“高密度”相比，“理性高密”更重视自身的发展为城市带来的经济、社会、环境等多方面的效益。

笔者借鉴“理性高密”的理念，提倡“高密度” 的理性发展。“高密度”的理性发展不是盲目的追求单位用地面积内物质空间的高产出，而是在保证城市的社会与环境效益的基础上，合理的增加物质空间的数量。然而，这并不是简单的增加，“高密度” 的理性发展更注重物质空间内产生的功能与活动。随着物质空间的发展，空间内的功能规模增大、种类增多、结构更加优化；空间内人的活动强度在科学合理的范围内增大，类型更加多样。理性发展的核心是以人为本，将参与活动人的多少、人活动种类的数量作为评价标准。这种理性的发展方式是笔者所提倡的，也是本文评价研究对象的标准之一。

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3．南京高密度街区的选取

3.1 选取标准

3.1.1 位于南京老城区内

刘博敏．城市高密地区的理性高密增长——福州八一七路多重制约背景下的规划探讨[J]．南方建筑．2008(4)：72-77。

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本研究选取的高密度街区均位于南京老城区内。南京老城区的范围是南京明城墙界定的区域（见图1）。

选择南京老城区以内的高密度街区为研究对象的原因是：第一，老城区发展的比较成熟。第二，老城区的城市结构比较稳定。第三，老城区能够反映出城市发展的变化与积累。因此作为研究对象，南京老城区具有完整性、稳定性、多元性与代表性，符合系统研究的要求。

3.1.2 具有理性高密度特征的街区

（1）容积率不低于3。新街口小四环地区是南京城市中心的核心地区，其高密度特征最为明

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图1 南京老城区范围图

显。笔者计算出小四环地区的用地面积，约50公顷，总建筑面积约180万平方米，毛容积率为3.6。但是，将3.6作为街区选取的容积率标准偏高考，原因如下：其一，小四环地区的开发程度与南京老城其它地区相比相对较高；其二，在南京老城区高密度街区中，居住是重要功能之一，小四环地区的居住功能较少。而在老城区中，居住区的容积率一般都低于城市中心。因此，笔者将3定为街区选取的容积率标准。

（2）高层建筑层数在10层以上。笔者在调研时发现，具有理性发展特征的高层建筑，一般都在10层以上。因此，笔者将10层定为街区选取的建筑高度标准。

（3）理性发展。由于理性发展的核心是以人为本，因此笔者将在街区内活动人的数量及活动种作为对象选取的标准。

3.2 南京高密度街区的选取

经过实地的调查研究，笔者按照研究对象的选取标准共选出了47个高密度街区，并且分别对街区位置、街区面积、最高建筑层数、建筑面积、容积率、街区功能以及街区类型进行了统计，街区位置见图2。

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新街口小四环是由华侨路、长江路、洪武北路、淮海路、石鼓路、王府大街以及管家桥路围合的地区。

图2 南京老城区高密混合街区位置图

4．高密度街区的理性发展模式分析

4.1 街区规模特征 4.1.1 街区规模

街区面积的分析是以南京主城区地形图为基础。笔者通过AutoCAD软件确定出每个街区的边界，测量出面积，并以此为基础进行特征分析。另外，笔者将47个街区的面积数据划分为六个区间，即小于1公顷、1.01公顷至2公顷、2.01公顷至3公顷、3.01公顷至4公顷、4.01公顷至5公顷、大于5公顷。按照区间划分绘制成街区面积分析图(见图3)。绘制

街区面积分析图是为了比较直观的反应老城区高密度街区面积的总体情况。

图3 街区面积分析图 图片来源：自绘

经过计算分析笔者得出：南京老城区内的高密度街区的平均面积为2.55公顷。 在47个街区中，街区面积最大的为5.06公顷，是位于汉中路与王府大街交叉口西南部的25号街区，标志性建筑是金鹰国际大厦；街区面积最小的为0.71公顷，是位于珠江路与成贤街交叉口东北侧的15号街区，标志性建筑是成贤大厦。街区平均面积为2.55公顷。

4.1.2 规模解析

本文对高密度的研究是以人的活动为着眼点，因此笔者将从人的步行规律出发，分析街区平均面积2.55公顷的形成原因。为了方便研究，笔者用170m×150m的长方形街区作为研

究的代表。

美国的学者曾在纽约港务局公交站和宾州火车站，对约1000个空手的行人进行了观察研究。结果表明，对大多数人而言，可接受的最大步行距离通常是5分钟至7分钟的路程范围。当不受高密度或其他交通阻力妨碍时，男性、女性和所有行人的平均自由行走速度分别为82米/分钟、77米/分钟和80米/分钟。也就是说，人们可接受的最大步行的平均距离为400米至560米的范围内。因此，笔者将400米作为多数人可接受的步行距离。

由图4可以看出，在面积为2.55公顷，边长为170m×150m的街区中，距离最远的两点为对角线上点A和D。人们从A点出发至D点，最近的路径为d，约228米；最远的走法为从A点至B点再到D点，路径为a-b，距离320米。从A点到街区内其他位置(如C点)，均近于D点。也就是说，在图中的街区内，行人于两点间步行最远的距离为街区的长边与短边之和，而这个距离小于400米，属于多数人可接受的步行距离。实际情况下，在面积为2.55公顷的街区内，人

们的步行距离可能会较远，但在多数情况下，只要街区的长宽比例适当，人们在街区内的步行距离大多会处于可接受的范围内。

高密度街区的理性发展是要在街区内产生规模较大的活动，而步行是多数活动的基础。因此，步行的环境对于高密度街区来说尤为重要。面积2.55公顷是街区优质的步行环境的基础。可见，平均面积为2.55公顷是高密度街区理性发展的本质特征决定的。

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图4 2.55公顷街区步行距离分析图

图片来源：自绘

4.2 街区功能特征 4.2.1 功能划分

经过调查研究，笔者发现，南京老城区的理性高密度街区均具有两种或两种以上的功能。这里提到的“功能”指的是城市中物质空间所承载的人类活动的内容，也就是建筑空间的使用功能。以调查研究的实际情况为基础，根据研究的需要，南京老城区的理性高密度街区的功能可划分为：办公、居住、商业服务、金融保险、宾馆、文化娱乐和其他。 唐纳德·沃特森，艾伦·布拉特斯，罗伯特·谢卜利编。城市设计手册[M]．刘海龙等译。北京：中国建筑工业出版社，2006．623-625。 4

经笔者计算，当2.55公顷的街区短边小于80米时，长边与短边之和会大于400米，但在实际情况下，这种边长比例的街区比较少见。

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（1）办公包括经营性的商务办公、行政办公和企事业单位办公，其中以经营性的商务办公为主。对应的设施包括写字楼、办公楼等。

（2）居住功能的建筑类型包括普通住宅和酒店式公寓。另外SOHO的居住部分也属于此类型。

（3）由于目前的商业设施与服务设施大多掺杂在一起共同占用建筑空间，均为经营性质，因此本研究将两者统一为商业服务类功能，对应的设施包括综合商场、超市、零售店以及餐饮、理发、洗浴等日常服务设施。

（4）金融保险对应的设施包括银行、证券交易、保险、信托投资以及其他金融保险机构。以上机构的办公部分属于金融保险功能。

（5）宾馆对应的设施包括大型酒店、连锁酒店、小型宾馆、招待所等。

（6）文化娱乐对应的设施包括电影院、图书馆、俱乐部、文艺团体、文化宫、广播电视、新闻出版、游乐场等。

（7）根据调研的实际情况，笔者将少量的医疗卫生、邮政、市政设施和宗教等划分为其他类功能。

另外，不同功能在街区内的重要程度也不同。根据功能对应的建筑面积占项目总建筑面积的比例，笔者将街区内的功能分为主要功能和辅助功能。主要功能是指能够带动项目或地区发展的城市功能,对应的建筑面积占项目总建筑面积的比例相对较大。辅助功能是指随着项目的发展衍生出的，能够辅助主要功能发展的其他城市功能，对应的建筑面积相对较小。

4.2.2 功能比例特征分析

这里研究的“功能比例”是指含有某种功能作为主要或辅助功能的街区占街区总数的比例。具体的分析方法是以某种功能为主体，比如办公，分别统计出主要功能和辅助功能含有这种功能的街区的个数，并算出占街区总数的百分比。通过百分比的比较，可以得出系统的总体特征。

（1）南京老城高密度街区的主要功能以办公、商业服务、居住和宾馆为主。

从主要功能的表格（表1）可以看出，南京老城区

表1 主要功能表 项目功能办公商业服务居住文化娱乐宾馆金融保险其他主要功能街区个数412426222122比例87.2%51.1%55.3%4.3%46.8%25.5%4.3% 的大部分高密度街区都以办公作为主要功能，主要功能

含有办公的街区数量达到了41个，占街区总数的87.2%。可见，在南京的老城区，办公是高密度街区功能的主要组成部分。另外，主要功能含有商业服务、居住以及宾馆的街区也较多，数量分别为24个、26个和22个，占街区总数的51.1%、55.3%和46.8%。可以说，在南京的老城区，商业服务、居住、宾馆是高密度街区功能的重要组成部分，仅次于办公。一部分街区的主要功能含有金融保险，但数量不多，12个，占街区总数的25.5%。而文化娱乐和其他功能如教育科研、医疗卫生等作为主要功能的街区很少，占街区总数的比例也很低。显然，文化娱乐以及其他功能不是南京高密度街区的主要功能。

（2）南京老城高密度街区的辅助功能以金融保险、文化娱乐和商业服务为主。 从辅助功能的表格（表2）可以看出，在南京老城区，有29个高密度街区的辅助功能含有金融保险，占街

功能项目办公商业服务居住次要功能街区个数0237247294423表2 辅助功能表 数据来源：调研统计与计算 比例—48.9%14.9%51.1%14.9%61.7%8.5%8.5%4.3%6.4%区总数的61.7%。另外，辅助功能含有商业服务和文化娱乐的街区也较多，数目分别为23个和24个，占街区总数的48.9%和51.1%。可见，南京老城区的高密度街区的辅助功能主要由金融保险、商业服务和文化娱乐组成。与主要功能不同，办公、居住、宾馆并不是辅助功能的主要组成部分，分别有7个街区的辅助功能含有居住和宾馆，占街区总数的百分比为14.9%，而所有街区的辅助功能均不含办公。其他的辅助功能还有医疗卫生、教育科研以及其他功能。

文化娱乐宾馆金融保险医疗卫生市政设施教育科研其他 4.2.3 功能解析

（1）高密度的发展趋向于功能混合，高密度的理性发展以功能混合为物质基础。 根据对南京老城区高密度街区的调研笔者发现，裙房为商业服务辅助金融保险，高层为居住、酒店、办公的建筑功能分布，已经成为高密度项目的基本模式。其他城市中的高密度项目也具有同样的特征。可见，高密度的发展越来越趋向于功能混合。高密度物质空间中混合了居住、办公、商业服务、金融、文化娱乐等功能，街区内的功能向更加多元化的趋势发展。

笔者在实地观察时发现，在很多的高密度街区的室外活动场地内，一天的多数时间都有很多人活动。人们在这里不仅仅是为了工作，还包括购物、餐饮、会谈等。在午餐与晚餐时间，大量的人会涌进用餐，各种档次与类型的饭店几乎都是座无虚席；在午休与下班后，很多人都会观光街区内的各种商业场所；在街区内的茶座与咖啡厅，全天都会有人在休息、交

谈或阅览；晚上，居住在此的人们会在公共场地内休息、娱乐。混合的功能给高密度街区带来了兴旺的人气，提高了地区的活力。因此，更多的公司进驻、更多的商家投资、更多的居民入住。街区的功能混合促进了自身高密度的良性发展。由此可见，高密度的理性发展以功能混合为物质基础。

（2）高密度为人活动的规模提供保障，一定规模的活动促进了高密度的发展。 只有具有一定规模的空间，才能容纳更多的人在其中活动，而当每个人都有足够的活动空间时，才不会感到拥挤，这是优质空间的基础。高品质的空间会吸引更多的人。理性化的高密度建筑群为在这里工作、生活的人们提供了充足、优质的物质空间。人们在这里工作、居住、购物、休息都有足够的空间供他们活动。很多高密度街区吸引了越来越多的人群，使得这些街区已成为融居住、工作、休闲、消费为一体的繁华热闹的都市生活中心。物质基础的高密度带来了人口的高密度，从而产生了活动的高密度。当人的活动达到一定规模时，提升了项目的人气与活力，从而吸引了更多的人成为了高密度物质空间的使用者，项目的写字楼、公寓、商铺的利用率也逐步升高。可见，高密度为活动的规模提供了物质空间的保障，同时大量的人的活动也促进了高密度的发展。

5．结论与借鉴

理性发展是高密度街区为满足宜居城市标准与需求的一种可行的发展模式。通过对南京老城区理性高密度街区的研究可以得出：街区的规模适度与功能混合是高密度理性发展的重要特征。这一研究结论对高密度项目的设计与开发具有一定的借鉴意义，及高密度项目的规模应以人的活动尺度为参考，地块面积应大小适中，符合人的生理特征；高密度项目应以功能混合为指导思想，应为多样性的人活动提供丰富的功能空间。

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作者简介：刘 翀（1984— )，男，硕士，沈阳市规划设计研究院，助理工程师。

李 昂（1981— ），女，学士，沈阳市规划设计研究院，工程师。