房地产估价练习题

房地产估价练习题(一) 第一章房地产与房地产估价

1．按房地产的（b）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆b.用途

2.租赁或商业房地产的评估可采用：（b）☆ B.收入减少方法

3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（a）●a.已消失的房地产

4.从经济学角度来看，土地利用选择的一般顺序是：（c）● C.商业、办公、住宅和工业

5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（a）☆a.用途

6.如果土地使用权被限定为40年，且已使用20年，且新房屋的耐久性为50年，则该房屋的所有权为（c）：c.20年

7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（d）决定的d.独一无二性8．房地产的价值注重：（d）●d.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（c）●c.支付典价后房地产的使用者不付租金

10.医院和学校属于什么样的房地产（c）☆ C.特殊用途 第二章房地产价格

1.最能说明地价水平的价格是：（c）● C.底价

2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（d）的供求状况。☆d．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（d）★d．实际价格28.578万元，名义价格30万元

4.通过比较法获得的价格通常被称为（b）● B.比较价格。5.目前，各地区经济适用房价格应属于（b）● B.指导价

6．在房地产销售过程中，（b）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

●b．标价7．下列价格阐述正确的是：（b）★b．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值

8.投资价值评估采用的折现率为：（b）★ B.最低回报率9。房地产开发商有时会保留已建成的房地产待售，因为（c）★

c.开发商对未来预期看好10．成本租金不包括下列项目中:（d）●d.保险费 第三章房地产估价原则

1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（a）原则

●a．合法2．在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，这符合（c）原则●

c、 备选方案3。如果估价对象中存在利益关系，估价人员应避免，这遵循（b）的原则● B.公平

4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（b）●b．最佳集约度5．当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（a）★

a、 保持现状。在房地产纠纷案件中，尤其是在因估价结果发生争议而导致的重新估价中，估价时点通常为：

（b）b．过去7．在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（a）●a．估价时点为现在，估价对象为未来状况

8.城市规划规定，一块土地的用途可以是商业、住宅、办公和工业。根据最高和最佳利用原则，土地的用途是：（c）商业9。平衡原则是指房地产内部构成要素的组合是否平衡，这有助于我们确定（a）● A.房地产的最佳强度和规模 第四章市场比较法

1.市场比较法的理论基础是（a）● A.替代原则

2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（c）修正★c、房地产状况 3.市场比较法的适用条件为（b）●

b、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易

4.根据比较法选择的可比示例数量，一般要求选择（d）☆ D、 超过三个不到十个 5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（c）☆c、正常价格6．经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（b）●b、交易时点的价格

7.房地产状况纠正后，可比示例的价格变为（d）● D、 与估价对象房地产状况相同的价格

8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（b）状况为基准（通常设定100）的☆b、估价对象房地产

9.房地产状况修正中的间接比较修正计分法基于条件（c）（通常设置为● (100)) c、标准房地产10．某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（d）d、2427元/平方米第五章.成本法 1.成本法中的“开发利润”指（c）★ C.开发商获得的平均利润。2.投资利润按一定基数乘以相应的平均利润率计算。这里的“基础”是（b）● B.土地征用费+开发费+管理费

3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（a）●a、直接成本利润率

4.采用成本法得出的评估价格称为（b）☆ B.累计价格

5．重新购建价格是假设在（d）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和d、估价时点

6.在正常情况下，同一栋旧楼的重建价格高于重置价格（b）★ B.7。在按成本法计算折旧时，建筑物的使用寿命应为（b）☆ B.经济生活

8．直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（d）的比率●d、重新购建价格 9.在取得土地使用权当年（70年）建造住宅，建设期为2年，建筑物经济寿命为60年的，该住宅的折旧年限为（c）● C和60年

10．某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（b）●b、45年11．某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（d）☆d、37年

12.办公楼建成三年后改变商业用途，同时转让土地使用权（使用年限40年），经济使用年限为50年的，该建筑物的折旧年限为（b）☆ B和43年。13.租赁房地产可分为（c）● C、 根据住房结构分为4类、7类等

14．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（c）☆c、5类

15.根据房屋新旧程度的判断标准，受损房屋的新旧程度一般为（b）★ B、 50%和40% 第六章收益法

1.从收益法的角度来看，房地产的价值是（c）项未来现值的总和。☆ C.净收入 2.收益法适用于（b）房地产的估价。●b.商业3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（a）。●a.类似写字楼的客观收益 4.评估房地产价格时，选择资本化率越高，评估价格为（a）。● A.较低的5资本化率=（d）+投资风险和其他补偿。● D.安全利率

6.剩余技术是依据（d）价格。●d.房地收益单独求取土地或建筑物

7.一般情况下，房地产年总收入140万元，年总成本40万元，资本化率12%。转让时土地使用年限为50年，已使用5年，则该房地产目前的总价为（c）10000元。★c、 828.25

8.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（a）%。●a.10.6

9.如果一个房地产的年净收入为50万元，建筑价值为200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该房地产的总价值为（c）1万元。★c、 460

10.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（b）宗以上的类似房地产案例。●b.3

11.有两处房地产。A该房地产使用年限为40年，单价为96元/平方米；B该房地产的使用年限为70年，单价为100元/m2，资本化率为8%，因此a和B的单价关系为（a）。★ A的单价比B的高 第七章假设开发法

1.假设开发法的理论基础为（c）● C.期望原则。2.假设开发法中，房地产在正常情况下完工后的价值为（a）● a、 开发完成时房地产状况的价值

3．假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（c）★c、销售税费

第八章长期趋势法

1．直线趋势法要求房地产的价格时间序列（b）●b、大致在一条直线上2．直线趋势法中的a、b是由（a）决定的★a、房地产历史价格数据

3.平均增减法要求房地产价格时间序列逐段增减（b）● B、 大致相同。平均开发速度法要求房地产价格时间序列逐段增减（b）● B、 大致相同 5．直线趋势法公式y=a＋bx中，x表示（d）●d、时间

第九章土地价格评估

1.在路线价估价法中，（a）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其它修正。☆a.一面临街矩形地

2.路线价格法估值的第三步是（c）。● C.选择标准地块

3.路线价法的特别适用于（b）需要在大范围内对大量土地进行的估价。●b.土地课税

4.街道深度为100英尺的矩形地块总价为100万元。根据4321规则，包裹前半部分的价格应为（b）。★b、 70

5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（b）米。★b.406.基准地价评估的第二个步骤是（c）。●c.划分地价区段

7.采用基准地价修正法时，交易日修正是将（a）在基准日的价值调整为估价时点的价值。a、 基准地价

8.按（c）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。☆ c、 建筑面积

第十章房地产价格的影响因素分析

1.房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（c）和行政因素。● C.经济因素

2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（d）。●d.临街状况3.影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（a）。●a.家庭人口规模

4.一般来说，随着家庭人口的小型化，房地产价格有（b）的趋势。☆ B.长期上涨5.5%，房地产价格的上涨率是（a）一般价格的上涨率。● A.高于