上海房地 房地产投资入股 实务操作相关问题分析 文／宋安成 用问题 《公司法》第２７条第三款规定：“全 体股东的货币出资金额不得低于有限 责任公司注册资本的百分之三十。”这 主要是对于有限公司成立时对货币资 产与非货币资产出资比例的要求。对 于新增注册资本．第１ ７９条则规定： 有限责任公司增加注册资本时，股东 认缴新增资本的出资 依照本法设立 有限责任公司缴纳出资的有关规定执 行。 按照此条规定．会有两种理解： 一是设立公司的出资和新增的出资比 例相加 其中的现金出资和不低于出 资总额的３０％，这是一种比较常规的 理解；二是新增的出资中应配备一定 的货币与非货币出资 且货币出资不 得低于货币出资与非货币出资之和的 ３０％。本案中．原来公司的注册资本 笔者曾办理了一起以商铺投资入 原来的１ ２００万涨到２７００万元，如果 为５０万元，如果按照第一种理解的话， 股的非诉案件，发现房地产投资入股 再以买卖的形式转让土地就近 在作房地产出资股权变更时，可以少 的实际操作涉及到的许多问题。在此， ３００万元。对此 王某有意将该商铺 配备５０万元的现金，否则，需要按 就办理这一案件过程中遇到的问题进 作为非货币出资，将该商铺过户到自 照第二种方式来做房地产与现金的配 行具体分析，以期各位同行借鉴。 己和夫人的公司名下。于是先让原三 比。在进行变更之前，笔者是按照第 个产权人成为股东，再让他们将房产 种理解来要求客户进行现金与房地 案例： 股份转让给自己和夫人。这样一是可 产的配比来准备现金 但在办理过程 王先生与其夫人有一家注册资本 以少缴土地等税收，二是也方 中，工商部门则是第二种观点，即要 人民币５０万元的公司，王某购买了 便今后以股权变更的形式进行房地产 求增加的资本中现金出资要占到新增 一商铺，价值２７００万元。商铺的产权 转让。 资本的３０％。由于我们的《房地产评 估报告》是按照第一种方式做的：预 原为郭某、肖某、李某三人共有。王 某本想通过直接过户的形式将商铺过 户到自己名下，但由于该商铺自郭某、 律师分析： 想的变更后的资本情况为注册资本总 一、《公司法》货币出资金额不得 额３８５８万元，房产２７００万元，现金 肖某 李某三个买下到现在，总价从 低于有限责任公司注册资本３０％的适 １ １ ５８万元（含原出资５０万元） 这样 ５６ Ｊｕｌｙ ２０１ｏ 工海房地 客户只需要现金出资１ １。８（１ １ ５８万元 投资入股总要交一些税吧 作为出资 求三个的房产份额要平均分配 并认 减去５０万元）万元。由于工商部门不 方的郭某、肖某、李某三个是否应交 为原房产证的份额是均等的；而工商 同意这一方案 客户只得又多筹集５０ 纳税收７如果交纳的话 具体应是什 部门则没有这样的要求 他们认为可 万元的现金。对于这一问题，工商部 么税７税务窗口的工作人员对我们提 以股东约定份额。由于房地产交易中 门按照其对法条的理解来要求有一定 出的问题表示没碰到过，需要请示领 心与工商部门并没有 联合办公 ，两 的道理。但笔者认为 这种机械理解， 导。经过多次沟通，他们认可了股权 家的沟通就成了律师的事。并不符合《公司法》的立法本意。但 转让并非产权转移，只需要交纳契税 在立法对这一问题明确规定之前，也 和交易费用。 只能做理论的探讨，而不能就这一问 三、工商登记变更和房地产交易 四、原产权人退出公司相关问题 分析 在办理好郭某、肖某、李某三人 题使增资停顿下来。在这里要说明的 中心变更登记的先后顺序问题 一投资入股手续后，他们以房地产出资 点是 由于存在对法律条款的不同 以房地产出资作为公司资本，涉 的股份要转让给王先生夫妇，这一环 及到工商登记变更和房地产交易中 节遇到的问题最多。交易中心有的工 时，是先变更房地产到公司名下，还 （如果不需要．出具无需交纳的证明），理解，故在具体操作这类非诉案件时 建议事先就这一问题与工商部门咨询 心过户两个重要步骤。在具体操作 作人员要求我们先到税务窗Ｅｌ交税 再进行具体的变更操作。 二、房地产投资入股所涉及的税 是先进行工商登记，工商部门的意见 再办理变更手续 而有的工作人员则 收问题分析 是要先办理房地产转让．再进行工商 认为这是公司内部股东的变更，无须 ｂ做变更就 如果采用正常交易的方式 作为 登记。而房地产交易中，ｂ ｙＪｒ要求先办 交纳税收，直接在交易中，Ｚｌ时，他们也有 卖方，需要交纳营业税、城建和教育 理工商登记，再进行房地产投资入股 好了。在咨询税务窗Ｉ附加税、印花税、个税 土地增值 的变更。后由于客户要求先办理房地 不同的意见。最后 在与房地产交易 税。作为买方 需要交纳契税、印花 产变更登记 我们就凭做好的《股东 中心的主管联系后，最终认定股东变 税。双方税收总计要３００多万元 其 会决议》、《公司章程修正案》、《入股 更不涉及产权的转移，申请人无须交 中主要的是累进计算的。需要 协议书》等文件，申请办理房地产变 纳税收 于是我们在交易中心进行了 说明的是，王先生购买该商铺２７００万 更登记．交易中心受理了。交易中心 股东的变更。这里要说明的是以房产 元是上家到手价，上家、下家的税收 为什么会受理我们的申请 实际上对 出资在《房地产权证》的背面是注记 都需要王先生承担。所以．王先生通 这一问题没有任何相关的规定．连其 写明股东的姓名及份额的．所以．股 过商铺作为非货币出资的方式来完成 内部工作制度都没有规定 所以交易 东变更后需要在交易中心进行变更登 转让，就是合法的规避土地和 中心没有充足的理由来拒绝我们的申 记 要先在工商部门进行股东变更， 其它税收。但在实际操作中，处理税 请。在房地产交易中心办理好过户后． 再到房地产交易中心进行变更登记。收如何交纳也遇到了一些问题，整个 我们又进行了工商变更。如果工商部 在进行原股东退出、股东变更时， 过程办理的并不顺利。在房地产过户 门和房地产交易中心的要求有矛盾． 还会遇到一个税收的问题。按照一般 到公司名下时，由于税法并没有要求 实际上对这一问题是比较难处理的。 的作法，进行三个股东退出手续时， 出资人交纳契税等税的要求 最终交 所以 再遇到类似的案例应就这一问 已经过了工商部门、交易中心、交易 易中心的税务窗口的税务人员并未要 题具体与工商部门与房地产交易中心 中心税务窗口的三家审核．应当不会 求郭某、肖某、李某三人交纳任何税 进行沟通。实际上，在整个过程中 有什么问题了。但在最后进行办理《税 款，只是要求投资入股的公司交纳３％ 也遇到了一些问题值得注意。比如说 务登记证》变更时 税务专管员所在 的契税和交易费用，整个商铺过户到 工商部门的文本要求与房地产交易中 的税务所又要对整个房地产投资入股 公司名下的税收共计７０多万元。但 心的文本要求不一致 比如说对《股 操作的税务情况再审查一遍 甚至认 在操作中 是经过一波三折才达到的 东会决议》，房地产交易中心要求要详 为我们前面的交税有问题。我们就股 权转让 国家对这一问题的具体 上述结果。实际上，以房地产入股公 细一些，而工商部门则是固定的格式．司这种情况．交易中心税务窗口的工 所以导致房地产交易中心的《股东会 等与税务专管员进行沟通 最终才顺 作人员遇到的非常少，他们的直观感 决议》与工商部门的《股东会决议》 利进行了税务变更登记。Ｅ 觉是正常买卖交易要交几百万的税． 内容不尽一样。再比如说交易中心要 （作者单位：上海恒隆律师事务所） Ｊｕｌｙ ２ｏ１０ ５７
