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房地产企业股权收购过程中的涉税风险与应对措施
作者：赵佳燕
来源：《经营管理者·上旬刊》2017年第04期
摘 要：房地产企业股权收购二手项目（目标公司）是目前我国房地产市场上常用的资本运营方式，往往可以认为是合理规避国有土地使用权直接交易明确涉及的一些税费而运用的一种税收筹划方式。现从目前房地产企业股权收购的实际情况出发，根据股权收购协议及目标公司的财务资料等重点分析目标公司股权结构变化情况、土地开发建设情况、债权债务情况等方面存在的涉税风险，并依据2016年新发布的营改增的相关规定，提出相应的应对措施，希望能为房地产企业提供一些参考及借鉴，达到降低股权收购过程中的涉税风险。 关键词：目标公司 股权收购 尽职调查 涉税风险 一、房地产企业股权收购和尽职调查的实施背景
1.股权收购。股权收购（share acquisition）通常是以目标公司投资者持有的全部或部分股权份额作为标的物的收购行为，实际工作中最常见的方式就是直接收购目标公司投资者持有的股份，从而使股权交易价款的全部资金转入目标公司的投资者银行账户。在收购方持有目标公司50%以上股权的情况下，通常可以达到对目标公司的经营活动实施重大影响和控制。由于经营管理和对外扩张的需要，房地产企业往往需要通过股权收购形式取得目标公司的土地使用权、在建工程、开发产品、投资性房地产以及人力资源等，以并购及整合等方式来实现股权收购二手项目（目标公司）。
2.尽职调查。尽职调查（Due Diligence ）也就是风险管控，通常是指企业安排专门人员或聘请的专业中介机构，对被收购对象的日常经营活动尤其财务活动等进行全面深入审查核实，尽可能地了解其股权结构等全部情况是否会产生涉税风险义务。房地产企业股权收购中的尽职调查就是主要根据目标公司提供过去的重大合同履约情况、财务数据资料等、收购当前目标公司的重要员工、供应商和关键客户是否会继续留下来，是否存在一些可能引起目标公司持续经营而负担潜在的风险和责任等进行的专业调查。
二、房地产企业股权收购过程中的涉税风险及应对措施
1.股权结构变化的涉税风险及应对措施。通过尽职调查，应当特别注意收购的目标公司的股东是个人股东或外资股东的情况，因为这些有可能会涉及代扣代缴税款的事项。随着我国经济的不断快速发展，个人投资行为相对普遍，个人转让股权行为也逐渐增加。按照我国现行税法的规定，个人股权转让应当按照“财产转让所得”税目计征20%的个人所得税和“产权转移数
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据”税目计征0.05%的印花税等；个人股东转让持有目标公司股权事项的，股权受让方应当到目标公司所在地主管税务机关进行申报纳税和解缴税款的相关手续，主要履行代扣代缴个人所得税和印花税的义务。基于大多数纳税义务人和扣缴义务人没有重视个人转让股权可能会存在税收问题，现就个人转让股权的税收风险略谈本人浅显的认识。
1.1代扣代缴个人所得税和代扣代缴印花税。通常按照股权转让包干费总价减除股权准予扣除成本以及转让过程中的相关税费后的余额作为计税依据，然后以应纳税所得额的20%计算缴纳代扣代缴的个人所得税。其中股权准予扣除成本是原个人股东持有目标公司的注册资本份额和承担的债务份额之和扣除享有的债权份额之后的余额。
股权受让方应当根据“产权转移数据”税目以股权转让包干费总价的0.05%履行代扣代缴印花税的义务，同时股权受让方也应当按此标准申报缴纳自己承担的印花税。
1.2涉税案例：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任。（1）涉税情况：2016年10月10日，中国自然人乙与中国境内丙公司在成都签订股权转让协议。协议约定丙公司收购自然人乙（原出资3，200万元）持有目标公司甲的100%股权，约定股权转让包干费为10，400万元。本次交易经四川省商务厅和工商局等相关部门批准后于2016年11月10日办理了股权过户等工商变更登记手续。丙公司一直未代扣代缴自然人乙的个人业所得税和印花税，自然人乙也未在收到股权转让款后到主管税务机关申报缴纳税款。（2）涉税风险：税务机关责令特区自然人乙限期补缴股权转让的个人所得税和印花税共计（10，400-3，200）×20%+10，400×0.05%=1，445.20万元。同时税务机关依照《税收征收管理法》的有关规定对股权受让方丙公司未履行代扣代缴税款义务进行了相应的税收处罚。（3）应对措施：通过此案例，根据尽职调查的结果，对于内资房地产企业收购境外投资者所持境内目标公司股权的，特别需要向外方明确告知代扣代缴税款的相关事项，并在股权收购协议中明确约定由内资房地产企业从应付股权转让包干费总价中代扣代缴，防止因外方不缴或迟延缴纳税款带来涉税风险并受到税务处罚等。
2.土地开发建设情况的涉税风险及应对措施。
2.1房地产企业组织相关人员在做财务尽职调查时，应当重点关注拟收购目标公司是否通过国土部门组织的协议招标拍卖等合法方式签订国有土地出让合同并取得国有土地使用权以及已经缴纳的土地出让金价款是否取得符合税法规定的土地出让金票据。因为土地出让金票据是否合规则会影响后期目标公司应缴纳的土地、和企业所得税等。按照财税〔2016〕36号文《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征试点的通知》、国家税务总局2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法》的公告，房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）的应税收入：指以取得的全部价款和价外费用之和扣除受让国有土地使用权时向部门支付的土地价款后的余额为销售额。其销售额计算如下：销售额=（全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。
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2.2涉税案例。目标公司土地票据不符合规范的涉税风险。（1）涉税情况：2016年11月10日，中国境内A公司与中国境内B公司在成都签订股权收购协议，协议约定A公司受让B公司持有目标公司C的100%股权。随后A公司安排人员对目标公司进行财务尽职调查发现核实，目标公司账面土地成本中约2，000万元未取得合法有效的土地价款票据。A公司随即要求B公司书面承诺并全部承担该土地票据不合规范给目标公司带来后期土地、及所得税清算（汇算）等潜在的涉税风险。（2）涉税风险：A公司和B公司共同向目标公司所在地主管税务机关法规处咨询，得到税务机关明确回复，虽然目标公司实际发生且支付了约2，000万元土地价款，但目标公司仍存在未取得合法土地票据的涉税风险。目标公司在后期土地清算时，土地价款不得作为扣除项目准予扣除，会导致土地税负的增加；在后期确认销售收入时，土地价款无法抵减应税销售额，会导致税负增加约为2，000÷（1+11%）×11%=198.20万元。同时该土地款不能在企业所得税汇算时作为税前项目扣除，会影响企业所得税金额约为2，000×25%=500万元。（3）应对措施：通过此案例，根据尽职调查发现核实目标公司的土地等成本票据不合规范，房地产企业为了规避收购目标公司产生的涉税风险及额外的收购成本，应及时书面告知股权转让方充分完善手续并取得规范的成本票据；或者签订股权转让补充协议明确约定因土地等成本票据不符合规范产生的涉税风险（纳税影响）应当由股权转让方承担并从股权收购的包干费总价款中予以扣除。 3.债权债务情况的涉税风险及应对措施。
3.1房地产企业组织相关人员在做财务尽职调查时，同时也应关注目标公司是否存在未清理和核销的债权债务，其债权债务金额是否包含在股权转让包干费总价里面，因为目标公司需要剥离的债权债务，同样会给目标公司带来涉税风险。股权收购后，收购方虽然仅在受让股权份额的范围内承担有限责任，目标公司自身原有债务仍然由自己承接，但收购方便成为了目标公司的新控股股东，目标公司自身原有债务的多少会对今后股权收购方的收益产生很大的影响。因在股权收购时，目标公司的或有负债往往难以预计。故在股权正式收购完成之前，收购方应当通过尽职调查核实清楚目标公司的债权债务情况。
3.2涉税案例：目标公司债权债务的涉税风险。（1）涉税情况：2016年12月9日，中国境内E公司与中国境内F公司在成都签订股权债权收购协议，协议约定E公司受让F公司持有目标公司D公司的100%股权，其股权债权包干费总价为13，500万元（全为股权转让金，债权转让款为金）。随后E公司组织财务人员进驻目标公司进行尽职调查，核对账目发现目标公司和股东F公司共同通过完善相关手续后仍存在遗留未核销清理的债务款500万元（应偿还F公司的债务），认为此债务事项与股权转让协议约定不相符，会给目标公司后期带来企业所得税的涉税风险。E公司随即告知F公司就目标公司的债务事项需签订补充协议，应重新约定包干费总价中股权转让金13，000万元和债权转让金500万元。F公司书面回复“股权包干费总价保持不变，承诺放弃应收目标公司的债务清偿款500万元，并将该债权随股权一并无偿转让给E公司收取”。（2）涉税风险：就目标公司的债务清偿事项，E公司随即向税务中介机构和目标公司所在地主管税务机关咨询，均得到相似回复，按照企业所得税法实施条例第六条和第二
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十二条规定“债务重组收入”应计入企业应纳税所得额缴纳企业所得税。F公司虽承诺给予目标公司债务全部豁免，但依据税法规定，目标公司按照应当支付F公司的债务清偿额500万元确认债务重组所得，其涉税金额达500×25%=125万元。因涉税金额应视同股权受让方D公司额外承担的税款义务，为了股权收购协议的顺利实施，F公司最终回复同意按照D公司之前尽职调查的意见签订了补充协议，明确约定了包干费总价中股权转让金和债权转让金的各自数额。（3）应对措施：通过此案例，房地产企业根据尽职调查核实目标公司存在未清理和核销的债权债务，应当特别分析关注其债权债务剥离之后是否还会给目标公司和股权受让方带来潜在的涉税风险，同时应当在股权转让协议中约定若产生纳税影响将由股权转让方承担并应当从其包干费总价中予以扣除。 三、结语
针对上述股权收购过程中的涉税风险，房地产企业应采取相应的措施进行规避。 1.房地产企业自身要加强对税务风险的认识，随着我国房地产行业管理越来越细化，房地产企业过去那种缺少风险管理意识和没有税务风险应对措施的做法已远远不能适应市场发展的要求，甚至会让企业蒙受严重的经济损失。首先房地产企业要进行长远性和综合性的税收筹划，并不是现在股权收购暂时没有缴纳的，以后就不形成企业潜在的税负；其次要在房地产企业内部应当实行全员税务风险知识的广泛宣传，要让每个人知道自己在日常工作中都有可能涉及到税务风险， 时时提高对我国税收法律法规的认识。
2.房地产企业应当从节约现金流的角度充分筹划，随时关注我国现行税收的变化。房地产企业可以通过签订股权转让协议收购目标公司，并在股权转让协议中明确约定采取分期分次转让（过户）股权，这样既可减轻股权交易价款集中支付带来的资金压力，同时又可以规避一次性转让股权引起我国相关职能监督管理部门的特别关注。
3.房地产企业通过股权收购方式取得目标公司股权，除了重点关注目标公司股权结构变化情况、土地开发建设情况、债权债务情况、损益情况等可能会存在潜在涉税风险之外，同时因为房地产开发具有投资大、资金密集、建设周期长、涉及范围广等特点，需要根据自身的开发特性和相关税务，还应高度重视其他方面存在涉税风险，使企业做到防患于未然，及时采取行之有效的应对措施。 参考文献：
[1]《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》.
[2]《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）.
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[3]财税〔2016〕36号文《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征试点的通知》、国家税务总局2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法》的公告.
