XXX地块项目可行性分析
目的：拿地后，在《土地出让协议》控规确定后，根据项目公司；规划设计中心；工程物
业中心；营销管理中心和投资发展中心多次召开的 “项目启动会”“项目推进会”后，明确了项目产品定位和开发周期，项目公司负责人汇总以上会议精神需进行项目可行性研究，编制《项目工程可行性分析报告》。该分析将作为项目启动的索引文件，为资质单位编制《环评报告》和立项《申请报告》和融资用《项目可行性分析报告》提供统一原始依据。
以下为内容索引：
一、项目概况：
（1）项目基地介绍。 （2）规划指标。 1．用地性质：
2．地块面积：地块可建设用地面积为 万平方米。 3．容 积 率： 4．建筑密度： 5．绿 地 率： 6．建筑业态（限高）： 7．机动出入口：
二、产品定位：
三、投资估价及经济效益分析：
（一）、业态分布概况：
（二）、总成本测算
1. 地 价： 2. 地契税等： 3. 规 费：
4. 前 期：（设计、勘察、临时水、电、质检、监理） 5.车库、车位：
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（1）地上车库： （2）地下车库： （3）地面车位： 6．主体建设费用： 7．公建配套用房： 8．市政配套费用：
9．不可预见费： 10．管 理 费：
11．销售、广告、售楼处费用： 12．土地： 13．财务费用： 14．营 业 税： 合计： 万元。
（三）、经济效益分析
根据物业类型面积预测销售总价： （1）商铺： （2）公寓： （3）住宅： （4）酒店： （5）办公： （6）地下停车场：
（7）配套用房： 合 计： 万元。 毛利润为： 万元 企业所得税： 万元 净 利 润： 万元
四：投资回报率：
（一）项目起动资金约需 万元
1．地块地价付款方式。
2．规费及其他费用支付：总计 万元
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（1）主要规费（大配套及教育配套） 万元 （2）其他规费 万元
3．前期费用（设计、勘测、临时水、电、质检、监理等）总计 万元。 4．土地契税：总计 万元，拟分期方案。 5．管理费用：总计 万元。
6．销售、广告、售楼处费用：总计 万元。 7．其他费用：拟前期使用 万元。
（二）该项目开发周期：拟在 竣工。
（三）项目回报率： （四）投资年回报率：
五：需注意事项：
提供附件：1.该地块位置示意图
2.该地块规划图
3.该地块概念文本说明
4.《概念设计》设计单位资质证书。
参考案例：
梅梁路南側地块项目可行性分析
（仅供前期分析）
一、概况：
无锡太湖国家旅游度假区是于1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一。 位于太湖风景区马山半岛，距无锡城区18公里，面积51.4平方公里，常住人口3万。一级空气，二级水质，绿化覆盖率80%，历史古迹众
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多，湖光山色秀美。高速路网四通八达，距沪、宁、杭各大城市1.5小时车程，灵山大佛景区国内一流，太湖高尔夫俱乐部国际水准，十余家星级酒店设施齐全，度假区年接待游客300万人次以上。据有关部门透露，该地段通向太湖新城的湖底隧道将于2008年开工，2010年开通，并有可能在2015年开通到宜兴与市区的轨道交通。
该开发地块位于马山梅梁路与思源路交叉口东南側，东南至峰影路，西至思源路，北至梅梁路。地块方正，长约365米，宽约260米，可建设用地面积9.95万平方米。
规划指标：
1．用地性质：商业、居住用地。
2．地块面积：地块可建设用地面积为9.95万平方米。 3．容 积 率：〈1.5。 4．建筑密度：〈28%。 5．绿 地 率：〉35%。 6．建筑限高：多层、小高层。 7．机动出入口：思源路和峰影路。
二、产品定位：
根据地块所处位置的周边环境，结合目前无锡市场需求状况分析、拟主推小面积（200-250M2/户）联排别墅。考虑到无锡市必须建设小于90平方米小户型35%的硬指标，建议该地块的容积率减少至0.8左右，并按65%为联排别墅，面积约为47000平方米，35%的小于90平方米的11.5层小高层，面积约为31000平方米。在小高层的设计上应考虑上、下、左、右能合并使用，使之今后部份能转化为复式或大户型销售。
三、投资估价及经济效益分析：
（一）、总建筑面积80000平方米，其中联排别墅47000平方米，小高层31000
平方米，公建约2000平方米。
（二）、总成本测算
1. 地 价：149.25亩 × 62.9万元/亩=9387万元
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2. 地契税等：8045万元 × 4.5%=362万元 3. 规 费：80000m2 × 300元/ m 2=2400万元
70000 m 2 × 175元/ m 2=1225万元
4. 前 期：（设计、勘察、临时水、电、质检、监理）
80000 m 2 × 150元/ m 2=1200万元
5.车库、车位：共800辆
（1）地上车库：（235辆）5500 m 2 × 1000元/ m 2=550万
（2）地下车库：（200辆）8000 m 2 × 1500元/ m 2=1200万（采取保本销售） （3）地面车位：365位
6．主体建设费用：78000 m 2 × 1250元/ m 2=9750万元 7．公建配套用房：2000 m 2 × 2500元/ m 2=500万元
8．小区室外水、电、煤气管网、箱变、排污、智能化、变电设备、绿化等
80000 m 2 × 400元/ m 2=3200万元
9．不可预见费（1200+550+9750+500+3200）× 5%=760万元 10．管 理 费：50750万元 × 2%=1015万元
11．销售、广告、售楼处费用：50750万元 × 4%=2030万元 12．土地：50750万元 × 1.5%=761万（预征） 13．财务费用：5000万元 × 8% × 2年=800万元 14．营 业 税：50750万元 × 5.85%=2969万元 合计：36909万元（不含地下车库）
（三）、经济效益分析
根据目前圣芭芭拉.印象剑桥的联排别墅售价来推测，若推出小户型联排，单价在7500元/M2不成问题，而小高层也可达到5000元/M2左右。因此该地块项目销售总价为 ：
联 排：47000 m 2 × 7500元/ m 2=35250万元
小高层：31000 m 2 × 5000元/ m 2=15500万元 合 计：50750万元
毛利润为：50750万元–36909万元=13841万元 企业所得税：13841 × 25%=3460万元 净 利 润：13841万元–3460万元=10381万元 注：不含车库销售收入
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四：投资回报率：
本项目占地9.95万平方米，拟建建筑面积约8万平方米，在操作上拟分二大段若干小段进行，宜申领二张土地证，争取在支付50%土地款后，随即办妥同比土地证，通过银行进行抵押贷款，所贷款项用于后期土地款支付。
因土地使用权出让意向协议书规定城市基础设施配套费及教育设施建设费需按1.5容积率一次性交纳：
（一）项目起动资金约需10468万元
1．具体该地块地价付款分三期支付
第一期：支付地价30%、计人民币：2810万元，付款时间为签定土地合第二期：支付地价总额的20%、计人民币1877万元，付款时间为签定土第三期：支付地价总额的50%，付款时间为签定土地合同1年内，计人民2．规费及其他费用支付：总计3625万元，拟做工作分二期支付，拟前期支付
（1）大配套及教育配套 150000m2 × 175元/m2 = 2625万元 （2）其他规费 80000m2 × 125元/m2 = 1000万元
3．前期费用（设计、勘测、临时水、电、质检、监理等）总计1200万元。 4．土地契税：总计362万元，拟做工作分二期支付，拟前期支付181万元。 5．管理费用：总计1015万元，拟前期使用300万元
6．销售、广告、售楼处费用：总计2030万元，拟前期使用300万元。 7．其他费用：拟前期使用175万元。
（二）该项目计划操作年限：拟在三年内操作完毕。
（三）项目回报率：10381÷10468 =99.17%
（四）投资年回报率：10381÷10468÷3年 =33.06%
因此，从投资年回报率上来讲，该项目是非常好的。
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同三日内。（属前期付） 地合同6个月内。（属前期付） 币4694万元。
五：需注意事项：
1．该项目套型面积90平方米以下，比例不超过35%需经有关部门认可。 2．分二张土地证操作，在付总地价50%款项后，须能办妥付款部分的土地证。
3．土地证抵押贷款数须能达6000万元，否则需股东方追加投资。 4．产品定位必须市场调研充分，并应提供给设计人员一个符合目标客户的产品要求，使之设计出的产品定位正确。
综上所述，该项目属利润较高，风险不大，且起动快，后续价值增长较大的项目。
二〇〇七年四月六日
附：1.该地块位置示意图
2.该地块规划图 3.该地块文本说明 4.设计单位资质证书
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