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编号 名称 册号

一. 二. 三. 四. 五. 六. 七. 八. 九.

基础管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1--4 房屋管理与维修养护„„„„„„„„„„„„„„„5 共用设备管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„6--7 共用设施管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 保安及车辆管理„„„„„„„„„„„„„„„„„9 环境卫生管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 绿化管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 精神文明建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 管理效益„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12

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一、 基础管理 （第一册）

按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用„„„„„„„„1.1 建设用地规划许可证„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.1 建设工程规划许可证„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.2 人防验收备案表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.3 市政基础设施验收备案表„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.4 建筑工程消防验收意见书„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.5 建筑消防设计防火审核意见书„„„„„„„„„„„„„„1.1.6 建筑名称核准书„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.7 规划总平面图（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.8 道路规划图（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.9 市政设施管网综合规划图（另册）„„„„„„„„„„„„1.1.10 绿地规划图（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.1.11 项目竣工总平面图（另册）„„„„„„„„„„„„„„„1.1.12 单体建筑、结构、设备安装竣工图（另册）„„„„„„„„1.1.13 附属公建配套设施、地下管网工程竣工图（另册）„„„„„1.1.14 设施设备安装、使用和维修保养技术资料（另册）„„„„„1.1.15 各单项工程竣工验收证明材料（另册）„„„„„„„„„„1.1.16

已办理接管验收手续„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.2 紫金数码园接管验收工作方案„„„„„„„„„„„„„„1.2.1 附：房屋、设施设备验收记录表（样表）

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房屋、设施设备清单（样表） 工程项目交接问题处理单（样表） 物业整体移交验收表（样表）

物业接管验收规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.2.2

附：中标通知书

紫金数码园接管工作计划表

物业接管验收不合格处理记录表（样表） 物业接管钥匙移交清单（样表） 钥匙移交单（样表）

移交的图纸、资料清单（见1.15.1）„„„„„„„„„„„1.2. 3

由一家物业管理企业实施统一专业化管理„„„„„„„„„1. 3 深圳市科技工业园物业管理有限公司北京分公司简介„„„„1.3.1 北京分公司架构图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.2 公司企业法人（停车场服务）营业执照复印件„„„„„„„„1.3.3 组织机构代码证书复印件„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.4 物业管理公司税务登记证复印件„„„„„„„„„„„„„1.3.5 物业管理资质证书复印件„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.6 北京分公司ISO9001认证书复印件„„„„„„„„„„„„1.3.7 总公司ISO14001认证书复印件 „„„„„„„„„„„„„1.3.8 总公司OHSAS18001认证书复印件 „„„„„„„„„„„„1.3.9 北京市公共停车场备案表复印件„„„„„„„„„„„„„1.3.10 紫金数码园项目组织架构图„„„„„„„„„„„„„„„1.3.11

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项目部办公场所照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.12 北京紫金数码园清洁服务招标文件„„„„„„„„„„„„1.3.13 附：投标单位得分情况表

日常清洁服务委托承包协议„„„„„„„„„„„„„„„1.3.14 清洁工作承包方营业执照、资质证书复印件„„„„„„„„1.3.15 办公楼虫害消杀合同书„„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.16 电梯维保合同„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.17 空调维保合同„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.3.18

（第二册）

建设单位在销售大厦前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务

合同，双方责权利明确„„„„„„„„„„„„„„„„„1.4 紫金数码园投标书（另册）„„„„„„„„„„„„„„„1.4.1 物业管理合同„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.4.2

在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业 服务协议，双方责权利明确„„„„„„„„„„„„„„„1.5 前期物业管理服务协议（样本）„„„„„„„„„„„„„1.5.1 未成立业委会证明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.5.2

建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定„„„„„1.6 （开发商负责维修，未交至物业）

房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7 用户手册„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.1

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住宅楼房屋使用说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.2 大厦使用人公约（样本）„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.3 装修管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.4 治安管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.5 物品搬出管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.6 卫生保洁管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.7 绿化管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.8 消防安全管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.9 停车场管理规定、自行车棚管理规定„„„„„„„„„„„1.7.10 电梯使用人管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.7.11 临时用水、用电、动火作业管理规程„„„„„„„„„„„1.7.12

业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责„„„„„„1.8 未成立业委会证明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.8.1

业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，双方责权利明 确„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.9

物业服务企业制定争创计划和具体实施方案，并经业主委员 会同意„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.10 创建“市优大厦”报告批示„„„„„„„„„„„„„„„1.10.1 北京分公司紫金数码园争创规划„„„„„„„„„„„„„1.10.2 紫金数码园创优实施方案„„„„„„„„„„„„„„„„1.10.3 创优资料检查通报„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.10.4 创优征询意见表（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„1.10.5

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北京市物业管理示范项目征询意见结果证明„„„„„„„„1.10.6

（第三册）

建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.11 ISO9001：2000手册程序文件（另册）„„„„„„„„„„1.11.1 ISO9001：2000工作规程（另册）„„„„„„„„„„„„1.11.2 公司管理制度汇编（另册）„„„„„„„„„„„„„„„1.11.3 项目组织架构图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.11.4 岗位职责与任职资格„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.11.5 绩效考核管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.11.6 突发事件应急预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.11.7

项目管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，作规范，作风严谨„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗„„„„„1.12.1 人力资源管理程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.1 项目经理任职资格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.2 项目各岗位任职资格„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.3 员工花名册„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.4 人员增补申请、入职手续表格及考核记录 附：人员增补申请表

求职申请表（样表） 面试评价表（样表） 员工录用审批表（样表）

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员工登记表（样表） 员工绩效考核表（样表）

员工资质一览表及上岗证书汇编„„„„„„„„„„„„„1.12.1.5 员工培训管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.6 培训管理程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.1.7 分公司2010年度员工培训计划 „„„„„„„„„„„„„1.12.1.8 紫金数码园2010年度员工培训计划 „„„„„„„„„„„1.12.1.9 员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨„„„„1.12.2 员工言行规范„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.2.1 员工仪容仪表规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.2.2 员工服务标识管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„1.12.2.3 附：员工着制服照片

应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率„„1.13 计算机系统有效应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.1 计算机管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.1.1 计算机使用样表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.1.2 附：缴费通知单（样表）

物业费收费统计表 （样表）

大厦智能化管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13. 2 智能化设备使用管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.2.1 对讲机管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.2.2 对讲机岗位明细„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.13.2.3

在收费、财务管理、等方面执行有关规定；至少每半年公开

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一次物业管理费收支情况„„„„„„„„„„„„„„„„1.14 计划财务管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.14.1 基础财务制度 资金管理 财产管理 长期投资管理 存货管理 固定资产管理 会计档案管理 票据管理 预算管理 工程项目管理 员工借款审批及标准 各项费用开支标准及报销程序 水电表管理 收费管理

（第四册）

房屋及其公共设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查 阅方便„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.15 大厦图纸、档案资料索引„„„„„„„„„„„„„„„„1.15.1 档案库房管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.15.2 档案借阅管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„1.15.3 共用部位及公用设施设备维修养护计划/记录（另册） „„„1.15.4 房屋管理记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.15.5

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附：空置房管理记录（样表）

房屋分栋完好评定表（样表） 有限空间管理记录表（样表）

分户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便„„„„„1.16 用户档案（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.16.1

24小时值班，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务 修、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理， 有记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.17 投诉处理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.17.1 附：顾客投诉处理表（样表）

关于加强管理服务回访工作的规定„„„„„„„„„„„„1.17.2 客户服务部值班表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.17.3 附：客服值班（事务／报修／投诉）记录表（样表）

客户服务中心交记录表（样表）

定期进行满意度调查，对合理建议及时整改，满意率达

95%以上 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.18 内、外部沟通程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.18.1 物业管理评议规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.18.2 附：物业管理评议表（样表）

物业管理评议汇总表（样表）

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落实维修服务承诺，维修及时率100%、返修率不高于1%， 并有回访记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.19 维修服务承诺 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1.19.1 用户报修处理工作规程 „„„„„„„„„„„„„„„„„1.19.2 附：客服值班（事务/报修/投诉）记录表（样表）

维修工作记录表（样表） 维修单（样表） 维修/投诉情况统计表

文明维修服务工作规程 „„„„„„„„„„„„„„„„„1.19.3 附：留言条（样表）

二、房屋管理及维修养护

（第五册）

大厦、栋号、楼号、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引 路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置„„2.1 大厦总平面图（见1.1.12）„„„„„„„„„„„„„„„2.1.1 大堂照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.1.2 楼层等标识牌照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.1.3

无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象„„„„„„2.2 楼宇的使用与维护管理规定„„„„„„„„„„„„„„„2.2. 1 说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2. 2.2

大厦外观完好、整洁；外墙饰面、涂料等装饰无脱落、

无污渍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.3

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房屋、设施维修保养规程„„„„„„„„„„„„„„„„2.3.1 附：房屋设施养护计划表（样表）

房屋（设施）养护修缮记录表（样表） 房屋及其公共设施巡视检查表（样表）

服务过程及服务质量的监视和测量程序„„„„„„„„„„2.3.2 附：外墙清洗记录

室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观， 无安全隐患或破损„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.4 牌匾标识设置管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„2.4.1 注：除楼顶霓虹灯广告牌由业主前期制作外，大厦不允许设置室外广告招牌等

空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀„„„„„2.5 注：公寓楼建设时设置统一安装位置，大厦设空调系统

阳台封闭统一有序，色调一致，不得安装防盗网、

遮阳蓬等 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.6 说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.6.1

房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线 和损害他人利益的现象„„„„„„„„„„„„„„„„„2.7 装修管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.7.1 附：装修管理实施细则

装修责任书（样表）

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施工管理及治安消防安全协议书（样表） 装修申请登记表（样表）

装修施工人员登记表（样表） 装修许可证（样表） 临时出入卡（样表） 违章装修整改通知单（样表） 装修检查表（样表）

装修办理流程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2.7.2

三 、 共用设备管理

（第六册）

综合要求„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范„„„„„3.1.1 公共设备管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.1 附：设备台帐（样表）

设备机房管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.2 机电设备交接值班制度„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.3 附：交接记录表（样表）

设备设施巡视检查制度„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.4 附：配电设施巡检记录表（样表）

空调系统巡检记录表（样表）

设备资料档案管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.5 测量、计量器具台帐„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.6 测量、计量器具检验计划„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.7

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节能降耗管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.8 使用环保、节能材料实施记录„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.9 月能耗（费用）情况统计表„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.10 月能耗统计分析图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.1.11

设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房

设备及机房环境整洁，无杂物。机房符合设备要求„„„„„3.1.2 设备机房管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.2.1 设备机房照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.2.2

配备专业技术人员，严格执行操作规程„„„„„„„„„„3.1.3 岗位人员配置方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.3.1 特种人员一览表及上岗证书复印件„„„„„„„„„„„„3.1.3.2 供配电设备维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„3.1.3.3 给排水系统维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„3.1.3.4 电梯安全操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.3.5 空调设备维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„3.1.3.6 消防设备维修养护和运行管理规程„„„„„„„„„„„„3.1.3.7 附：消防设备报警/故障记录表（样表）

工程部排班表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.3.8

设施设备良好，运行正常„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4 供配电设备维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„3.1.4.1 附：配电室高压运行巡视检查及日常养护记录表（样表）

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配电室低压运行巡视检查及日常养护记录表（样表）

供配电设备检查保养计划表（样表） 供配电设备检查保养记录表（样表）

防雷接地系统维护保养措施及规程„„„„„„„„„„„„3.1.4.2 附：接地电阻/绝缘电阻测试记录表（样表）

给排水系统维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„3.1.4.3 附：生活水泵房设备运行巡视检查及日常养护记录表（样表）

中水处理站设备运行巡视检查及日常养护记录表（样表） 消防水泵房设备运行巡视检查及日常养护记录表（样表） 给排水设备设施检查保养计划表（样表） 给排水设备设施检查保养记录表（样表）

电梯保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4.4 空调设备维修和保养运行管理规程„„„„„„„„„„3.1.4.5 附：空调运行记录表（样表）

空调设备检查保养计划（样表）

冷却冷冻水泵控制箱半年检查、保养记录表（样表） 空调冷却塔每月检查、保养记录表（样表） 冷却水塔控制箱半年检查、保养记录表（样表） 冷水机组控制箱半年检查、保养记录表（样表）

智能化设备运行管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4.6 智能化设备维护保养规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4.7 附：监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查计划表（样表）

消防设备维修保养计划表（样表）

监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查月记录表（样表） 消防设施设备月保养记录表（样表）

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消防风机半年保养记录表（样表） 消防水泵半年保养记录表（样表） 消防拴、灭火器设施检查表（样表） 消防设备报警/故障记录表（样表）

闭路监视、保安巡更系统维修保养和运行管理规程„„„„„3.1.4.8 附：安防设备报警/故障记录表（样表）

应急物品存放清单„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4.9 设备完好率统计表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.1.4.10

（第七册）

供电系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2 供配电系统介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.0

规范管理高、低压配电室，限电、停电按规定时间通知客户„3.2.1 供配电设备运行管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.1.1 大厦停水停（限）电管理规定„„„„„„„„„„„„„„3.2.1.2

临时用电管理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2 临时用水、用电、动火规程„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2.1 附：临时用水/电申请表（样表）

动火许可证（样表）

临时用电管理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2.2 临时用电管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2.3 临时用电安全技术措施„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2.4 附：临时用电安全检查记录

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临时用电违规处置规定„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.2.5

备用发电机管理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.2.3 （无备用发电机）

弱电系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.3 弱电系统介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.3.0

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作„„3.3.1 智能化设备维护保养规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.3.1.1

监控系统等智能化设施设备管理措施„„„„„„„„„„„3.3.2 智能化设备运行管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.3.2.1 闭路监视、保安巡更系统维修保养和运行管理规程„„„„„3.3.2.2

消防系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4 消防系统介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.0

消防控制中心24小时值班，消防系统可随时起用 „„„„„3.4.1 中控室值班制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.1.1 消防设备维修养护和运行管理规程„„„„„„„„„„„„3.4.1.2 附：灭火器维修、保养、年检合同复印件

消防器材清单、分布图（另册）„„„„„„„„„„„„„3.4.1.3

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消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种 问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.2 消防组人员名单„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.2.1 消防人员名单及上岗证复印件„„„„„„„„„„„„„„3.4.2.2 消防设备设施故障处理记录表 „„„„„„„„„„„„„3.4.2.3 消防管理员排班表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.2.4

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责 任人„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.3 2010年培训计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.3.1 附:培训记录（另册）

中关村地区防火安全责任书„„„„„„„„„„„„„„„3.4.3.2

订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、 引路标志完好，紧急疏散通道畅通„„„„„„„„„„„„3.4.4 火灾应急预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.4.1 应急通讯联络电话„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.4.2 消防演习方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.4.3 附：消防演习记录表

消防演习计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.4.4.4 附：消防演习照片

消防疏散示意图、疏散指示灯图片„„„„„„„„„„„„3.4.4.5

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无火灾安全隐患„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3. 4.5 重点部位巡视签到表„„„„„„„„„„„„„„„„„„3. 4.5.1

电梯系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5 电梯系统介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.0

电梯准用证、年检合格证„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.1 电梯产品合格证书（另册）„„„„„„„„„„„„„„„3.5.1.1 电梯年检合格证（电梯轿厢内）„„„„„„„„„„„„„3.5.1.2 电梯维修保养合同„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.1.3

电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施 完好„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.2 电梯维修保养各项制度„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.2.1 电梯保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.2.2 电梯机房照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.2.3

轿厢、井道、机房保持整洁„„„„„„„„„„„„„„„3.5.3 电梯机房管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.3.1

电梯由专业单位维修保养„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.4

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电梯公司资质证明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.4.1 专业人员上岗证复印件„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.4.2

运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场„„„„3.5.5 电梯安全操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.5.1 电梯安全生产应急预案„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.5.2 故障报修及检修记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.5.3

排除电梯险情的处理措施„„„„„„„„„„„„„„„„3.5.6

给排水系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6 大厦给排水系统简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.0

合理安排用水、节水计划„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.1 节水措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.1.1 节水计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.1.2 节水实施记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.1.3 给排水维修保养和运行管理规程„„„„„„„„„„„„„3.6.1.4 水系统能耗分析图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.1.5

设备、阀门、管道正常„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.2

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按规定对二次供水设备清洁、消毒；二次供水卫生

许可证、水质报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.3 二次供水管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.3.1 卫生许可证„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.3.2 检测报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.3.3 水池、水箱清洗及消毒记录„„„„„„„„„„„„„„„3.6.3.4

水泵、水箱有严格的管理措施„„„„„„„„„„„„„„3.6.4 水池、水箱安全管理措施„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.4.1

限水、停水按规定时间通知住用户„„„„„„„„„„„„3.6.5 停水停（限）电管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.5.1 附：停 通知单（样本） 供电局停电通知

排水系统通畅，落实管理措施„„„„„„„„„„„„„„3.6.6 化粪池清掏记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.6.1

遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修„„„„„„„„3.6.7 跑漏水和水管爆裂应急预案„„„„„„„„„„„„„„„3.6.7.1 水浸应急预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.7. 2

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故障应急处理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.8 紧急事件情况处理表„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.6.8.1

空调系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.7 暖通系统介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.7.0

空调系统运行正常„„„„„„„„„„„„„„„„„3.7.1 空调维保记录（另册）„„„„„„„„„„„„„„„3.7.1.1

遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修„„„„„„„„3.7.2

故障应急处理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.7.3 空调系统应急处理预案„„„„„„„„„„„„„„„3.7.3.1 现场工作记录表（另册）„„„„„„„„„„„„„„„„3.7.3.2 机组检修工作报告（另册）„„„„„„„„„„„„„„„3.7.3.3

供暖供气系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.8 （供暖系统为热力公司操作）

证明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3.8.1

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四、 共用部位设施管理

（第八册）

共用配套服务设施完好，无随意改变用途„„„„„„„„„4.1 房屋及公共设施巡检规程„„„„„„„„„„„„„„„„4.1.1 附：房屋及公用设施巡视检查表（样表）

房屋设施维修保养规程„„„„„„„„„„„„„„„„„4.1.2 附：房屋设施养护计划表（样表）„„„„„„„„„„„„4.1.3

房屋（设施）养护修缮记录表（样表）

室外无架空管、线„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4.2

道路、楼道、大堂等公共照明完好„„„„„„„„„„„„4.3 公共照明管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4.3.1

道路通畅，路面平坦„„„„„„„„„„„„„„„„„„4.4 道路图片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4.4.1

五、 保安及车辆管理

（第九册）

大厦封闭式管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.1 紫金数码园秩序维护员工作情况简介„„„„„„„„„„„5.1.1 附：秩序维护员岗位设置方案

大厦监控系统摄像机地址编码对应表„„„„„„„„„„„5.1.2 治安、消防和车辆管理程序„„„„„„„„„„„„„„„5.1.3

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附：巡查记录表（样表）

治安和车辆管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.1.4 附：交记录（样表）

来人来访登记表（样表）

物品搬出管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.1.5 附：放行条（样表）

24小时值班及巡逻；秩序维护员熟悉环境，落实岗位职责„„5.2 秩序维护部组织架构„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.1 秩序维护部职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.2 主管岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.3 班长岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.4 秩序维护员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.5 安防监控员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.6 巡逻岗岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.7 人员排班表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.8 秩序维护部各岗位制度„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.9 服务意识和礼貌服务用语„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.10 队员的基本技能训练„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.11 秩序维护员的形象规定„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.12 秩序维护员招聘制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.13 考核制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.14 消防安全责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.15

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巡逻路线图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.2.16 附：巡逻签到表（样表）

结合大厦特点，制订安全防范措施„„„„„„„„„„„„5.3 秩序维护方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.1 消防管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.2 消防安全责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.3 消防安全检查制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.4 保安员岗位分布图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.5 附：重点部位巡逻签到记录（见3.4.5.1）

突发事件处理流程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.6 附：突发事件或异常情况处理表（样表）

暴雨处理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.7 突发事件应急预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.3.8

进出车辆管理有序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.4 停车场照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.4.1 疏导指示照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.4.2

停车场有专人疏导，管理有序„„„„„„„„„„„„„„5.5 车场管理人员照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.5.1 车岗人员名单及排班表„„„„„„„„„„„„„„„„„5.5.2

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室内停车场管理严格，出入登记„„„„„„„„„„„„„5.6 停车场车岗和车辆管理规定„„„„„„„„„„„„„„„5.6.1 附：停车位使用服务协议书（样本）

地下停车场平面图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.6.2 停车场岗位设置图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.6.3 治安和车辆管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.6.4 附：车辆出入登记表（样表）

停车场车辆定位登记表（样表）

停车场应急处理预案„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.6. 5

非机动车辆停放整齐„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.7 自行车棚管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.7.1 自行车场地照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5.7.2

危及人身安全部位有明显标志和具体的防范措施„„„„„„5.8 对危及人身安全处的防范措施„„„„„„„„„„„„„„5.8.1 安全标志设置清单及图片„„„„„„„„„„„„„„„„5.8. 2 危及人身安全处警示标识照片„„„„„„„„„„„„„„5.8. 3

六、 环境卫生管理

（第十册）

卫生设施完备，实施垃圾分类管理„„„„„„„„„„„„6.1 机器设备及工具配置清单„„„„„„„„„„„„„„„„6.1.1

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垃圾容器分布图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.1.2 环卫设施图片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.1.3

明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁„„„„„„„„„6.2 日常清洁服务委托承包协议（见1.3.14） 附：办公楼虫害消杀合同书

清洁工作承包方营业执照 资质证书复印件

卫生保洁管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.2.1 保洁工作岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.2.2 保洁员工负责区域名单„„„„„„„„„„„„„„„„„6.2.3 清洁工作检查表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.2.4 清洁工作计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.2.5

垃圾日产日清,定期消毒灭杀 „„„„„„„„„„„„„„6.3 垃圾中转管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.1 环境消杀管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.2 消杀工作计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.3 消杀工作记录表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.4 附：消杀工作月检表（样表）

消杀工作记录表（样表）

鼠药盒点位图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.5 固体废弃物处置登记表„„„„„„„„„„„„„„„„„6.3.6

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房屋共用部位保持清洁、无擅自占用和堆放杂物；

楼梯扶栏、门、窗等保持洁净„„„„„„„„„„„„„„6.4 大堂清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.1 公共洗手间清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.2 各楼层公共部分清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.3 垂直电梯清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.4 地下公共部分清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.5 设备层、天面清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.6 红线区域外围清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.7 会所、办公室清洁标准„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.8 公共环境清洁制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.4.9

商户管理有序，符合卫生标准„„„„„„„„„„„„„„6. 5 商业店面照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6. 5.1 告知书„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6. 5.2 关于落实门前三包责任制的通知„„„„„„„„„„„„„6. 5.3

无违反规定饲养宠物„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.6

油烟排放符合环保标准„„„„„„„„„„„„„„„„„6.7 外墙面照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6.7.1

七、 绿化管理

绿地无改变使用用途和践踏、占用„„„„„„„„„„„„7.1

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园林绿化简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.1.1 绿化清单„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.1.2 绿化管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.1.3 绿化巡视检查记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.1.4 爱护绿化告示牌照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.1.5

花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害无斑秃„„„„7.2 园区绿化养护工作计划„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.1 绿化养护和管理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.2 附：绿化养护工作日记录表（样表）

绿化养护月检查表（样表） 绿化施肥记录表 绿化打药记录表

绿化养护措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.3 绿化管理措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.4 园林机械操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.5 绿化管理考核标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.6 绿化草地养护标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.7 绿化养护要求和达标标准„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.8 绿化照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.2.9

绿地无纸屑、烟头物„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.3 绿地清洁图片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.3.1

落实大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施„„„„„„„7.4

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绿植租摆协议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.4.1 绿植摆放记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7.4.2 大厦内部、天台、屋顶绿化照片„„„„„„„„„„„„„7.4.3

八、 精神文明建设 （第十一册）

全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理 规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.1 大厦使用人公约（见1.7.3）„„„„„„„„„„„„„„8.1.1

设有学习宣传园地，开展健康向上的活动„„„„„„„„„8.2 宣传、社区文化活动规程„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.1 2010年度社区文化活动计划表„„„„„„„„„„„„„„8.2.2 社区文化活动记录表„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.3 社区文化活动照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.4 宣传栏内容登记表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.5 宣传栏照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.6 大堂告示牌照片„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8.2.7

大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件„„„„„„8.3 （无娱乐场所）

九、 管理效益 （第十二册）

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物业管理服务费用收缴率98%以上„„„„„„„„„„„„9.1 物业管理服务收费公示（照片）„„„„„„„„„„„„„9.1.1 收费管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9.1.2 附：缴费通知单（样表）

年月费用收缴统计表（样表）

停车场收费管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„9.1.3

提供有偿服务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9.2 用户报修处理规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9.2.1 附:维修单（样表）

维修/投诉情况统计表（样表）

有偿服务收费标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9.2.2

本大厦物业管理经营状况„„„„„„„„„„„„„„„„9.3 2010年收支情况一览表 „„„„„„„„„„„„„„„„9.3.1 2010年经营计划书 „„„„„„„„„„„„„„„„„„9.3.2

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