保利地产财务与战略分析 ——基于轻资产模式的选择 ◆张秋霞 ６１ １ １３０） （西南财经大学会计学院．四川成都【摘要】房地产行业已从高速发展、高额利润的黄金时代进入白银 时代，重资产的房地产企业面临是否向轻资产转型的挑战。本文 对保利地产２０１２—２０１４年财务报表数据进行分析，发现即使是行 由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周 转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小 幅提升，存货周转率一直略低于万科Ａ，但总资产周转率高于万科 业领先企业也面临着净资产收益率和收入增长率下降的局面；并 结合保利地产近年来的轻资产的战略布局．探讨房地产企业向轻 资产转型的尝试。 【关键词】财务指标；战略；轻资产 一、引言 过去十年．房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度 快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个 时候公司持有土地就能获得丰厚的回报．这也就是房地产行业的 重资产模式。但是，在不断加大对房地产行业力度的现 实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻 的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经 结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金 时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业 模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保 利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发 展之路上应该何去何从 二、财务指标分析 根据行业分类指引，在我国Ａ股上市的房地产企业 中，２０１４年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科 Ａ，以营业收入计算的市场占有率达到了１２．５９％。因此，本文选择 万科Ａ作为可比企业，对保利地产２０１２年一２０１４年的财务数据进 行分析与评价（详见表１）。 （一）偿债能力分析 从短期偿债能力看，２０１２到２０１４年保利地产流动比率、速动 比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科Ａ，说明公司短期偿债能力 较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科Ａ的资产负债 率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司 较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承 担着较大的风险。 表１保利地产与万科Ａ２０１２—２０１４财务指标一览表 财务指标 ２０１２ ２０１３ ２０１４ 保利地产 万科Ａ 保利地产 万科Ａ 保利地产 万科Ａ 流动比率 ｌ７３．０８％ １３９．６２％ １８１．８４％ ｌ３４－３９％ １８７．３１％ １３４４７％ 速动比率 ３８．０７％ ４１．４１％ ３７．８７％ ３３７２％ ４４．６７％ ４２．５５％ 资产负债率 ７８．１９％ ７８．３２％ ７７．９７％ ７８．００％ ７７．８９％ ７７ ２０％ 净资产收益率 ２０．６１％ ２０．８９％ １９．１５％ １９．５ｌ％ １８．９７％ ｌ７．４３％ 营业毛利率 ３６．１９％ ３６．５６％ ３２．１６％ ３１．４７％ ３２．０３％ ２９．９４％ 存货周转率 ２５．７３％ ２８－２３％ ２９．１７％ ３１．６６％ ２９＿２３％ ３１．６１％ 总资产周转率 ３０ ８９％ ３０．５５％ ３２．６９％ ３１．５７％ ３２．０９％ ２９．６４％ 总资产增长率 ２８．７９％ ２７．８８％ ２４．９９％ ２６．５ｌ％ ｌ６．５１％ ６．０９％ 营业收入增长率 ３５．４５％ ３５．Ｏ３％ １８．９０％ １６．８２％ １９．９５％ ５．４１％ （二）盈利能力分析 ２０１４年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科 Ａ，说明保利地产的营业收入虽然低于万科Ａ，但是公司投入资本 的同报率高于万科Ａ，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过 轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从 ２０１２到２０１４年，保利地产和万科Ａ的净资产收益率及营业毛利 率都呈下降趋势．主要原冈是近年来国家对房地产的，房地产 行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收 入，降低了净资产收益率和营业毛利率 （ ）营运能力分析 。 ３２ Ａ，说明保利地产在资产周转方面管理较好。 （四）成长能力分析 ２０１２至２０１４年，保利地产和万科Ａ总资产增长率和营业收 入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房 地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此， 如何成功转型成为房地产企业思考的问题。 三、公司战略分析 （一）信保基金 ２０１０年６月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称： 天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者 各持股４０％，余下的２０％股份由信保基金高管及其他投资者持 有。２０１４年末基金管理规模２８０亿元，同比增长４０％，信保基金 把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的 跨越发展提供了高效的融资渠道。公司２０１４年年报中房地产项 目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低 至６５３％，其ｌ／３的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金 占据多数。引入信保基金存项目层面的持股权，有助于保利地产 降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司 负债率降低。 信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市 场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基 本上全是主动型股权投资。２０１３年该基金实现净利润２．７５亿元， 保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来３至５年内 为公司贡献５％至１０％的净利润，成为公司新的利润增长点。 （二）养老地产 ２０１ １年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度。并进 行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养 老、社区养老、机构养老”的“ 位一体”养老模式，并成为国内养 老地产的领军企业之一 养老地产其实是微利行业，但是公司已 经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴 成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费， 机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。 因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向 之一，公司看重的是未来养老地产的市场．当未来公司能够依靠住 房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可 以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。 综合以上分析，我们可以看到，保利地产２０１４年的财务表现 其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率 较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领 先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报， 我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保 利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行 业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房 的轻资产业务并非 其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻 资产必将是房地产行业未来发展的新方向 参考文献： ［１］张小富，苏永波．新形势下房地产企业转型研究［Ｊ］．建筑经济，２０１３ （８）：７６—７９ ［２］戴天婧，张茹，汤谷良．财务战略驱动企业盈利模式［Ｊ］．会计研究， ２０１２，１１ 作者简介： 张秋霞（１９９１一），女。汉族，四川德阳人，硕士，西南财经大学会计学院， 研究方向：会计。
