文化广场项目可行性分析报告

【引言】

文化广场，含有较多文化内涵为主要建筑特色的较大型的场地，在城市区域开辟为市民提供休闲娱乐的公共空间与文化活动的场所。文化广场亦属于市民广场，是市民广场中体现更多文化特征的广场。有着更多文化内涵的市民广场被称为文化广场。

90年代后，随着城市建设的步伐，一大批风格各异的大小广场也相继建成。广场是为老百姓提供的一项公共服务设施，其建设也是城市空间构图的需要，同时也是城市精神文明建设的缩影。各地投进大量资金，围绕;洁化、绿化、亮化、序化;的总体要求，有意识地将广场作为;文化超市;来建设，便产生了文化广场。 建成后的文化广场，景观、绿化、灯光、等一系列设施，构建成开放的公园，成为市民的文化活动中心，成为城市广场文化活动的主阵地和早晚、节假日市民休闲的好往处，百姓的精神家园。很多城市将文化广场建成城市的文化品牌，为百姓提供了一道免费享用的;文化大餐;。

文化广场如磁石般深深吸引着广大市民，茶余饭后来此散步、健身，休闲，自发地开展形式多样的文体活动。

文化广场经常性地开展文化活动，举办文艺演出、文艺晚会，举办各种展览，你方唱罢我登场，观众成千上万，一片欢乐海洋。 文化广场这一文化载体将跟随时代的进步也在不断发展，在不

同时期不断挖掘文化广场作为文化载体的新功用，将为文化广场注进新的生命力，赋予广场文化新的角色和定位，将会提升广场在社会、经济、文化方面的影响力、辐射力和竞争力，为城市打造出一张与时俱进的城市文化名片。 【目录】

第一部分 文化广场项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要题目和研究结论，并对项目的可行与否提出终极建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、文化广场项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位 (四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下： 1.《中华人民共和国公司法》; 2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《关于投资改革的决定》国发(20xx)20号 ; 4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年 8. 企业投资决议; 9. ;;;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点

二、文化广场项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供给、保障、技术方案、资金总额及张罗、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大题目，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场远景 (二)项目原料供给题目 (三)项目保障题目 (四)项目资金保障题目 (五)项目组织保障题目 (六)项目技术保障题目 (七)项目人力保障题目 (八)项目风险控制题目 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论 (十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 表1 技术经济指标汇总表 序号名称单位数值

1项目投进总资金万元26136.00 1.1固定资产建设投资万元18295.20 1.2活动资金万元7840.80 2项目总投资万元207.44 2.1固定资产建设投资万元18295.20 2.2展底活动资金万元2352.24 3年营业收进(正常年份)万元36590.40 4年总本钱用度(正常年份)万元23783.76 5年经营本钱(正常年份)万元21954.24 6年(正常年份)万元2783.61 7年销售税金及附加(正常年份)万元278.36 8年利润总额(正常年份)万元12806. 9所得税(正常年份)万元3201.66 10年税后利润(正常年份)万元9604.98 11投资利润率%62.03 12投资利税率%71.33 13资本金投资利润率%80.63

14资本金投资利税率%93.04 15销售利润率%46.52

16税后财务内部收益率(全部投资)%29.32 17税前财务内部收益率(全部投资)%43.98 18税后财务净现值FNPV(i=8%)万元9147.60 19税前财务净现值FNPV(i=8%)万元11761.20 20税后投资回收期年4.66 21税前投资回收期年3.88

22盈亏平衡点(生产能力利用率)%42.05 四、存在的题目及建议

对可行性研究中提出的项目的主要题目进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投进题目

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、职员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的治理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供给及使用题目

项目产品的原料目前在市场上供给充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供给商进行优选，保证生产顺利进行。 3.项目技术先进性题目

项陌生产本着高出发点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产治理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 文化广场项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、文化广场项目建设背景 (一)文化广场项目市场迅速发展

文化广场项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显;;

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国文化广场领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的力度明显加强，突出表现在如下几个方面： (1)稳定国内外市场; (2)进步自主创新能力; (3)加快实施技术改造; (4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局; (6)完善服务体系; (7)加快自主品牌建设; (8)提升企业竞争实力。 (三)项目发起人以及发起缘由 ;;

二、文化广场项目建设必要性 (一);; (二);; (三);; (四);;

三、文化广场项目建设可行性 (一)经济可行性 (二)可行性 (三)技术可行性

本项目建设坚持高出发点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的文化广场工艺和先进的治理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引进，将有效保证本项目顺利开展。 (四)模式可行性

文化广场项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。 (五)组织和人力资源可行性

第三部分 文化广场项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收进，终极影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要具体研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、文化广场项目产品市场调查 (一)文化广场项目产品国际市场调查 (二)文化广场项目产品国内市场调查 (三)文化广场项目产品价格调查 (四)文化广场项目产品上游原料市场调查 (五)文化广场项目产品下游消费市场调查 (六)文化广场项目产品市场竞争调查 二、文化广场项目产品市场猜测

市场猜测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调

查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判定与分析。在可行性研究工作中，市场猜测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)文化广场项目产品国际市场猜测 (二)文化广场项目产品国内市场猜测 (三)文化广场项目产品价格猜测 (四)文化广场项目产品上游原料市场猜测 (五)文化广场项目产品下游消费市场猜测 (六)文化广场项目发展远景综述 第四部分 文化广场项目产品规划方案 一、文化广场项目产品产能规划方案 二、文化广场项目产品工艺规划方案 (一)工艺设备选型 (二)工艺说明 (三)工艺流程

三、文化广场项目产品营销规划方案 (一)营销战略规划 (二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，进步产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成 2、企业自销 3、国家部分收购 4、经销人情况分析 (三)促销策略 ;;

第五部分 文化广场项目建设地与土建总规 一、文化广场项目建设地 (一)文化广场项目建设地地理位置 (二)文化广场项目建设地自然情况 (三)文化广场项目建设地资源情况 (四)文化广场项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，产业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动气力;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业布满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强;; (五)文化广场项目建设地人口情况 (六)文化广场项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐

进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、文化广场项目土建总规 (一)项目厂址及厂房建设 1.厂址 2.厂房建设内容 3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图 (三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式 2.场内运输量及运输方式 3.场内运输设施及设备 (四)项目土建及配套工程 1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

序号建设项目建筑结构建筑方式施工面积(m2) 1办公楼框架结构多层建筑9011 2展厅砖混结构单层建筑1802 3公寓砖混结构多层建筑37847 4餐厅砖混结构多层建筑2703 51号车间轻钢结构单层建筑6308

62号车间轻钢结构单层建筑7209 73号车间轻钢结构单层建筑8110

8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209 9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802 10小计80200 11绿化设施5407 12厂区硬化四周美化4506 13总施工面积(m2)90112 (五)项目土建及配套工程造价 (六)项目其他辅助工程 1.供水工程 2.供电工程 3.供热工程 4.通讯工程 5.其他

第六部分 文化广场项目文化广场、节能与劳动安全方案 在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局公道，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批

制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、文化广场项目环境保护方案 (一)项目环境保护设计依据 (二)项目环境保护措施 (三)项目环境保护评价

二、文化广场项目资源利用及能耗分析 (一)项目资源利用及能耗标准 (二)项目资源利用及能耗分析 三、文化广场项目节能方案

按照国家的规定，节能需要单独列一章。按照国家的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。 (一)项目节能设计依据 (二)项目节能分析

四、文化广场项目消防方案 (一)项目消防设计依据 (二)项目消防措施

(三)火灾报警系统 (四)灭火系统 (五)消防知识教育

五、文化广场项目劳动安全卫生方案 (一)项目劳动安全设计依据 (二)项目劳动安全保护措施

第七部分 文化广场项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的职员培训计划。

一、文化广场项目组织 (一)组织形式 (二)工作制度

二、文化广场项目劳动定员和职员培训 (一)劳动定员

(二)年总工资和职工年均匀工资估算 (三)职员培训

本项目采用;标准化培训;实施职员培训，所谓;标准化培训;指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部分技术骨干同一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要把握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合

既保证了员工定岗的正确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约职员培训本钱和缩短培训时间都具有极好的效果。 第八部分 文化广场项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施预备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工预备，施工和生产预备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行同一规划，综合平衡，作出公道又切实可行的安排。

一、文化广场项目实施的各阶段 (一)建立项目实施治理机构 (二)资金筹集安排 (三)技术获得与转让 (四)勘察设计和设备订货 (五)施工预备 (六)施工和生产预备 (七)竣工验收

二、文化广场项目实施进度表 三、文化广场项目实施用度

(一)建设单位治理费 (二)生产筹备费 (三)生产职工培训费 (四)办公和生活家具购置费 (五)其他应支出的用度

第九部分 文化广场项目财务评价分析 图-4 财务评价基本思路 一、文化广场项目总投资估算 二、文化广场项目资金张罗

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金张罗工作是根据对建设项目固定资产投资估算和活动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和张罗方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其张罗方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明： (一)资金来源 (二)项目筹资方案

三、文化广场项目投资使用计划 (一)投资使用计划 (二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明;财务测算假定 (一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。 (二)项目测算基本设定

五、文化广场项目总本钱用度估算 (一)直接本钱 (二)工资及福利用度 (三)折旧及摊销 (四)工资及福利用度 (五)修理费 (六)财务用度 (七)其他用度 (八)财务用度 (九)总本钱用度

六、销售收进、销售税金及附加和估算 (一)销售收进 (二)销售税金及附加 (三)

(四)销售收进、销售税金及附加和估算 七、损益及利润分配估算 八、现金流估算 (一)项目投资现金流估算 (二)项目资本金现金流估算

第十部分 文化广场项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自猜测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出进，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 (一)盈亏平衡分析 (二)敏感性分析

第十一部分 文化广场项目财务效益、经济和社会效益评价 在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、

经济效益评价，判定项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判定建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数;;财务基准收益率、行业均匀投资回收期、均匀投资利润率、投资利税率相比较，以判定项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

假如项目财务净现值即是或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。 (二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和即是零时的折现率，也就是使项目的财务净现值即是零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于即是基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例： (1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的尽对值/出现正值年份净现金流量的现值 (2)评价准则

1)Pt;Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt;Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒尽。 (四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年均匀息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI;部分(行业)均匀投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在

财务上可考虑接受。 (五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或均匀年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年均匀利税总额/总投资;100% 投资利税率;部分(行业)均匀投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。 (六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内均匀净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 (七)项目测算核心指标汇总表 二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部分考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用用度与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的公道性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替换入口节汇的项

目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇本钱或经济节汇本钱。 三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 文化广场项目风险分析及风险防控 一、建设风险分析及防控措施 二、法律风险及防控措施 三、市场风险及防控措施 四、筹资风险及防控措施 五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 文化广场项目可行性研究结论与建议 一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要题目提出解决办法和建议 4.对应修改的主要题目进行说明，提出修改意见 5.对不可行的项目，提出不可行的主要题目及处理意见

6.可行性研究中主要争议题目的结论 二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告) 2.项目立项批文 3.厂址选择报告书 4.资源勘探报告 5.贷款意向书 6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告 8.需要的市场猜测报告 9.引进技术项目的考察报告 10.引进外资的名类协议文件 11.其他主要对比方案说明 12.其他 三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线) 2.总平面布置方案图(设有标高) 3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它