丕 ２１１矍里煎塑 ＣＨＩＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ 房改房上市的几点注意事项 ＿ ｌ —－Ｉ！ 请教—个房改房＝Ｉ她，ｆｊ途的问题。 ！ｒ＝ １９８６年通过的《土地管理法》已经明确土地 我任研究ｆＢ售公有住房的可售范围和集资迪 —■ 用途管制了＇但在十年后的房改文件里却没有 提及。现在有些房改房的业主所持有的房产证指向工业 房的合法范旧，自罔矧 《关于深化城镇住房制度改革 的决定》（因发［１９９４］４３号）开始规范ｉｉｉ场，《关 于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［１９９８］ ２３号）强调继续发展，建没部《关于进一步推进现仃 公有住房改革的通知》（建住房［１９９９］２０９号）明确 可售范 ，但均术提及土地用途。请 ：１．公有住房是 否必须建在住宅用地上才可以出售？２．如现任业主持 用地／教育用地上甚至建筑是在宗地里面无法单独分割， 该栋建筑上的房产证就被孤悬起来没法了。 以前办过的要尊重历史。 譬有房产证，土地系工业用地／教育用地，呵否办理不动 按共用宗处理比较妥当。如果是楼外一米五， 那是不是还要考虑共用通行消防通道的问 题呢？ 产权订Ｅ书？３．是否有相关允许改变房改房土地用途的 文件予以支持？ 既然是房改，住户完全可以享受房改。当 住户符合条件出售房改房的时候再说土地性 质的问题。 本地一向是做土地分摊的，还有个证叫“土地 ■■分割证”。 房证都发了，不登记土地使用权？不能成空中 １．土地用途按出让或划拔文件上的用途登记． 房屋按规划手续上的用途登记。登记的证据合 法、真实有效。２．不管什么房，出让土地上的可以自由转 楼阁吧？！ 主要是涉及计算土地出让金、评估不动产价值 让，划拨土地上的需要县级以上批了才可以转让。 等计算金额问题．不然这土地的分摊面积都是 个象征性的数字，只要在证书上记载总宗地的宗地面积 楼主的意思是首次房改的时候土地就解决了＇ 但实际中首次房改的时候土地问题都是搁置 的，房改户再次过户的时候才会说土地问题。 就行了ｃ 『 。 土地出让金才是最重要的。 － ４８ 丕 壁 煎 ＣＨＩＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ 房改房的土地必须办理出让手续吗？ 房改房需要缴纳土地出让金，计算公式为：当 年成本价×建筑面积Ｘ ｌ％。房改房在上市出 噶。 出售的时候就要了Ｉ按说划拨土地上的房屋出 售并且缴纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品 房产权了。 － 售时都要缴纳土地出让金，现实里很多地方改 为收取一成的划拨收益。 土地用途不一致的按照实际用途为准，用于商 可以保留划拨收益金。 业的另外核算。 ，…占 Ｐ ｌ 根据《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］ ４３号）规定，“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级 的重要职责”“城镇公有住房，除市（县）以上认为不宜出售 的外，均可向城镇职工出售”。结合房改房出售的实际流程，可以推定 已售公有住房均经地方审批。 根据国土资源部《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的 通知》（国土资发［２００２］３１号）规定，“职工购买住房，都要由房产管 理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使 用权变更登记手续”“在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按 秦Ｉ／－ 规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。可以推定，即使房改所涉房 屋土地使用权取得方式原为出让，在职工以成本价购买时，其实 收回了土地使用权，并以划拨的方式重新向买受人供地了。因此，已 镇江市不动产登记局 售公有住房上市出售的，应按照规定缴纳土地收益。 实践中，土地使用权登记滞后于房屋所有权登记。但对于房改售 房的土地使用权确权及登记，宜根据上述两个推定“简化登记手续， 提高办事效率，加快速度”。 ４９
