营销策划方案的说明
楼盘详情：
项目地址：南环XX与振中路交叉口
所属区域：东南部新城区
项目属性：城市新区发展项目
物业形态：20栋多层（6层）和7栋小高层（13层）
建筑风格：三段式外立面（红黄灰）
占地规模：6万平米（90亩）
建筑面积：12.5万平米
容积率：2.08
绿化率：40%
开发商：公司
主力户型：二期多层及高层，15㎡的3房及㎡的2房
户型面积：11㎡，
周边配套：市一中、32中，河师大附属幼儿园及附属小学，社区医
疗保健中心
自有配套：沿街底商
停车场/车位情况：地上停车位
卖点：多层、温泉热水准现房
付款方式：一次性、按揭
优势：双气热水准现房，1300米温泉入户，12349居家养老网路服务中心、亚医院、双汇超市等区域配套设施较好，升值潜力大。
劣势：目前周边居住条件不够成熟，配套不够完善，通过低价特价房吸引客户，在售多层销售情况良好。
市场调研
谁在买房买什么房
通过现场询问、市场调查等调研措施，寻找我们的目标客户群体；了解他们的具体需求，拓展市场空间，增加客户群体，做出有针对性的营销方案。谁在观望等待什么
潜在客户的调查，那些关注过、询问过桂竹花园的人士，了解他们的真实想法与意愿，打消他们的顾虑，增强其购房信心和预期，使其从想法转化为行动！现有房源，目标群体
现有房源的具体情况，进行具体的客户细分，进行差异化营销，确定具体的目标客户群体，从而有针对性的调整现有营销措施！
目标客户：
怎样吸引
他们关注什么了解信息的渠道喜欢什么样的环境对周边配套设施有什么要求衣食住行娱的需求如何解决然后有针对性的吸引他们的眼球！什么渠道
让我们的广告出现在他们了解信息的渠道之中，而且是最适宜的方式和时
如何决策
了解哪些人、信息能影响他们的决策毕竟买房不是一件简单的事情！加强预期！
他们抱着一个什么样的心态在买房是投资，还是居住我们要加强投资者的升值预期，增强居住者的宜居程度。
购房的方式
一次付清按揭最重要的是我们要让购房变成一件快乐的事情，手续要简便、规范，而且要契合购房者的日程安排！
主题确定：
创造一组概念
买房也是在卖概念！“家”的氛围，温暖的风格，阳光的感觉，“高”层生活。买的就是环境
一个生活的地方！健康生活的必须；要有一定的文体活动设施，无障碍通行之路。小区的精神文化活动，社区的群体生活之路。
人文正在行动
我们是社会的人！社会交往的需求。文化活动场所与娱乐场所也是必须的，休闲、养生一个都不能少！
营销预案：
1、细节的关怀：
细节决定成败，售楼中心的布局要紧凑，能满足客户的多样化需求，楼盘的相关信息要清晰明了，让人一目了然；最好能有样板间和VIP室，以满足不同顾客的需求。环境要整洁卫生，楼盘模型、资料及相关手续说明要合理。
2、渠道的铺垫
现代营销渠道的应用，活用微博、网络、影视及传统媒体，开展多样化的营销活动；如视频短片、主题歌、征文大赛等活动，既吸引公众关注，又能博得客户的青睐，提升楼盘的文化品位与价值。
3、理念的进步
房是家的一部分，我们不止是在买房，而是为你营造家“的”的氛围，为您提供休憩的地方，休闲养生好去处，就在桂竹花园。我们的理念是让每一位成为业主的人，都能在这里获得最适宜的生活。
4、软环境营造
人是社会的人，桂竹花园3期优于其他楼盘的地方在哪里比东区潜力大比城区更便利是因为我们有独特的优势——居家养老新时尚，温泉入户好享受；社区生活更丰富，健康帮助近医院。
5、潜在性营销
好的市场是需要培育的，对于房产销售这个行业，只要你能打进目标客户这个群体，能够获得一定的口碑，就能够聚拢人气——即便现在不需要，而一旦有这种购房需求的时候，首先想到的就是亚！这也是一种成功。
风险控制：
1、问题的发现与解决
对于一个房产项目的营销，通常是一种全程营销，而这种营销又表现为一个长期的过程。一个项目从立项、审查、审批、施工、验收，再到预售、
交房等各个环节都可能出现问题，因此，我们应当建立相应的预案，如出现负面新闻时的危机公关、随着房市变化的价格调整等等。
2、的影响与调整
在当下的中国房地产市场，在很大程度上还呈现一种市，即国家对房地产的，在很大程度上影响了市场的繁荣与否，而金融房贷又在相当大的程度上影响了人们的房产购买力。因此，我们的销售要适应变化，用自身的努力，降低和消减因变化带来的风险；同时，最大程度的利用，为我们带来更大的收益，如未来以房养老的可能，廉租房建设的影响，二手房交易的变化等等。
3、保值、增值与升值
人们购房，在很大程度上是一种固定资产投资，因此，保值是最基本的需求，增值是预期的效益，而升值是投资的回报。一个好的地产项目，要能满足客户的这种期望或预期，并且能够加强这种预期，从而促使其作出决定。这就是“画饼”效应，或者说是“蓝图”投资。
危机公关：
1、应急预案的建立
再美好的设计，在执行的过程中也可能出现问题，而发生危机和负面新闻是房产建设过程中经常遇到的问题，如何将这种危险转化为机遇，就需要事先的应急预案，事中的事态控制，事后的经验总结；有时候也能将危机转化为“炒作”，从而提升品牌知名度，吸引公众的眼球。
2、差异化、细分化
好的房产项目，不止是能吸引人们的关注，还要能保持人们的注视，最终促使其作出决定。这就要求我们认识到，同样是买房，不同的人有不同的需求：如比较户型一室两厅一卫与两室一厅一卫，起居室与卧室我们更需要什么对于年轻人来讲开个party，共同happy一下，就需要起居室；而对双职工或有小孩的家庭来讲，有一个卧室更重要——通常父母帮着带孩子，总要有地方住才行。而相对于有实力的购房者，我们也应加以区分；是追求别墅式的享受，还是居家式的快乐；是已有住房的，还是首次购房的；毕竟不同的购房心态，会有不同的购房需求。
3、市场脉搏的把握
要引领市场潮流，而非随波逐流。园林、小镇、别墅、府郡、广场、花园都是时代的产物，市场的需求。未来的市场，人们更关注什么我以为科技与社交是一个方向，信息化的便捷与社会交往的需求倾向，从社交网站兴起、微博潮流互动，再到智能3D、苹果Iphone，都反映了这种市场发展趋向。房产市场也要能够适应这种发展的需要，如高速宽带入户、文化艺术活动、周末狂欢Party都是不错的选择。
相关服务：
1、物业品牌营造
好的物业要能让业主交口称赞，一个小区的成长也离不开物业的支持。物业不只是搞搞卫生、看看大门；而是要能帮助业主解决所遇到的问题，业主服务中心是个不错的选择。
2、社区文化活动
有活力的社区是要有凝聚力的社区，这就需要业主委员会的支撑，文化活动的凝聚。周末、节假日、文化节都是不错的点子。
3、相关设施设置
文体活动设施的添置，运动和健康是现代人都很关注的额问题，而场地的解决和设施的完善会吸引客户的目光，而无障碍的通行能满足不同客户的需求及特殊群体的需要。
4、精品服务概念
衣食住行娱是人们的基本需要，而小区能方便的满足这些需要，就能增强楼盘的竞争力，而金融、休闲、教育服务的完善，会使服务成为深入人心的所在，使精品服务成为日常生活的必须。
5、宜居小区建设
宜居的小区，才会给人以居住的欲望；宜居的小区，才能使人有幸福的可能；而幸福是桂竹花园追求的目标，让每一位业主幸福的生活，让每一个业主快乐的居住，亚打造新乡宜居地！
贴近阳光、我们更加温暖！
——3期桂竹花园的承诺
宁可食无肉，不可居无竹。桂竹花园，江南园林彰显君子风尚；景观水系，让您尽享温泉生活！登高易望远，更上一层楼。
高层生活，矗立在南区南环南XX；复式双层，畅享于高楼高层高贵！
幸福宜居地，美好生活天。幸福在于选择，宜居在于生活；美好桂竹花园，美满拥有一套！阳光贴人心，温暖今胜昔。高层，阳光宽敞明亮；温暖，温泉温馨美满！
亚有桂竹，花园三期中。
亚品质保证，三期精品打造；铂爵温泉公寓，桂竹花园生活！
你还在等吗机会已不多！机会在于把握，选择铸就成功；好房尚余百套，抢购还享优惠！
