对住宅工程分户检验的认识及实施要点
第５期 邵凯平等：对住宅工程分户检验的认识及实施要点 ３７ 户检验记录》，并由检验小组成员签字确认。 分户检验综合结论合格的，需填写《住宅分户 上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于 １．１０ ｍ；竖杆净间距不应大于０．１１ ｍ；护栏玻璃的 检验合格标识》。检验中发现不符合《建设工程施 工质量验收统一标准》有关规定或设计文件要求 的，由施工单位进行整改，整改后要进行复查。整 改、复查情况应做好相应记录。 使用必须符合设计和相关规程要求。 （４）防水工程。屋面在雨后或淋水１ ｈ后观察 检查无渗漏；卫生间等有防水要求的地面在蓄水 ２４ ｈ后（最小蓄水深度不得小于２０ ｍｍ）无渗漏、排 建设单位负责按单位工程汇总住宅工程每一户 水顺畅、无积水；外墙面在雨后或淋水１ ｈ后，检查 的分户检验情况，填写《住宅工程质量分户检验汇 无渗漏、滴水线无爬水。 总表》。检验结论合格的，建设单位应将分户检验 （５）室内空间尺寸。室内净高（楼地面设泛水 小组名单、检验方案、《住宅工程分户检验汇总表》 坡度的房间除外）：最大负偏差不超过２０ ｍｍ，极差 报送工程质量监督机构，提请核查。 不超过２０ ｍｍ。偏差为实测值与推算值之差，极差 建设行政主管部门及工程质量监督机构对分户 为实测值中最大值与最小值之差。每个房间使用激 检验工作进行监督管理。经现场抽查，发现核查结 光测距仪抽测５点，其中距墙、柱四角３００～５００ ｍｍ 果不符合要求或复核结果与分户检验记录不一致， 处各测１点，中间测１点。 经检查有明显差异的，可判定分户检验记录不真实， 室内净开间、净进深极差不超过２０ ｍｍ。每个 责成建设单位重新组织分户检验，并按相关规定追 房间各抽测２处（其中距墙、柱四角３００～５００ ｍｍ 究责任。 处各测１处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测 每一户分户检验结果均符合规定的，建设单位 １处）。 方可组织竣工验收。竣工验收合格后，方可交付使 （６）给排水安装工程。给水管管道、水嘴、阀门 用。建设单位在出售房屋时应依据《房屋建筑工程 等无渗漏，排水管通水后无渗漏；管道顺直，坡向、坡 竣工验收报告》和每一户的住宅工程质量分户检验 度正确；地漏水封高度不得小于５０ ｍｍ（或设置存水 记录，按户向住宅买受人出具《住宅工程质量保证 弯）；高层建筑明设排水塑料管道应设置阻火圈（防 书》及其附件《住宅分户检验合格标识》。 护套管）。 建设单位依法对分户检验结果和住宅工程质量 （７）电气安装工程。插座相位、接地，使用漏电 承担法律责任，负责保管全部住宅工程质量分户检 保护相位检测器检查；电源控制回路编号及标识、漏 验记录和分户检验汇总资料。已选定物业管理公司 电保护灵敏度观察和开、关漏电保护器检查，接线照 的，建设单位应在竣工验收后及时将分户检验资料 明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正 移交物业管理公司保管。 确，漏电保护灵敏。 ３分户检验必检内容及要求 分户检验还需对排水通气管、烟道设置及附件 进行检查，止回阀、防火阀应按规定安装，排水通气 住宅工程分户检验重点检查工程观感质量和使 管、屋面烟道出屋面高度应符合设计及规范要求。 用功能质量，必须检验项目包括以下七个方面： 萧山区、余杭区及各县（市）的住宅工程质量分 、（１）楼地面、墙面、天棚面层。楼地面空鼓面积 户检验参照杭州市规定执行。余杭区在实际操作中 不大于４００ ｅｍ ，且每自然间不多于２处可不计；楼 增加了对墙面平整度、垂直度、地面平整度、地面净 地面不得出现裂缝；墙面、天棚无空鼓、脱层，距检查 高差等检测，进一步提高了验收难度。 面１ ｍ处正视无裂缝和爆灰。 （２）ｆ－１窗安装。窗台或落地窗防护栏杆高度不 ４ 达到分户检验要求的实施要点 低于９００ ｍｍ；外窗及周边无渗漏；推拉窗必须设置 住宅工程分户检验是一种新的质量验收方法。 防脱落装置；凡应使用安全玻璃的，不得使用非安全 由于实施时间不长，可供借鉴的经验不多，但是，只 玻璃代替，玻璃上应有安全认证标识（安装后标识 要真正树立用户第一的思想，采取切实有效的质量 不得隐蔽）。推拉窗必须设置防脱落装置。 控制措施，完全可以达到分户检验的标准。下面从 （３）栏杆安装。临空高度在２４ ｍ以下时，栏杆 施工单位的角度，就如何达到分户检验的质量要求 高度不应低于１．０５ ｍ；临空高度在２４ ｍ及２４ ｍ以 谈几点看法： 维普资讯 http://www.cqvip.com ３８ 浙江建筑 ２００８年第２５卷 （１）掌握分户检验的程序和各项要求。施工单 位及承担住宅工程建设的项目部应高度重视住宅工 墙体砌筑前，除在地面弹出墙体几何位置外，还 应弹出离墙５００ ｍｍ的控制线，通过控制线来检查 墙体砌筑过程的几何位置偏差。 装修阶段，粉刷前做灰饼时应加强对灰饼厚度 和垂直度的检查，做好找方工作。粉刷好每一面 墙后应及时检查其垂直度，两面相对的墙面通过 用激光测距仪测量间距，对偏差较大的及时做出 处理。 程的分户检验工作，认真学习《暂行规定》和《指 引》，熟悉分户检验的操作程序，掌握相关验收内 容、质量要求、检验方法，以便在工作中不折不扣地 执行。要从小业主的角度进行换位思考，严把质量 关，建造用户满意工程。 目前分户检验多以项目部为主体参与，施工单位 应掌握所辖住宅工程分户检验的情况，通过专题会议 等形式，交流经验，取长补短，从而达到少走弯路，使 更多的项目更快地适应分户检验新要求的目的。 （２）加强工程质量的全过程控制。在开工初 期，项目管理人员应认真审查设计图纸，及时发现并 指出不符合强制性条文的内容，在施工中严格执行 强制性条文。在施工组织设计编制中，住宅工程应 针对分户检验的要求，制定切实可行的质量保证措 施。技术交底应针对分户检验提出专门要求，对容 易出现不合格项的空间尺寸净高度等可适当提高自 检标准。 设置质量控制点，加强施工过程中对质量通病 的控制。结构施工要从抓模板工程质量开始，做好 标高和平整度控制，混凝土浇筑应保证楼板达到设 计厚度，做到内实外光。 外墙和屋面防水的各道工序均应到位。带地漏 的房间均应进行蓄水试验，在结构及管道安装完成 后进行第一次蓄水试验，地坪完成后进行第二次蓄 水试验。大雨及连续雨天后，应组织力量对屋面、外 窗及周边逐间进行渗漏检查，一旦发现水渍立即制 订方案修复。 （３）采取各种有效措施，保证室内净尺寸满足 规定要求。实践表明，分户检验中最容易超过允许 偏差的是室内净高中的偏差和极差，且一旦出现问 题修复难度很大，甚至无法整改。对此，应从源头上 进行控制。 主体结构阶段，在楼面模板铺设完成后，应对房 间四角和中央五点进行测量，楼板混凝土浇筑时通 过柱筋上做红漆标志等进行五点控制，严格控制楼 板混凝土的顶面标高和平整度不超过允许偏差，避 免或减少后期对楼地面混凝土不必要的凿除。 水电预埋管线应采取有效的堵头措施，防止 因管线堵塞不得已在楼面重新铺设而加大细石混 凝土面层厚度，从而导致净高负偏差超标的现象 发生。 楼地面面层施工前，应先弹出室内５００＋３０ 线，按控制线测量到天棚和楼地面的距离，对个别 偏差超过１５ ｍｍ的地方在保证地坪厚度和相邻两 块楼地面平整度的情况下，对净高不够的天棚进 行适量预凿除，净高超出允许偏差的用黄灰批顶， 以控制其偏差在允许范围之内。地面施工时应严 格控制标高和平整度，并及时按分户检验要求组 织自检。 （４）项目部应配备必需的现场检测仪器。从满 足分户检验要求的精度和方便检测出发，项目部应 配备激光测距仪，用于施工过程和验收时对空间尺 寸中的净高度、净开间和净进深的测量，动态掌握质 量状况。 安装施工单位应配备漏电保护相位检测器，用 于插座相位的接地检查。配备的仪器应由专人使用 与保管，并在使用前送权威检测机构检定，以保证检 测数据的精确和可靠。 （５）合理安排，配合建设单位做好分户检验具 体操作。分户检验是一项复杂的系统工程，项目部 应未雨绸缪，提早参与建设单位的策划和部署。不 少检验内容可提前安排，不必等到正式组织分户检 验时再来发现问题。墙面、地面和天棚的空鼓、裂缝 等应通过日常检查，发现一处整改一处。屋面和外 墙的渗水则可在大雨或连续雨天后组织力量集中 检查。 与原来的抽检相比，分户检验增加的工作量很 大。一些大楼盘的分户检验工作往往需要打持久 战，在竣工前数月就要启动，项目部牵扯到的人力和 精力很大。要妥善安排，在满足分户检验人员要求 的同时，保证项目部其他工作正常运转。对分户检 验过程中发现的质量问题，项目部应组织力量，限 时整改，不留隐患，使每一户分户检验结果都符合 规定要求，从而确保工程的竣工验收按计划如期 进行。 （下转第４４页） 维普资讯 http://www.cqvip.com 浙江建筑 ２００８年第２５卷 为４００ ｍｍ，镀锌钢网孔径为２０ ｍｍ×２０ ｍｍ，直径为 密封，设计要求为每两层设置一道。 ３．３各施工层质量检查 ０．８ ｍｍ，采用强力胶水加粘钉的方式固定钢网。界 面砂浆采用喷涂的施工方法，喷涂的密度要求在 ８０％以上。 根据《标准》的规定，针对胶粉聚苯颗粒外墙外 保温施工工序多的实际情况，我们制订了质量会检 制度，即由业主单位牵头会同监理、施工和厂家各方 的质量专检员在各道工序完成后共同进行质量检查 （２）保温浆料层施工控制重点：沿水平和垂直 方向用保温浆料做保温墙体厚度控制层的灰饼，水 平方向间距为１ ｍ，垂直方向间距为４００ ｍｍ，保温层 和验收，在确认质量符合相关的要求后再共同签署 隐验记录后，方可进行下一道工序的施工。通过这 一灰饼厚度必须按照设计要求进行制作。施工均采用 两遍施工一遍成型的抹灰方法，即第一遍施工厚度 应控制在ｌ０～１５ ｍｍ为宜，以舔抹方式施工保持鱼 制度的实施能有效地控制好每道施工层的质量， 基层界面层施工质量检查重点：观察实体的施 具体到每一层的施工质量检查重点如下： 鳞表面；第二遍操作时应达到冲筋打饼厚度，并用大 杠槎平，平整度达到要求。阴角处施工宜从外向内 压抹，保温层必须固化干燥，依据用手按不动表面为 准，一般约在３～７ ｄ后，方可进行下道工序。 （３）钢网加固层施工控制重点：尼龙胀钉设置 工质量情况，检查施工记录和隐蔽工程验收记录。 保温浆料层施工质量检查重点：用“插针法”检 查保温层的厚度，不允许出现负偏差，保温层与基层 粘结牢固无空鼓、脱层等缺陷，用质量检测仪器检查 保温层的立面垂直度和表面平整度。 钢网加固层施工质量检查重点：尼龙胀钉的设 的间距和深度必须按照设计要求进行。镀锌钢网要 求铺平，用钉和压片压紧、各钉压紧应均匀，钢网铺 贴要求上下错开、按“品”字形要求进行排列，钢网 铺设时上下对接处搭接长度为５０ ｍｍ，并用双股２２ 镀锌扎丝扎牢固，间距为２００ ｍｍ。阳、阴角处钢网 均采用槽钢阳角定加工“直角形”，在钢网铺设前， 均要求先将阴阳角的钢丝网固定牢固，再进行大面 山墙钢丝网的铺贴。钢网与保温层局部间隙要求≤ ２ ｍｍ，钢丝网铺设时要求与保温层贴紧压实，不得 置间距和设置深度，无松动现象，单个胀钉的抗拔承 载力应满足设计要求，镀锌钢丝网要铺平压实，表面 应平整，防渗抗裂砂浆必须与保温浆料层粘结牢固， 无空鼓和虚粘、无爆灰和裂缝等缺陷的现象。 面砖饰面层施工质量检查重点：面砖粘结必须 牢固，无空鼓、裂缝等现象。 有翘曲等现象。 （４）防渗抗裂层施工控制重点：防渗抗裂砂浆 施工时应严格控制施工层的厚度，防渗抗裂层施工 完成后，面层不得出现钢丝网外露的情况。 （５）粘贴面砖层施工控制重点：严格控制粘贴 面砖的胶浆层厚度，按要求留设伸缩缝并用硅酮胶 ４ 结 语 综上所述，胶粉聚苯颗粒外墙外保温饰面砖的 施工质量是涉及到原材料的质量，精确严格的配合 比质量，规范的现场操作施工质量等每一个环节，并 要求严格落实好“三检制度”，这样才能确保节能工 程的节能效果和示范作用。 （上接第３８页） ５ 结 语 住宅是目前大多数市民集毕生财力购买的最 大宗商品。相对于其它商品一般都具有保修书、 质量保证的承诺。 住宅工程分户检验已受到社会各界的广泛关注 和欢迎，这一验收模式是对我国现行住宅建筑工程 竣工验收模式的重大变革，进一步落实了建设单位、 施工单位、监理单位等工程质量责任主体的质量责 任，有利于保证建筑工程质量，有利于维护人民群众 的切身利益，体现了“以人为本”的理念，是构建和 谐社会的一项重要举措。 质量检验合格证、产品使用说明书等资料，住宅工 程实行分户检验后，购房者在收房时得到《住宅分 户检验合格标识》和《住宅工程质量保证书》，相当 于得到了一份“三保卡”，得到了建设单位对房子
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