房地产企业会计制度——施工企业及房地产企业财务制度

第五十条 施工企业工程本钱分为直接本钱和间接本钱.

直接本钱是指施工过程中消耗的构成工程实体或有助于工程形成的 各项支出,包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费.

人工费包括企业从事建筑安装工程施工人员的工资、 奖金、职工 福利费、工资性质的津贴、劳动保护费等.

材料费包括施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材 料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销及租赁费用.

机械使用费包括施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使 用费和租用外单位施工机械的租赁费, 以及施工机械安装、拆卸和进 出场费.

其他直接费包括施工过程中发生的材料二次搬运费、 临时设施摊 销费、生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点 交费、场地清理费等.

间接本钱是指企业各施工单位为组织和治理工程施工所发生的 全部支出,包括施工单位治理人员工资、奖金、职工福利费、行政管 理用固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、 水电费、办公费、差旅费、财产保险费、检验试验费、工程保修费、 劳动保护费、排污费及其他费用.

第五十一条房地产开发企业开发产品本钱包括土地征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建设费、公共配 套设施费以及开发间接费用.

土地征用及拆迁补尝费包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出 等.

前期工程费包括规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、勘 察、测绘、\"三通一平〞等支出.

建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费.

根底设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出.

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施 发生的支出.

开发间接费用是指企业所属直接组织、治理开发工程发生的费 用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、周转房摊销等.

第五十二条 企业内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、 效劳等单位生产、经营本钱的划分,比照有关行业财务制度的规定办 理.

第五十三条 企业发生的销售费用、治理费用和财务费用,计入 当期损益.

第五十四条销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过 程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用.包括应由企业 负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、 广告费、代销手续费、销售效劳费,以及专设销售机构的人员工资、 奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费.

房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、 看护 费、采暖费等.

第五十五条 治理费用是指企业行政治理部门为治理和组织经 营活动而发生的各项费用,包括公司经费、工会经费、职工教育经费、 劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排 污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、 技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失, 存货盘亏、毁损和报废〔减盘盈〕损失,以及其他治理费用.

公司经费包括公司总部治理人员工资、奖金、职工福利费、差旅 费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他 公司经费.

差旅费标准由企业参照当地政府规定的标准,结合企业的具体情 况自行确定,并报主管财政机关备案.

工会经费是指按职工工资总额2 %计提拨交给工会的经费.

职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提升文化水平而 支付的费用,根据职工工资总额的1 . 5 %计提.

劳动保险费是指企业支付离退休职工的退休金 〔包括提取的离退 休统筹基金〕、价格补贴、医药费〔包括企业支付离退休人员参加医 疗保险的费用〕、易地安家补助费、职工退职金、6个月以上病假人 员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各 项经费.

待业保险费是指企业根据国家规定交纳的待业保险基金.

董事会费是指企业最高权力机构〔如董事会〕及其成员为执行职 能而发生的各项费用,包括差旅费、会议费等.

咨询费是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营治理咨询时 支付的费用,包括聘请经济技术参谋、法律参谋等支付的费用.

审计费是指企业聘请中国注册会计师进行查帐验资以及进行资 产评估等发生的各项费用.

诉讼费是指企业因起诉或者应诉而发生的各项费用. 排污费是指企业按规定交纳的排污费用.

绿化费是指企业对本厂区进行绿化而发生的零星绿化费用.

税金是指企业根据规定支付的房产税、 车船使用税、土地使用税、 印花税等.

土地使用费是指企业使用土地而支付的费用.

土地损失补偿费是指企业在生产经营过程中破坏的国家不征用 的土地所支付的土地损失补偿费.

技术转让费是指企业使用非专利技术而支付的费用.

技术开发费是指企业研究开发新产品、 新技术、新工艺所发生的 新产品设计费、工艺规程制定费、设备调试费、原材料和半成品的试 验费、技术图书资料费、未纳入国家方案的中间试验费、研究人员的 工资、研究设备的折旧,与新产品试制、技术研究有关的其他经费、 委托其他单位进行的科研试制的费用以及试制失败损失.

无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专 利技术等无形资产的摊销.

业务招待费指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用,

在

以下限额内据实列入治理费用：全年营业收入在1 5 0 0万元以下 的,不超过年营业收入的5 %.；全年营业收入超过1 5 0 0万元〔含 1 5 0 0万元〕但缺乏5 0 0 0万元的,不超过该局部营业收入的 3%.；全年营业收入超过5 0 0 0 〔含5 0 0 0万元〕缺乏一亿元的, 不超过该局部营业收入的2 %.；全年营业收入超过一亿元〔含一亿元〕 的,不超过该局部营业收入的1 %..

第五十六条 职工福利费根据企业职工工资总额的1 4 %提取. 国家另有规定的,从其规定.

职工福利费主要用于职工的医药费〔包括企业参加职工医疗保险 交纳的医疗保险费〕,医护人员的工资、医务经费,职工因公负伤赴 外地就医路费,职工生活困难补助,职工浴室、理发室、幼儿园、托 儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出.

第五十七条财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用, 包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、 金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用.

第五十八条待摊和预提费用,应遵循权责发生制和本钱与收入 配比的原那么.企业一次支付,分期摊销的待摊费用,根据费用工程的 受益期限确定分担的数额.摊销期限一般不应超过1 2个月. 在费用 尚未发生以前需从本钱中预提的费用工程和标准, 由企业根据具体情 况确定,报主管财政机关备案.预提数与实际数发生差异时应及时调 整提取标准.多提数一般应在年终冲减本钱费用. 预提费用当年能结 清的,年终财务决算不留余额；需要保存余额的,应在财务报告中予 以说明.

第五十九条 企业的以下支出,不得列入本钱、费用：为购置和 建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收 的财物,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业赞助、捐 赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成 本、费用的其他支出.

第八章 营业收入、利润及利润分配

第六十条 营业收入是指企业在生产经营活动中,由于工程施 工、提

供劳务、作业、房地产开发、以及销售产品等所取得的收入.

施工企业营业收入包括工程价款收入〔含工程索赔收入,向发包 单位收取的临时设施基金、劳动保险基金、施工机构调迁费〕、劳务、 作业收入、产品销售收入、设备租赁收入、材料销售收入、多种经营 收入,以及其他业务收入.

房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、 配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入,以及其他 业务收入.

第六十一条 施工企业工程施工和提供劳务、作业,以出具的 \" 工程价款结算帐单\"经发包单位签证后,确认为营业收入的实现；产

品销售和商品交易以发出商品,同时收讫货款或取得应收货款赁证 时,确认为营业收入的实现.

第六十二条 房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后,将 结算帐单提交买方并得到认可时,确认为营业收入的实现；代建房屋 及代建其他工程,在工程竣工验收办妥交接手续,价款结算帐单经委 托单位签证后,确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定 的承租方付租日期应

付的租金,确认为营业收入的实现.

以赊销或分期收款方式销售的开发产品,以本期收到的价款或按 合同约定的本期应收款,确认为营业收入的实现.

第六十三条企业发生的产品销售退回、折让或折扣,冲减销售 收入.

第六十四条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外 收支净额.

第六十五条营业利润为营业收入减去销售税金及附加,再减去 营业本钱、治理费用、销售费用和财务费用等后的余额.

销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税 和教育费附加.企业收到减免税退回的税金,作为减少销售税金处理.

施工企业营业利润包括工程结算利润、产品销售利润、劳务、作 业利润、材料销售利润、多种经营利润和其他业务利润〔包括技术转 让利润,联合承包节省投资分成收入,提前竣工投产利润分成收入 等〕.

房地产开发企业营业利润包括土地转让利润、商品房销售利润、 配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务 利润.