小区设备维修和养护服务方案

花园小区设备维修和养护服务方案

1、 设备报修房屋、建筑设施维修服务[工作程序]建物维修工

a. 按 《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

a. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

a. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

a. 房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。设备主管

a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

a. 每年 12 月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

a. 组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

a. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

a. 每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。[质量标准]主体结构屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;钢砼框架构件完好牢固,保护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。屋面平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。外粉刷外粉刷无起壳(包括各类线脚粉刷,雨蓬、阳台等粉刷),无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。钢木门窗及油漆门窗开关灵活,五金齐全。门窗油漆完好,无老化、无剥落现象,色泽均匀美观。楼地面地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。木地板无潮湿、无腐烂。内粉刷各种内粉刷及踢脚线无剥落现象,瓷砖不起壳现象,粉刷完好。水、电、卫

a. 各种照明电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

a. 卫生设备各种卫生器具设备完好,零件不损坏,使用方便。

a. 给排水上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。落水各种水落、水管无损坏,托钩铁脚完好,排水畅通。沟路

a. 路面、明沟街坊路面无裂缝破损,平整完好;室外明沟流水畅通。

a. 下水道、窨井下水道无阻塞,流水畅通;窨井盖圈完好无损,与路面齐平。供配电设备[工作程序]电工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

a. 配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

a. 按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

a. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

a. 每年 12 月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

a. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交记录;

a. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

a. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

a. 每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

a. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。[质量标准]低压开关柜

a. 耐压试验应符合规范规定;

a. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;

a. 电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;

d. 接地线连接应紧密牢固,导电漆均匀无遗漏;

a. 操作部分应灵活,接点和机械联锁的动作应正确;

a. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

a. 接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;

a. 双电源箱能自动切换;

a. 控制箱手动和自动操作均能运行。照明设备

a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;

a. 开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否可靠,照明灯头有无触电危险;

a. 照明线路的绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否符合规定;

d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具;

a. 仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求;

a. 移动的照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。防雷接地装置

a. 接地电阻值应符合要求;

a. 接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;

a. 接地体焊接应牢固,防腐处理应均匀。机房环境

a. 消防设施完备,有效;

a. 内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

a. 无乱堆杂物和易爆、易燃物品;

d. 电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。给排水设备[工作程序]管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

a. 水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

a. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

a. 每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

a. 每年常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

a. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

a. 每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。[质量标准]消火栓泵

a. 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

a. 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;

a. 消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d. 电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;

a. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

a. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵

a. 增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。消火栓及配套设施

a. 各层消火栓箱及附件齐全完好;

a. 启动报警按钮完好、性能可靠;

a. 各层消火栓出水压力符合要求;

d. 消防接合器齐全、有效,无泄漏;

a. 户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;

a. 消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。喷淋泵

a. 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

a. 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;

a. 喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;

d. 电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;

a. 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

a. 管道设备等无锈蚀,无渗漏。喷淋头及管道

a. 不同规格的喷头不得相互代用;

a. 喷头规格、安装数量与竣工资料相符;

a. 喷头、管道无渗漏、锈蚀;

d. 管道内水压恒定,器件齐全、正确。消防送风排烟设备

a. 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效;

a. 各送风口完好、无堵塞、结灰;

a. 送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求;

d. 送、排风机运转平稳,润滑良好;

a. 各风机控制器电气元件齐全有效,性能可靠;

a. 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。消防报警

a. 消火栓泵运转应与报警联动;

a. 喷淋泵运转应与报警联动;

a. 报警装置应可靠、正常,堵绝误报。烟、温感监视屏

a. 各烟、温感探头完好,感应正确;

a. 探头显示屏完好,记录、提示、打印正确可靠;

a. 备用电源完好,切换迅速有效;其他消防设施

a. 机房、设备灭火器按规定应配备到位;

a. 车库、仓库应配备的灭火器材到位。弱电设备[工作程序]分承包方维保人员

a. 按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

a. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

a. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;

a. 信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

a. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。保安人员

a. 负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

a. 发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

a. 每年 12 月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

a. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

a. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

a. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

a. 每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司公司主管部门;

a. 按《应急预案》规定负责处理应急事件;

a. 协助管理处经理做好分承包方的评审、评价和初选工作。管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作,每月组织对分承包商的评价。[质量标准]摄像监控系统控制台-各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;-操作键盘灵活、可靠;-电源锁开关完好。显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清晰,符合设计要求;-各显示器接线清楚,无随意拉接线;-监视器安装牢固、可靠。电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定;-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;-高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;-二路电源切换正常、可靠;-设备接地保护、防护等安全、可靠。摄像机-各摄像机工作正常,配置数量齐全;-带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求;-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。录像机-所配录像机齐全,性能良好,符合性能要求;-各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。保安防盗系统质量标准可视对讲装置-户内对讲装置能与大门通话。可视信号良好;-门卫能与户内通话。可视良好、主机联系情况良好;电子防盗门-闭门器开闭灵活,快慢二档行程明确,自动关门时能确保门锁上;-电子密码锁好,且密码能修改;-键盘无损坏,不渗漏;-电源正常。巡更系统主机、序号机功能完好;电源、充电体充放电正常;配套附件完好。周界报警系统光电识别器性能良好;信号传输线路良好;声光联动控制良好。收视系统控制箱-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常;-能接收各开路信号,并确保收视效果达到设计要求,无干扰信号;-电源容量适当,无过载情况,熔丝匹配;-设备接地保护符合规定。天线-主杆天线能接收各开路信号(设计确定);-天线安装牢固,辅助支撑齐全、有效;-避雷器正常、可靠,测试符合规定。监视等设备-各调制器工作正常,确保信号强度;-各录像机性能良好,能录制节目;-各监视器工作正常,图像清晰。线路终端-各放大器性能可靠,接地保护符合要求;-各分支器齐全、有效;-各终端器齐全、固定可靠;-线路敷设与固定合理,屏蔽良好。

(2) 维修服务承诺