法律分析：房屋租赁的期限不能超过20年，超过部分无效，故房屋租赁合同的最长期限为20年。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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