二套房与三套房的界定

房屋购买认定为首套房还是二套房有三种标准：认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房。认房又认贷标准下，家庭名下无房产和贷款买房记录算首套房，有一套房产或贷款买房记录算二套房。认房不认贷标准下，家庭名下无房产算首套房，有一套房产算二套房。认贷不认房标准下，家庭贷款已结清算首套房，不管是否有房产。

法律分析

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。

2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

3、已经全款买过一套房，再贷款买房——算首套。

4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

二套房认定标准有三种：认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房。

1、认房

看买家在当地房屋登记系统中是否已经有了登记信息。

2、认贷

看买家在银行征信系统里是否已经登记有贷款买房的信息。

3、认房又认贷

以家庭为单位，既看名下是否有房产，也看贷款情况。

①既没有房产，也没有贷款买房记录，购房算首套房；

②名下有一套房产，或者有贷款买房记录，再次购房算二套房。

注：首套房、二套房认定标准都是以家庭为单位，家庭由三种人组成本人、配偶、未成年子女。

4、认房不认贷

以家庭为单位，只看名下是否有房产，不管贷款情况。

①名下无房产，购房算首套房；

②名下有一套房产，再次购房算二套房。

5、认贷不认房

以家庭为单位，只看贷款是否结清，不管名下房产情况。

结语

根据以上情况，对于购房贷款的首套房和二套房认定标准有三种：认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房。在购房时，银行会根据您的具体情况来确定贷款利率和首付比例。对于夫妻共同贷款的情况，银行会根据借款人的偿付能力和信用状况等因素来进行灵活处理。请您在购房时提供相关证明文件，以便银行准确判断您的购房情况。

法律依据

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》

第一条商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。